Burbuja inmobiliaria canadiense

La burbuja inmobiliaria canadiense se refiere a un aumento significativo de los precios de los bienes raíces canadienses desde 2002 hasta la actualidad (con breves períodos de caída de precios en 2008, 2017 y 2022). La Reserva Federal de Dallas calificó el mercado inmobiliario canadiense como "exuberante" a partir de 2003. ^[1] De 2003 a 2018, Canadá experimentó un aumento de los precios de las viviendas y las propiedades de hasta un 337% en algunas ciudades. ^[2] En 2016, la OCDE advirtió que la estabilidad financiera de Canadá estaba en riesgo debido a los elevados precios de la vivienda, la inversión y la deuda de los hogares. ^[3] En 2018, los costos de propiedad de la vivienda estaban por encima de los niveles de 1990, cuando Canadá vio estallar su última burbuja inmobiliaria. ^[4] Bloomberg Economics clasificó a Canadá como la segunda burbuja inmobiliaria más grande en la OCDE en 2019 ^[5] y 2021. ^[6] Toronto obtuvo la puntuación más alta del mundo en el índice de burbuja inmobiliaria del banco suizo UBS en 2022, y Vancouver también obtuvo una puntuación entre las 10 ciudades más riesgosas del mundo. ^[7]

Un análisis del Royal Bank of Canada mostró que la vivienda canadiense se había convertido en la menos asequible de su historia en 2022. ^[8] Ese récord se rompió un año después, cuando se requirió el 63,8% del ingreso familiar promedio para cubrir los costos de propiedad de los tipos de vivienda en general. ^[9] Se considera que una vivienda es asequible cuando representa menos del 30% del ingreso familiar antes de impuestos. ^{[10] [11]}

En 2023, la deuda no financiera de Canadá superó el 300% del PIB ^[12] y la deuda de los hogares superó el 100% del PIB, ^[13] ambos niveles más altos que los observados en los Estados Unidos antes de la crisis financiera mundial de 2008 ^{[ dudosa – discutir ] [14] [15]} La inversión inmobiliaria de Canadá como porcentaje del PIB alcanzó un máximo del 8,9% en 2022, ^[16] mientras que Estados Unidos, en el pico de su burbuja inmobiliaria, solo alcanzó el 7% en 2006. ^{[17] [18] El análisis} del Instituto Broadbent concluyó que "el sistema de vivienda de Canadá se está financiarizando de manera insostenible y concentrando el control sobre los derechos humanos básicos". ^[19]

Las últimas crisis inmobiliarias de Canadá se produjeron durante la recesión de principios de los años 1990 , cuando Canadá se enfrentaba a unos precios bajos de las materias primas, ^[20] una gran deuda nacional y un déficit que estaba debilitando el valor del dólar canadiense , la posibilidad de la independencia de Quebec y una recesión en el principal socio comercial de Canadá, los Estados Unidos . Los precios medios de las viviendas cayeron más del 27% en el Gran Toronto entre 1989 y 1996. ^[21] La primera burbuja inmobiliaria de Vancouver estalló en 1981, la segunda disminuyó gradualmente en 1994. ^[22] Por lo demás, los precios de las viviendas canadienses entre 1980 y 2001 se mantuvieron dentro de un rango constante y estrecho de 3 a 4 veces el ingreso medio anual provincial, ^[23] con poco efecto en cualquier lugar fuera de estas dos ciudades. ^[22]

El auge de las materias primas en la década de 2000 (causado por la creciente demanda de las economías de mercado emergentes como China) impulsó la actividad económica, en particular la inversión empresarial, que generó crecimiento del empleo en Canadá. ^[24] Durante este tiempo, la importante migración del campo a la ciudad y la inmigración a Canadá probablemente contribuyeron a la presión sobre los precios de la vivienda. ^[25] En 2010, Canadá comenzó a experimentar, por primera vez desde 1980, una burbuja inmobiliaria sincronizada en los seis mercados inmobiliarios residenciales más grandes de Canadá, que representan aproximadamente el 40% de todas las ventas de bienes raíces en Canadá. ^{[26] [22]}

