Burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria o burbuja inmobiliaria (o burbuja inmobiliaria para los mercados residenciales ) es un tipo de burbuja económica que se produce periódicamente en los mercados inmobiliarios locales o globales , y que suele aparecer tras un auge inmobiliario. ^[1] Un auge inmobiliario es un aumento rápido del precio de mercado de los bienes inmuebles, como las viviendas, hasta que alcanzan niveles insostenibles y luego descienden. Este período, durante el período previo al colapso, también se conoce como espuma. Las preguntas sobre si las burbujas inmobiliarias se pueden identificar y prevenir, y si tienen una importancia macroeconómica más amplia , reciben respuestas diferentes según las escuelas de pensamiento económico , como se detalla a continuación. ^[1]

Las burbujas en los mercados inmobiliarios son más críticas que las burbujas en los mercados bursátiles . Históricamente, las caídas de los precios de las acciones ocurren en promedio cada 13 años, duran 2,5 años y resultan en una pérdida de alrededor del 4 por ciento del PIB . Las caídas de los precios de la vivienda son menos frecuentes, pero duran casi el doble y conducen a pérdidas de producción que son dos veces mayores ( Perspectivas de la economía mundial del FMI , 2003). Un estudio experimental de laboratorio reciente ^[2] también muestra que, en comparación con los mercados financieros, los mercados inmobiliarios implican períodos de auge y caída más prolongados. Los precios caen más lentamente porque el mercado inmobiliario es menos líquido.

La crisis financiera de 2007-2008 fue causada por el estallido de las burbujas inmobiliarias que habían comenzado en varios países durante la década de 2000. ^[3]

Como ocurre con todos los tipos de burbujas económicas , no hay acuerdo sobre si es posible identificar o predecir una burbuja inmobiliaria y, tal vez, prevenirla. Las burbujas especulativas son desviaciones persistentes, sistemáticas y crecientes de los precios reales respecto de sus valores fundamentales. ^[4] Las burbujas inmobiliarias pueden ser difíciles de identificar incluso cuando están ocurriendo, debido a la dificultad de discernir el valor intrínseco de los bienes inmuebles. Como ocurre con otras tendencias económicas de mediano y largo plazo, la predicción precisa de futuras burbujas ha resultado difícil. ^[1]

En el sector inmobiliario, los fundamentos pueden estimarse a partir de los rendimientos de los alquileres (donde los bienes raíces se consideran de manera similar a las acciones y otros activos financieros ) o basándose en una regresión de los precios reales sobre un conjunto de variables de demanda y/o oferta. ^{[5] [6]}

El economista estadounidense Robert Shiller, del índice Case-Shiller Home Price Index, que analiza los precios de las viviendas en 20 ciudades metropolitanas de Estados Unidos, indicó el 31 de mayo de 2011 que "se ha confirmado una doble caída de los precios de las viviendas" ^[7] y la revista británica The Economist sostiene que los indicadores del mercado inmobiliario pueden utilizarse para identificar burbujas inmobiliarias. Algunos ^{[¿ quiénes? ]} sostienen además que los gobiernos y los bancos centrales pueden y deben tomar medidas para impedir que se formen burbujas o para desinflar las existentes. ^[8]

Se puede introducir un impuesto al valor de la tierra (LVT) para evitar la especulación sobre la tierra. Las burbujas inmobiliarias dirigen los ahorros hacia actividades de búsqueda de rentas en lugar de otras inversiones. Un impuesto al valor de la tierra elimina los incentivos financieros para mantener tierras no utilizadas únicamente para la apreciación de los precios, lo que deja más tierra disponible para usos productivos. ^[9] A niveles suficientemente altos, el impuesto al valor de la tierra haría que los precios de los bienes raíces cayeran al eliminar las rentas de la tierra que de otro modo se " capitalizarían " en el precio de los bienes raíces. También alienta a los propietarios de tierras a vender o renunciar a los títulos de propiedad de lugares que no están utilizando, impidiendo así que los especuladores acaparen tierras no utilizadas.

En algunas escuelas de economía heterodoxa , por el contrario, las burbujas inmobiliarias se consideran de importancia crítica y una causa fundamental de las crisis financieras y las crisis económicas subsiguientes .

La perspectiva económica predominante es que los aumentos en los precios de la vivienda tienen poco o ningún efecto sobre la riqueza , es decir, no afectan el comportamiento de consumo de los hogares que no buscan vender, ya que el precio de la vivienda se convierte en una compensación por los mayores costos implícitos del alquiler de la vivienda. El aumento de los precios de la vivienda puede tener un efecto negativo sobre el consumo a través de una mayor inflación de los alquileres y una mayor propensión a ahorrar dado el aumento esperado del alquiler. ^[10]

En algunas escuelas de economía heterodoxa, en particular la economía austríaca y la economía poskeynesiana , las burbujas inmobiliarias se consideran un ejemplo de burbujas crediticias (peyorativamente ^[11] burbujas especulativas ), porque los propietarios de propiedades generalmente utilizan dinero prestado para comprar propiedades, en forma de hipotecas . Luego se argumenta que estas causan crisis financieras y, por lo tanto, económicas. Esto se argumenta primero empíricamente: numerosas burbujas inmobiliarias han sido seguidas por crisis económicas, y se argumenta que existe una relación de causa y efecto entre ellas.

La teoría poskeynesiana de la deflación por deuda adopta una perspectiva de demanda, argumentando que los propietarios de propiedades no sólo se sienten más ricos sino que piden préstamos para (i) consumir contra el aumento del valor de su propiedad –por ejemplo, contratando una línea de crédito con garantía hipotecaria- o (ii) especular comprando propiedades con dinero prestado con la expectativa de que su valor aumente. Cuando la burbuja estalla, el valor de la propiedad disminuye, pero no el nivel de deuda. La carga de pagar o no pagar el préstamo deprime la demanda agregada , se sostiene, y constituye la causa próxima de la crisis económica subsiguiente.

En un intento de identificar las burbujas antes de que estallen, los economistas han desarrollado una serie de ratios financieros e indicadores económicos que pueden utilizarse para evaluar si las viviendas de una zona determinada están valoradas de forma justa. Al comparar los niveles actuales con los niveles anteriores que han demostrado ser insostenibles en el pasado ( es decir , que han provocado o al menos acompañado caídas), se puede hacer una estimación fundamentada de si un mercado inmobiliario determinado está experimentando una burbuja. Los indicadores describen dos aspectos entrelazados de la burbuja inmobiliaria: un componente de valoración y un componente de deuda (o apalancamiento). El componente de valoración mide lo caras que son las viviendas en relación con lo que la mayoría de la gente puede permitirse, y el componente de deuda mide el grado de endeudamiento de los hogares al comprarlas para vivir o para obtener beneficios (y también cuánta exposición acumulan los bancos al prestarles dinero). Business Week ofrece un resumen básico del progreso de los indicadores de vivienda para las ciudades estadounidenses . ^[12] Véase también: economía inmobiliaria y tendencias inmobiliarias .