En diciembre de 2015, el precio de referencia de la vivienda en Metro Vancouver aumentó un 18,9% año tras año. ^[27] En marzo de 2017, el costo de poseer una casa unifamiliar en el Área Metropolitana de Toronto había crecido un 33% año tras año. ^[28] En respuesta a estas tendencias, múltiples niveles de gobierno intentaron desacelerar el crecimiento del mercado inmobiliario y reducir gradualmente los precios, para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez de una manera que haría que la burbuja se redujera lentamente en lugar de estallar. En octubre de 2016, Finance Canada introdujo una prueba de estrés para las hipotecas aseguradas, para garantizar que los compradores continuaran pagando su hipoteca en caso de que aumentaran las tasas de interés. ^[29] Columbia Británica instituyó un impuesto del 15% para los compradores extranjeros, denominado impuesto nacional de especulación para residentes. ^[30] En 2017, Ontario siguió su ejemplo con un impuesto de transferencia de propiedad del 15% para los compradores extranjeros en la región de Greater Golden Horseshoe. ^[31] y la ciudad de Vancouver introdujo un impuesto sobre la propiedad vacante. ^[32] Además, el Plan de Vivienda Justa de la provincia de Ontario estableció controles de alquiler más estrictos y 16 medidas para ayudar a combatir el crecimiento del mercado inmobiliario. ^[33] Estas soluciones coincidieron con una ligera caída de los precios de la vivienda en 2017 ^[34] que algunos creyeron que era el comienzo de un colapso inmobiliario. ^[35]

A pesar de la disminución de los precios, la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá señaló que el mercado inmobiliario seguía siendo vulnerable y citó la sobreconstrucción (elevada tasa de vacancia de alquileres o inventario de nuevas construcciones sin vender) como un indicador del riesgo de burbuja inmobiliaria del país. ^[36]

Otras señales de riesgo financiero incluían:

1. La relación deuda/PIB del sector privado canadiense aumentó al 218% en 2018 ^[2]
2. La cantidad de deuda de los hogares en Canadá supera el PIB nacional ^[37]
3. En Alberta , a pesar de la recesión y el alto desempleo , ^[38] los precios inmobiliarios en Calgary cayeron menos del 5%. ^[39]

La OSFI revisó y amplió la prueba de estrés hipotecario en 2018 para incluir las hipotecas no aseguradas, ^[32] aunque la CREA condenó esta acción en 2020 debido a su impacto en la disminución de las ventas. ^[40]

Los inversores (definidos como propietarios que piden prestado para comprar una propiedad secundaria mientras mantienen una hipoteca para una propiedad principal) representaron alrededor del 20% de todas las compras de viviendas en Canadá entre 2018 y 2019. ^{[41] El Programa de Estadísticas de Vivienda Canadiense} de StatsCan estimó en un informe de 2019 que un tercio del mercado de condominios de Toronto es propiedad de personas que no viven personalmente en las unidades, sino que las alquilan o las dejan vacías. ^[41]

En su informe de abril de 2019, el Banco de Canadá concluyó que el mercado inmobiliario de Canadá se encuentra "actualmente en territorio desconocido" mientras monitoreaba el impacto de las nuevas reglas hipotecarias. ^[42] Si bien el informe no utiliza la palabra "burbuja", en su lugar utiliza el término "espuma" para describir "las reventas que superaron los fundamentos" en Vancouver y Toronto en 2015-2016 y las "expectativas extrapolables". ^[42] Los precios de las viviendas no cayeron significativamente durante este tiempo, sino que se estancaron hasta 2019. ^[43]

El mercado inmobiliario experimentó una breve desaceleración durante el inicio de la pandemia, especialmente en el caso de los condominios en las ciudades más grandes. ^[44] En respuesta a la pandemia, el Banco de Canadá recortó las tasas de interés tres veces en un mes ^[45] y redujo la tasa de "prueba de estrés" hipotecaria, lo que permitió a los compradores calificar para hipotecas ligeramente más grandes. ^[46] Los precios pronto se recuperaron. Para junio de 2020, los precios de las viviendas unifamiliares habían aumentado en el 95% de los distritos de Toronto, con aumentos de dos dígitos en la mayoría de ellos (55%). ^[47]