• La relación precio-ingreso es la medida básica de asequibilidad de la vivienda en una zona determinada. Generalmente es la relación entre los precios medios de las viviendas y los ingresos familiares disponibles medios , expresados ​​como porcentaje o como años de ingresos. A veces se compila por separado para los compradores por primera vez y se denomina asequibilidad . ^{[ cita requerida ]} Esta relación, aplicada a las personas, es un componente básico de las decisiones de préstamos hipotecarios. ^{[ cita requerida ]} Según un cálculo aproximado de Goldman Sachs , una comparación de los precios medios de las viviendas con los ingresos medios de los hogares sugiere que la vivienda estadounidense en 2005 estaba sobrevaluada en un 10%. "Sin embargo, esta estimación se basa en una tasa hipotecaria promedio de alrededor del 6%, y esperamos que las tasas aumenten", escribió el equipo económico de la firma en un informe reciente ^{[ ¿cuándo? ] . [13]} Según las cifras de Goldman, un aumento de un punto porcentual en las tasas hipotecarias reduciría el valor justo de los precios de las viviendas en un 8%. ^{[ cita requerida ]}
• La relación depósito-ingreso es el pago inicial mínimo requerido para una hipoteca típica ^{[ especificar ]} , expresado en meses o años de ingresos. Es especialmente importante para quienes compran por primera vez y no tienen un valor real en la vivienda ; si el pago inicial se vuelve demasiado alto, esos compradores pueden encontrarse "fuera del mercado" por el precio. Por ejemplo, a partir de 2004, ^[update]esta relación era igual a un año de ingresos en el Reino Unido. ^{[14] Otra variante es lo que la} Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
  de los Estados Unidos llama el "índice de asequibilidad de la vivienda" en sus publicaciones. ^[15] (Algunos analistas cuestionaron la solidez de la metodología de la NAR, ya que no tiene en cuenta la inflación. ^[16] ).
• El índice de asequibilidad mide la relación entre el costo mensual real de la hipoteca y los ingresos netos. Se utiliza más en el Reino Unido, donde casi todas las hipotecas son variables y están vinculadas a los tipos de interés bancarios. Ofrece una medida mucho más realista de la capacidad de los hogares para permitirse una vivienda que la relación precio-ingreso bruta. Sin embargo, es más difícil de calcular y, por lo tanto, los expertos siguen utilizando con más frecuencia la relación precio-ingreso. ^{[ ¿ Quién? ]} En los últimos años, ^{[ ¿ Cuándo? ]} las prácticas crediticias se han relajado, lo que permite pedir préstamos por múltiplos mayores de los ingresos.
• El múltiplo mediano mide la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso familiar anual medio. Históricamente, esta medida ha rondado un valor de 3,0 o menos, pero en los últimos años ^{[ ¿cuándo? ]} ha aumentado drásticamente, especialmente en mercados con severas restricciones de políticas públicas en materia de suelo y desarrollo. ^[17]

• La relación deuda-ingreso o ratio de servicio de la deuda es la relación entre los pagos de la hipoteca y el ingreso disponible. Cuando la relación es demasiado alta, los hogares se vuelven cada vez más dependientes del aumento del valor de las propiedades para pagar su deuda. Una variante de este indicador mide los costos totales de propiedad de la vivienda, incluidos los pagos de la hipoteca, los servicios públicos y los impuestos sobre la propiedad, como porcentaje del ingreso mensual previo a impuestos de un hogar típico; por ejemplo, véanse los informes de RBC Economics para los mercados canadienses. ^[18]
• La relación deuda-capital de la vivienda (que no debe confundirse con la relación deuda-capital de la empresa ), también llamada relación préstamo-valor , es la relación entre la deuda hipotecaria y el valor de la propiedad subyacente; mide el apalancamiento financiero . Esta relación aumenta cuando el propietario de la vivienda toma una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria utilizando el capital acumulado como garantía. Una relación mayor que 1 implica que el capital del propietario es negativo.

• Las burbujas pueden detectarse cuando el aumento de los precios de la vivienda es mayor que el de los alquileres. En Estados Unidos, entre 1984 y 2013, los alquileres aumentaron de forma constante a un ritmo de alrededor del 3% anual, mientras que entre 1997 y 2002 los precios de la vivienda aumentaron un 6% anual. Entre 2011 y el tercer trimestre de 2013, los precios de la vivienda aumentaron un 5,83% y los alquileres un 2%. ^[19]
• La tasa de propiedad es la proporción de hogares que son propietarios de sus viviendas en comparación con los que las alquilan . Tiende a aumentar de manera constante con los ingresos. Además, los gobiernos suelen promulgar medidas como recortes de impuestos o financiamiento subsidiado para alentar y facilitar la propiedad de viviendas . ^[20] Si un aumento en la propiedad no está respaldado por un aumento en los ingresos, puede significar que los compradores están aprovechando las bajas tasas de interés (que eventualmente deben volver a subir a medida que la economía se calienta) o que los préstamos para vivienda se otorgan de manera más liberal a los prestatarios con mal crédito. Por lo tanto, una alta tasa de propiedad combinada con una mayor tasa de préstamos de alto riesgo puede indicar niveles de deuda más altos asociados con las burbujas.
• La relación precio-beneficio o P/E es la métrica común que se utiliza para evaluar la valoración relativa de las acciones . Para calcular la relación P/E en el caso de una casa alquilada, divida el precio de la casa por sus ganancias potenciales o ingresos netos , que es el alquiler anual de mercado de la casa menos los gastos, que incluyen el mantenimiento y los impuestos a la propiedad. Esta fórmula es:

${\displaystyle {\mbox{House P/E ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Rent}}-{\mbox{Expenses}}}}}$

La relación precio-beneficio de la vivienda permite una comparación directa con las relaciones precio-beneficio que se utilizan para analizar otros usos del dinero invertido en una vivienda. Compare esta relación con la relación precio-alquiler, más sencilla pero menos precisa, que se muestra a continuación.

• La relación precio-alquiler es el coste medio de propiedad dividido por el ingreso por alquiler recibido (si se compra para alquilar) o el alquiler estimado (si se compra para vivir):

${\displaystyle {\mbox{House Price-Rent ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Monthly Rent}}\times 12}}}$

Este último se mide a menudo utilizando las cifras de "renta equivalente del propietario" publicadas por la Oficina de Estadísticas Laborales . Puede considerarse como el equivalente inmobiliario de la relación precio-beneficio de las acciones ; en otros términos, mide cuánto paga el comprador por cada dólar de ingresos por alquiler recibidos (o dólar ahorrado del gasto en alquiler). Los alquileres, al igual que los ingresos corporativos y personales, generalmente están vinculados muy estrechamente a los fundamentos de la oferta y la demanda ; rara vez se ve una "burbuja de alquiler" insostenible (o "burbuja de ingresos", para el caso). ^{[ cita requerida ]} Por lo tanto, un aumento rápido de los precios de las viviendas combinado con un mercado de alquiler plano puede indicar el inicio de una burbuja. La relación precio-alquiler de EE. UU. era un 18% más alta que su promedio de largo plazo en octubre de 2004. ^[21]

• El rendimiento bruto del alquiler , una medida utilizada en el Reino Unido, es el alquiler bruto anual total dividido por el precio de la vivienda y expresado como porcentaje:

${\displaystyle {\mbox{Gross Rental Yield}}={\frac {{\mbox{Monthly rent}}\times 12}{\mbox{House price}}}\times 100\%}$

Este es el inverso de la relación precio-alquiler de la vivienda. El rendimiento neto del alquiler deduce los gastos del propietario (y, a veces, las vacantes estimadas de alquiler) del alquiler bruto antes de realizar el cálculo anterior; este es el inverso de la relación precio-beneficio de la vivienda.

Debido a que los alquileres se reciben a lo largo del año y no al final del mismo, tanto los rendimientos de alquiler brutos como los netos calculados anteriormente son algo menores que los rendimientos de alquiler reales obtenidos cuando se tiene en cuenta la naturaleza mensual de los pagos de alquiler.

• La tasa de ocupación (opuesta: tasa de vacancia ) es el número de unidades de vivienda ocupadas dividido por el número total de unidades en una región determinada (en el sector inmobiliario comercial, generalmente se expresa en términos de área (es decir, en metros cuadrados , acres , etc.) para diferentes grados de edificios). Una tasa de ocupación baja significa que el mercado se encuentra en un estado de exceso de oferta provocado por la construcción y la compra especulativas. En este contexto, las cifras de oferta y demanda pueden ser engañosas: la demanda de ventas excede la oferta, pero la demanda de alquiler no. ^{[ cita requerida ]}

Para identificar burbujas inmobiliarias también se utilizan medidas de precios de la vivienda ; se conocen como índices de precios de la vivienda (IPV).