Esto desafió muchas predicciones , incluidas las de la CMHC, que había pronosticado una caída de los precios de entre el 9 y el 18 %. ^[48] En cambio, a fines de 2021, el índice de precios de la vivienda de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces había aumentado un 26,6 %, el ritmo anual más rápido registrado. ^[49] Los condominios representaron la mayor parte de las viviendas nuevas en BC (54 %) y Ontario (59 %), ^[50] y los inversores constituyeron una proporción cada vez mayor de los compradores de estas unidades (41 % en Ontario). ^[51]

El 23 de febrero de 2021, el gobernador del Banco de Canadá, Tiff Macklem , dijo que el Banco apenas estaba empezando a ver señales "tempranas" de "exuberancia excesiva". En una sesión de preguntas y respuestas, dijo que el Banco no estaba considerando ninguna medida adicional para enfriar el mercado, ^[52] diciendo: "Necesitamos el crecimiento". ^[53] Mientras otros países intentaban enfriar sus mercados sobrecalentados, Canadá no lo estaba haciendo, citando preocupaciones sobre la recuperación económica. ^[54] El Banco indicó que se mantendría firme en las bajas tasas de interés probablemente hasta 2023, ^[55] resistiendo los llamados de los inversores y economistas ^[56] de que se necesitaban tasas más altas para enfriar el mercado. Sin embargo, a mediados de junio, con el gasto fiscal en auge y los hogares repletos de efectivo gracias al estímulo, los inversores esperaban que el Banco de Canadá comenzara a subir las tasas en 2022. ^[57]

A principios de 2021, Maclean's informó que las ciudades virtuales , populares entre los trabajadores remotos , estaban experimentando un crecimiento demográfico a expensas de los principales centros urbanos. En particular:

Del 1 de julio de 2019 al 1 de julio de 2020, Toronto y Montreal registraron pérdidas de población récord, mientras que Halifax creció el segundo más rápido de todas las áreas urbanas importantes, y Moncton también creció más rápido que el promedio. Los precios de las viviendas se han disparado a medida que la gente de todo Canadá compra propiedades en las Marítimas sin verlas a través de recorridos virtuales, y el concesionario de U-Haul de Fredericton lucha por mantenerse al día con todas las personas que alquilan camiones de mudanzas en Ontario y Quebec y tratan de dejarlos en su estacionamiento. ^[58]

Durante la pandemia de COVID-19 en Canadá, las estadísticas mostraron que el sector de la vivienda creció, pero gran parte del resto de la economía canadiense no lo hizo. Jeremy Kronick, director asociado de investigación del CD Howe Institute, especificó que "los datos de Statistics Canada muestran que, por primera vez desde que se tiene registro, la inversión en el mercado de la vivienda es ahora superior al 50 por ciento de toda la inversión en la economía canadiense". ^[59]

El 26 de enero de 2022, el Banco de Canadá anunció su expectativa de que "los tipos de interés tendrán que aumentar". ^[60] Una vez que los precios medios de las viviendas alcanzaron su punto máximo en febrero de 2022, comenzaron a disminuir rápidamente. ^[61] El Banco de Canadá comenzó a subir los tipos de interés el 2 de marzo de 2022. ^[62]

Más tarde, ese mismo mes, Oxford Economics pronosticó una caída del 24% en los precios de las viviendas en Canadá para mediados de 2024, a menos que las tasas de interés más altas y las políticas antiespeculación fracasen. Si los precios de las viviendas subieran aún más (en este último escenario), se esperaba una caída del 40% y una crisis financiera. ^[63]

Los precios promedio y medianos de las casas unifamiliares habían disminuido en casi $400,000 en el Área Metropolitana de Toronto en septiembre de 2022. ^[64] El índice de precios de la vivienda Teranet-National Bank cayó un 10% a mediados de enero de 2023, la "mayor contracción del índice jamás registrada" desde que comenzó en 1999. ^[65] Las contracciones en el índice de precios de la vivienda MLS de CREA desde el pico hasta enero de 2023 cumplieron el criterio de un colapso ( > 20% de caída en el valor) en Londres (-26%), Cambridge (-25%), Kitchener-Waterloo (-25%), Brantford (-24%), Hamilton (-23%), la región del Niágara (-20%) y Barrie (-20%). ^[66]

El Banco de Canadá aumentó la tasa de interés a un día 10 veces ^[67] entre marzo de 2022 y julio de 2023, llevando la tasa de interés objetivo del 0,25% al ​​5% ^[68] para combatir la inflación.

El FMI concluyó que "Canadá corre el mayor riesgo de impago de hipotecas entre las economías avanzadas" en su informe de junio de 2023 que compara 38 países. ^[69] El parque de viviendas residenciales de Canadá se valoró en 3,1 veces el PIB en 2023 después de alcanzar su punto máximo en 2022. ^[70]

En octubre de 2023, las ventas de viviendas se habían desacelerado (-17% en comparación con la situación previa a la pandemia), mientras que los precios se estabilizaron. Las disparidades regionales fueron muy notorias: el índice de precios de la vivienda (IPV) aumentó mes a mes en mercados más asequibles, como Calgary (+9,4%) y Moncton (+12%), hasta los niveles más altos o casi más altos registrados ^[71], mientras que los precios en mercados más grandes y más caros, como Toronto (-1,7%) y Vancouver (-0,6%), se mantuvieron estables. ^[72] El impacto a nivel nacional fue un empate, ya que el IVP aumentó un 1,1% interanual. ^[71]

Los cambios de precios no fueron significativos en comparación con los cambios en el número de ventas y el inventario, en particular en los mercados de condominios. El precio de venta promedio de una casa en Canadá disminuyó un 3,9% interanual a $724.800 en julio de 2024. ^[73] Las ventas de nuevas unidades de condominios en la primera mitad del año cayeron un 57% con respecto al año anterior, lo que marca el ritmo más lento en 27 años en Toronto ^[74] y todo el inventario de viviendas en Vancouver aumentó un 39% en comparación con el año anterior, por encima del promedio de 10 años. ^[75]

Las preocupaciones sobre la productividad fueron un foco este año, con al menos un economista jefe atribuyendo la baja productividad laboral de Canadá (así como la de Australia) a la fuerte dependencia de los países de la vivienda y la inmigración para impulsar el crecimiento, a diferencia de los EE. UU . El PIB real per cápita de Canadá apenas había experimentado crecimiento en una década, ^[70] mientras que la productividad laboral no había crecido desde 2018. ^[76] "¡La construcción no ha generado crecimiento de la productividad en los últimos cuarenta años!", lamentaron los economistas jefes de TD Bank , mientras que la construcción creció para superar a la manufactura en horas de trabajo, ^[77] aumentando su impacto negativo en el conjunto. La OCDE pronosticó que el crecimiento del PIB real per cápita de Canadá ocuparía el último lugar entre las economías avanzadas durante los próximos 40 años. ^[78]

La actividad de los inversores (medida como el porcentaje de viviendas no ocupadas por sus propietarios) aumentó tanto la apreciación del precio de la vivienda como su caída durante la gran crisis financiera de Estados Unidos. La actividad de los inversores alcanzó un máximo del 29,4% en Las Vegas en 2005. ^[79] Los inversores poseían una proporción cada vez mayor, con un promedio del 56,7% de los condominios en Toronto y del 47,9% en Vancouver construidos entre 2016 y 2021, según datos del Programa Canadiense de Estadísticas de la Vivienda. ^[80] En 2020, el 32,5% de todas las viviendas en Vancouver y el 21,7% en Toronto eran propiedad de inversores. ^[81] En un análisis de 2024, se descubrió que los inversores estaban desplazando cada vez más a los posibles compradores primerizos. ^[19]

Los inversores inmobiliarios suelen ser canadienses ricos y mayores, aunque muchos de ellos también están en manos de corporaciones de forma poco transparente. Solo una pequeña minoría no son canadienses. ^[82] Aunque representan menos del 5%, ^[83] dirigirse a ellos ha demostrado ser políticamente popular ^[84] y se puso en vigor una prohibición temporal a los compradores extranjeros desde el 1 de enero de 2023 hasta 2025. ^{[85] [86]} Existe un debate sobre qué grupo de inversores, extranjeros o nacionales, desempeñan un papel más importante en el aumento de los precios. ^[87]