Una serie de índices de inflación de alto nivel para Estados Unidos son los índices Case-Shiller , diseñados por los economistas estadounidenses Karl Case , Robert J. Shiller y Allan Weiss . Según las mediciones del índice Case-Shiller, Estados Unidos experimentó una burbuja inmobiliaria que alcanzó su punto máximo en el segundo trimestre de 2006 (2006 T2).

El colapso de la burbuja de los precios de los activos japoneses a partir de 1990 ha sido muy perjudicial para la economía japonesa . ^[22] La crisis de 2005 afectó a Shanghai , la ciudad más grande de China . ^[23]

En 2007 ^[update], ya habían existido burbujas inmobiliarias en el pasado reciente o se creía ampliamente que todavía existían en muchas partes del mundo. ^[24] incluyendo Argentina , ^[25] Nueva Zelanda , Irlanda , España , Líbano , Polonia , ^[26] y Croacia . ^[27] El entonces presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Alan Greenspan, dijo a mediados de 2005 que "como mínimo, hay un poco de 'espuma' (en el mercado inmobiliario de Estados Unidos)... es difícil no ver que hay muchas burbujas locales". ^[28] La revista The Economist , escribiendo al mismo tiempo, fue más allá, diciendo que "el aumento mundial de los precios de la vivienda es la mayor burbuja de la historia". ^[29]

En Francia, el economista Jacques Friggit publica cada año un estudio llamado "Evolución del precio, valor y número de ventas de propiedades en Francia desde el siglo XIX", ^[30] que muestra un alto aumento de precios desde 2001. Sin embargo, los economistas discuten la existencia de una burbuja inmobiliaria en Francia. ^[31] Las burbujas inmobiliarias son invariablemente seguidas por graves disminuciones de precios (también conocidas como caída de los precios de la vivienda ) que pueden dar lugar a que muchos propietarios tengan hipotecas que superan el valor de sus viviendas. ^[32] 11,1 millones de propiedades residenciales, o el 23,1% de todas las viviendas de EE. UU., tenían patrimonio neto negativo al 31 de diciembre de 2010. ^[33] Los valores de las propiedades comerciales se mantuvieron alrededor de un 35% por debajo de su pico de mediados de 2007 en el Reino Unido . Como resultado, los bancos se han vuelto menos dispuestos a mantener grandes cantidades de deuda respaldada por propiedades, probablemente un problema clave que afecta la recuperación mundial en el corto plazo.

En 2006, se pensaba que la mayoría de las zonas del mundo se encontraban en un estado de burbuja, aunque esta hipótesis, basada en la observación de patrones similares en los mercados inmobiliarios de una amplia variedad de países, ^[34] fue objeto de controversia. Dichos patrones incluyen los de sobrevaluación y, por extensión, el endeudamiento excesivo basado en esas sobrevaluaciones. ^{[35] [36]} La crisis de las hipotecas de alto riesgo de los Estados Unidos de 2007-2010, junto con sus impactos y efectos en las economías de varias naciones, ha implicado que estas tendencias podrían tener algunas ^{[¿ cuáles? ]} características comunes. ^[24]

Para cada país, véase:

• Burbuja inmobiliaria en los países bálticos
• Burbuja inmobiliaria británica
• Burbuja inmobiliaria canadiense
• Burbuja inmobiliaria china – 2005-2011
• Burbuja inmobiliaria danesa : 2001-2006
• Burbuja inmobiliaria irlandesa : 1999-2006
• Burbuja de precios de activos japoneses : 1986-1991
• Burbuja inmobiliaria libanesa
• Burbuja inmobiliaria polaca (2002-2008)
• Burbuja inmobiliaria rumana
• Burbuja inmobiliaria española : 1985-2008, 2008-2014
• Burbuja inmobiliaria en Estados Unidos – 1997-2006 ^[37]

• Burbuja inmobiliaria australiana
• Burbuja inmobiliaria británica
• Burbuja inmobiliaria canadiense
• Burbuja inmobiliaria en Nueva Zelanda