Los compradores extranjeros pueden tener un impacto desproporcionado en el mercado inmobiliario, como concluyen los informes de la CMHC y el FMI ^[88], que indican que el aumento de los precios en Toronto y Vancouver no puede explicarse enteramente por las condiciones crediticias (las tasas de interés y las regulaciones hipotecarias son similares de costa a costa), el crecimiento de los ingresos o los factores demográficos. Esto deja como variables principales a considerar la falta crónica de oferta o la compra por parte de no residentes y la especulación financiera. ^[89]

Formas en que los compradores extranjeros han tenido un impacto desproporcionado en los precios de las viviendas:

Fijación de precios a niveles altos. En Vancouver, las viviendas unifamiliares propiedad de no residentes fueron evaluadas en $707.000 más que las de los propietarios locales en promedio. En Toronto, la diferencia es de aproximadamente $100.000. Los compradores no residentes pueden estar haciendo subir el precio de todas las propiedades "comparables". Al hacer subir los precios en un segmento del mercado, las familias que no pueden pagar las unidades de lujo pueden comenzar a pujar por precios más altos en otros lugares, generando un efecto dominó en el mercado de baja calidad. ^[90]

Los compradores extranjeros no incluyen: 

• Estudiantes no residentes que asisten a universidades canadienses
• Nuevos inmigrantes que llegan con cantidades sustanciales de riqueza obtenida en el extranjero
• Residentes que viven en una familia "satélite" donde el sustentador principal vive en el extranjero
• Dinero extranjero que se blanquea en el mercado inmobiliario local a través de empresas fantasma. ^[91]

Algunos comentaristas han afirmado que Canadá en su conjunto no tuvo una burbuja inmobiliaria; solo Toronto y Vancouver realmente la han tenido. ^{[92] [93]} Como es típico en todos los países, los precios varían ampliamente entre áreas urbanas y rurales, entre regiones y entre ciudades dentro de una región . Sin embargo, como las regiones canadienses tienen bases económicas muy diferentes , el impacto de los aumentos de precios del siglo XXI ha sido casi diametralmente opuesto en dos tipos de ciudades: las regiones metropolitanas basadas en servicios financieros, manufactura, comercio internacional, servicios y turismo ( Golden Horseshoe , Lower Mainland , Southwestern Ontario ) han tendido a subir más fuertemente cuando las ciudades basadas en la extracción de recursos (por ejemplo, el Corredor Calgary-Edmonton ) están estancadas o en declive. Por el contrario, las ciudades dependientes de los recursos han tenido períodos de crecimiento más fuerte que las ciudades centradas en los servicios durante períodos de picos de precios de los recursos.

El crecimiento económico, las tasas de migración y, por lo tanto, los precios de la vivienda en Alberta , Saskatchewan y Terranova y Labrador están vinculados a los precios del petróleo y el gas y, por lo tanto, experimentaron su mayor crecimiento durante e inmediatamente después de los picos de precios del petróleo de 2003-2008 y 2009-2014 . El crecimiento se desaceleró o revirtió durante y después de las caídas de los precios del petróleo de 2008-2009 y 2014-2016 . El impacto de la breve caída de los precios de 2020 fue limitado: los precios promedio de la vivienda en Alberta en general no cayeron de un año a otro de 2019 a 2020 como muchos habían predicho, pero sí cayeron ligeramente en Calgary .

Vancouver ha experimentado más inversión extranjera directa que otras ciudades canadienses desde la década de 1990, así como una fuerte inmigración, por lo que su crecimiento ha sido más rápido que el del resto del país. Los altos precios en Vancouver han empujado a los compradores de clase media a otras partes de la Columbia Británica .

Al igual que en Columbia Británica, en Ontario los precios que han aumentado más rápidamente se han registrado en el principal centro urbano, Toronto, que, al igual que Vancouver, es un importante centro de inversión e inmigración extranjera. El aumento de precios en otras partes de Ontario puede ser un efecto dominó que se irradia desde Toronto.

Hasta 2020, Quebec y las provincias marítimas no habían experimentado un crecimiento de precios tan espectacular como el resto del país, ya que su crecimiento económico y poblacional es generalmente mucho más lento. ^[94]

La inmigración a Canadá desde mediados de la década de 2010 se ha concentrado en gran medida en Ontario y Columbia Británica , lo que ha obligado a que los precios en esas provincias aumenten mucho más rápido que en otras provincias. ^{[92] [93]}

En 2021, 500.000 dólares fueron suficientes para comprar una casa unifamiliar de cinco dormitorios y cuatro baños en Killarney Road, New Brunswick (una ciudad dormitorio cerca de la capital provincial, Fredericton ), pero solo un condominio de un dormitorio de 495 pies cuadrados en el vecindario Kitsilano de Vancouver . ^[95]

El mayor crecimiento durante 2020 se registró en las ciudades medianas de Ontario, en particular: Windsor (+21%), Muskokas (+20,3%) y Ottawa (+19,4%). Las únicas caídas en un mercado importante se observaron en los antiguos centros de inversión extranjera West Vancouver (–1%) y North Vancouver (–0,02%), mientras que los precios casi se mantuvieron estables en los mercados expuestos al petróleo como Calgary (+0,02%), Edmonton (+1%) y Regina (+2%). ^[96]

Un supuesto contribuyente al crecimiento de los precios inmobiliarios de Canadá es el "modelo Vancouver" ^[97] de lavado de dinero. Stephen Schneider, profesor de criminología en la Universidad St. Mary's en Halifax, afirmó: "Nunca he visto una operación tan grande... que esté tan geográficamente limitada". en su contribución a la Comisión Cullen , que es una investigación pública en curso sobre el lavado de dinero en Columbia Británica, dirigida por el juez de la Corte Suprema de Columbia Británica Austin Cullen. ^[98] La Comisión Cullen estimó que solo en 2019, se lavaron $5.3 mil millones de fondos ilícitos a través del mercado inmobiliario de Vancouver, lo que aumentó los precios de la vivienda en un 5%. ^[98]

El "modelo Vancouver" es una forma en que el crimen organizado chino blanquea los ingresos generados principalmente por las ventas de fentanilo a través de los casinos . ^[99]

En 2016, Transparencia Internacional Canadá descubrió que el 33% de los bienes raíces residenciales más valiosos de Vancouver eran propiedad de empresas fantasma y al menos el 11% tiene un nominado en su título. ^[100]

Transparencia Internacional Canadá también estudió la propiedad corporativa de bienes raíces residenciales en el Gran Toronto y descubrió que entre 2008 y 2018, se realizaron compras por $20 mil millones utilizando más de 50,000 corporaciones sin controles y contrapesos para determinar los propietarios beneficiarios o la fuente de los fondos. ^[101] Aproximadamente $9,8 mil millones (49%) de esas compras fueron "compras en efectivo", es decir, no se utilizó ninguna deuda hipotecaria para las compras. Además, aproximadamente $10 mil millones (50%) de las mismas compras corporativas utilizaron hipotecas de prestamistas privados no regulados . En contraste, solo el 11% de los hogares compran bienes raíces con "todo en efectivo" y el 3% utiliza prestamistas privados.

Transparencia Internacional Canadá ha destacado que parte del problema es la falta de datos. Informaron que la disponibilidad de datos sobre la propiedad inmobiliaria varía según la provincia y está oculta tras un muro de pago. ^[100]

En 2018, el gobierno de Columbia Británica convocó a un grupo de expertos sobre el blanqueo de dinero en el sector inmobiliario de la provincia. El informe resultante [ ^{102] recomendó la divulgación de la titularidad real, entre otras medidas que el gobierno podría adoptar para abordar el blanqueo de dinero en la provincia. En mayo de 2019, el gobierno de Columbia Británica aprobó una ley [103]} que condujo al lanzamiento del Registro de Transparencia de Propietarios de Tierras de Columbia Británica ^[104] el 30 de noviembre de 2020. El registro se abrió a la consulta pública el 30 de abril de 2021. ^[105]

El desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario es una causa que se cita con frecuencia para el aumento de los precios de la vivienda, y las soluciones propuestas suelen centrarse en aumentar la oferta. ^{[106] [107] [108]} Sin embargo, la proporción de inversores que compran viviendas comenzó a superar a los compradores de vivienda por primera vez y a los que repiten en 2021. ^[109] Los inversores adquieren, en concreto: viviendas de reciente construcción y las viviendas más asequibles que están a la venta (es decir, apartamentos en condominio). Esto plantea serias dudas sobre hasta qué punto el aumento de la oferta de viviendas a precio de mercado puede ampliar la vivienda "asequible" para los no inversores. ^[19]

Además, varios estudios sugieren que la oferta de vivienda canadiense ha sido suficiente durante décadas. Un estudio realizado por el Fondo Monetario Internacional (FMI) en 2018 concluyó que Canadá era el segundo país más receptivo a la demanda de vivienda de 20 economías avanzadas. ^[110] Pomeroy encontró “poca evidencia de una falta crónica de oferta” en todo Canadá, o en las ocho áreas metropolitanas más grandes de Canadá. ^[111] El economista jefe de BMO, Doug Porter, resumió: “Durante los últimos 45 años aproximadamente, la relación [entre el inicio de la construcción de viviendas y el crecimiento de la población en edad de trabajar] ha sido típicamente de alrededor de 0,60 (alrededor de una nueva construcción por cada 1,7 adultos adicionales). En el último año, la relación ha caído por debajo de 0,5…” Sin embargo, en los últimos 5 años, la relación está “incluso un poco por encima de la norma de largo plazo”. ^[112] Otro análisis de 2022 realizado por BMO destacó que, en las últimas dos décadas, el parque de viviendas de Canadá ha crecido a un ritmo más rápido que el de la creación de nuevos hogares. Concluye que “el país no tiene tanto un problema de oferta como un problema de asequibilidad debido a las recurrentes oleadas de presión de demanda excesiva”. ^[113]

Los análisis que sugieren que la oferta de viviendas no sigue el ritmo del crecimiento de la población pueden no tener en cuenta el tamaño de los hogares. ^{[114] [115]}

De manera similar, al comparar las estimaciones de población del censo canadiense anual con las finalizaciones de viviendas entre 2001 y 2022, el número de finalizaciones de viviendas superó la formación de hogares en 19 de los 22 años medidos (lo que explica la disminución del tamaño de los hogares de 2,6 en 2001 ^[116] a 2,4 en 2021). ^[117]

El Instituto Fraser destacó en particular el aumento del crecimiento de la población que superará la finalización de las viviendas para 2022. ^[118] coincidiendo con un aumento de la inmigración. ^[119]

Canadá es una nación que depende en gran medida de la industria inmobiliaria, que representó aproximadamente el 14% de su PIB en 2020 ^[120] y más del 20% en 2023. ^[121] Existe un alto riesgo de que si el sentimiento de los inversores cambia, la demanda de los compradores pueda caer significativamente, lo que desencadenaría un círculo vicioso de caídas de precios que se acumulan . ^[122] Los canadienses tienen una deuda hipotecaria cada vez mayor (casi 2 billones de dólares en junio de 2021, ^[123] 2,16 billones de dólares residenciales en 2023 ^[124] ) mientras que el desempleo aumentó y el empleo neto cayó en 2024. ^[125]

En Canadá predominan las hipotecas a corto plazo con tipos de interés fijos , ^[126] normalmente con tipos de interés fijados durante cinco años. Esto contrasta con Estados Unidos, donde la mayoría de los propietarios de viviendas tienen contratos hipotecarios a largo plazo con tipos de interés fijos. Si el tipo de reajuste en cinco, diez o quince años es más alto que en el pasado, habrá un gran riesgo de impago para los canadienses con grandes cantidades de deuda. Un informe de julio de 2017 señaló que las hipotecas no aseguradas representan el mayor riesgo para la industria financiera. ^[127] Un número cada vez menor de hipotecas canadienses están respaldadas por seguros, de más del 60% en 2012 ^[128] a menos del 22% en 2022. ^[129] Las caídas de los precios de las viviendas podrían hacer que los propietarios deban más en sus hipotecas de lo que la casa está valuada actualmente, lo que se conoce como patrimonio neto negativo . ^{[130] [122]}