La escritora del Washington Post Lisa Sturtevant cree que su audiencia comprará artículos que les digan que el mercado inmobiliario de 2013 no fue indicativo de una burbuja inmobiliaria. "Una diferencia crítica entre el mercado actual y el mercado sobrecalentado de mediados de la década pasada es la naturaleza del mercado hipotecario. Las normas de suscripción más estrictas han limitado el grupo de compradores potenciales de viviendas a aquellos que están más calificados y tienen más probabilidades de poder devolver los préstamos. La demanda esta vez se basa más estrechamente en los fundamentos del mercado. Y el crecimiento de precios que hemos experimentado recientemente es 'real'. O 'más real'". ^[38] Otras investigaciones recientes indican que los gerentes de nivel medio en finanzas titulizadas no mostraron conciencia de los problemas en los mercados inmobiliarios en general. ^[39]

El economista David Stockman cree que en 2012 se inició una segunda burbuja inmobiliaria que todavía sigue inflándose en febrero de 2013. ^[40] El inventario de viviendas comenzó a disminuir a principios de 2012, cuando los inversores de fondos de cobertura y las empresas de capital privado compraron casas unifamiliares con la esperanza de alquilarlas mientras esperaban un repunte del mercado inmobiliario. ^[41] Debido a las políticas del QE3, las tasas de interés hipotecarias han rondado un mínimo histórico, lo que ha provocado un aumento de los valores inmobiliarios. Los precios de las viviendas han aumentado de forma antinatural hasta un 25% en un año en áreas metropolitanas como la Bahía de San Francisco y Las Vegas. ^[42]

Después de la pandemia de COVID-19 , el mercado inmobiliario de Estados Unidos experimentó un aumento significativo de los precios de las viviendas, ^[43] impulsado por un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda. La pandemia interrumpió las cadenas de suministro y desaceleró la construcción de viviendas, lo que provocó una escasez de viviendas disponibles. Esta escasez, sumada al aumento de los costos de endeudamiento debido a las alzas de las tasas de interés de la Reserva Federal, contribuyó al aumento de los precios. Los expertos señalan que los aumentos de precios actuales se basan en los fundamentos del mercado más que en un comportamiento especulativo, lo que pone de relieve el problema actual de la asequibilidad de la vivienda. ^[44]

Los precios de la vivienda en la eurozona aumentaron drásticamente durante la pandemia de COVID. ^[45]

Por ejemplo, en Praga una persona necesitaría 17,3 años de salario para comprar un piso de 70 metros cuadrados. ^[46]

• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
• Finca (terreno)
• Consultor de ejecuciones hipotecarias
• Jeonse
• Tasación de bienes inmuebles
• Economía inmobiliaria
• Precios de bienes raíces
• Bienes raíces
• Negocio inmobiliario
• Crisis inmobiliaria española 2008-2014

• John Calverley (2004), Burbujas y cómo sobrevivir a ellas , N. Brealey. ISBN 1-85788-348-9 
• Robert J. Shiller (2005). Exuberancia irracional , 2.ª ed. Princeton University Press. ISBN 0-691-12335-7 . 
• John R. Talbott (2003). La inminente crisis del mercado inmobiliario , Nueva York: McGraw-Hill, Inc. ISBN 0-07-142220-X . 
• Andrew Tobias (2005). La única guía de inversión que necesitará (edición actualizada), Harcourt Brace and Company. ISBN 0-15-602963-4 . 
• Eric Tyson (2003). Finanzas personales para tontos , 4.ª ed., Foster City, CA: IDG Books. ISBN 0-7645-2590-5 . 
• Burton G. Malkiel (2003). Guía de inversión basada en el método aleatorio: diez reglas para el éxito financiero , Nueva York: WW Norton and Company, Inc. ISBN 0-393-05854-9 . 
• Elizabeth Warren y Amelia Warren Tyagi (2003). La trampa de los dos ingresos: por qué los padres y madres de clase media se están arruinando , Nueva York: Basic Books. ISBN 0-465-09082-6 .