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burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria (o burbuja de precios de la vivienda ) es uno de los diversos tipos de burbujas de precios de activos que se producen periódicamente en el mercado. El c...

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Una burbuja inmobiliaria (o burbuja de precios de la vivienda ) es uno de los diversos tipos de burbujas de precios de activos que se producen periódicamente en el mercado. El concepto básico de una burbuja inmobiliaria es el mismo que el de otras burbujas de activos, y consta de dos fases principales. En la primera, los precios de la vivienda aumentan drásticamente, impulsados ​​por la inversión inmobiliaria . En la segunda fase, los precios de la vivienda caen drásticamente, lo que hace que la vivienda sea más asequible . Las burbujas inmobiliarias suelen estar entre las burbujas de activos con mayor impacto en la economía real porque se alimentan del crédito, [ 1 ] y participan numerosos hogares, no solo inversores, y porque el efecto riqueza derivado de la vivienda tiende a ser mayor que el de otros tipos de activos financieros. [ 2 ]

definición de burbuja inmobiliaria

La mayoría de los trabajos de investigación sobre burbujas inmobiliarias utilizan definiciones estándar de precios de activos. Existen muchas definiciones de burbujas. La mayoría son definiciones normativas, como la de Joseph Stiglitz (1990), [ 3 ] que intentan describir las burbujas como períodos que implican especulación, o argumentan que las burbujas implican precios que no pueden justificarse por los fundamentos. Ejemplos de ello son Palgrave (1926), [ 4 ] Flood y Hodrick (1990), [ 5 ] Robert J. Shiller (2005), [ 6 ] Smith y Smith (2006) [ 7 ] y Cochrane (2010). [ 8 ]

La definición de Stiglitz es: "...la intuición básica es sencilla: si la razón por la que el precio es alto hoy es solo porque los inversores creen que el precio de venta será alto mañana —cuando los factores 'fundamentales' no parecen justificar tal precio— entonces existe una burbuja." (Stiglitz 1990, p.  13) [ 3 ]

Lind (2009) [ 9 ] argumentó que necesitábamos una nueva definición de burbujas de precios en el mercado inmobiliario, una definición "anti-Stiglitz". Su argumento es que las definiciones tradicionales, como la de Stiglitz (1990) [ 3 ] , en la que se propone que las burbujas surgen de precios que no están determinados por los fundamentos, son problemáticas. Esto se debe principalmente a que el concepto de "fundamentos" es vago, pero también a que este tipo de definiciones nominales generalmente no se refieren a un episodio de burbuja en su conjunto, con un aumento y una disminución del precio. Lind afirma que la solución es definir una burbuja centrándose únicamente en la evolución específica de los precios y no en por qué los precios se han desarrollado de cierta manera. La definición general de una burbuja sería entonces simplemente: "Hay una burbuja si el precio (real) de un activo primero aumenta drásticamente durante un período de varios meses o años y luego cae drásticamente casi de inmediato". (Lind 2009, p.  80) [ 9 ]

Inspirados por Lind (2009), [ 9 ] Oust y Hrafnkelsson (2017) crearon la siguiente definición de burbuja inmobiliaria: "Una gran burbuja de precios de la vivienda tiene un aumento drástico en los precios reales, al menos un 50% durante un período de cinco años o un 35% durante un período de tres años, seguido de una caída drástica inmediata en los precios de al menos un 35%. Una burbuja pequeña tiene un aumento drástico en los precios reales, al menos un 35% durante un período de cinco años o un 20% durante un período de tres años, seguido de una caída drástica inmediata en los precios de al menos un 20%". [ 10 ]

Identificación de burbujas inmobiliarias

Burbujas inmobiliarias frente a sobreprecios en el mercado inmobiliario.

Se puede decir que la sobrevaloración es un indicador necesario, pero insuficiente, de la existencia de una burbuja. La sobrevaloración se define de forma más amplia que el concepto de burbuja. Un activo puede estar sobrevalorado sin que exista una burbuja, pero no puede haber una burbuja (positiva) sin sobrevaloración. La sobrevaloración o la infravaloración pueden definirse simplemente como una desviación del precio de equilibrio. DiPasquale y Wheaton (1994) [ 11 ] afirman que: «De hecho, parece normal que los precios de la vivienda se desvíen del valor fundamental o del precio de equilibrio, dado que los mercados inmobiliarios se ajustan gradualmente en lugar de hacerlo rápidamente a corto plazo».

Mayer (2011) [ 12 ] investigó las burbujas de precios de la vivienda y descubrió que básicamente hay tres enfoques que los investigadores adoptan al investigar las diferencias de los precios de la vivienda con respecto al equilibrio.

En primer lugar, está el método financiero, donde el precio de la vivienda equivale a los alquileres futuros descontados. Este método sigue la misma lógica que la valoración de acciones: el precio de la acción es igual a la suma descontada de todos los dividendos futuros. La idea es que el valor del capital sea igual a los dividendos descontados. La relación precio-alquiler y el costo de uso de la vivienda son métodos que se enmarcan dentro de este enfoque.

El segundo enfoque consiste en comparar los costos de construcción de nuevas viviendas con los precios actuales de las casas. Gran parte del método del costo de construcción se basa en la teoría de la curva de oferta y demanda. Si la demanda es baja, esto conlleva precios de las casas más bajos y una menor construcción de nuevas viviendas. Glaeser y Gyourko (2005) [ 13 ] señalan que el mercado inmobiliario se caracteriza por una curva de oferta quebrada que es altamente elástica cuando los precios son iguales o superiores a los costos de construcción. De lo contrario, la curva de oferta es altamente inelástica. Las viviendas se pueden construir con relativa rapidez, pero dado que son un bien duradero, las viviendas antiguas no desaparecen rápidamente. Por lo tanto, en mercados con un crecimiento de la demanda lento o negativo, los precios de las casas están limitados por los costos de construcción. La relación precio-costo de construcción y la relación precio-costo de edificación son métodos que se incluyen en este enfoque.

El último enfoque de Mayer (2011) [ 12 ] consiste en utilizar una combinación de asequibilidad de precios de vivienda para derivar un modelo de equilibrio. A menudo, los precios de las viviendas se comparan con los ingresos (los ingresos se utilizan como variable proxy de la asequibilidad). Si los precios de las viviendas son demasiado altos, los hogares no pueden permitirse el mismo nivel de servicios de vivienda (asequibilidad). De forma simétrica, cuando los precios de las viviendas son bajos, los hogares pueden permitirse un mayor nivel de servicios de vivienda. La relación precio-ingreso, la relación precio-salario y la relación precio-ingreso del hogar son ejemplos de este método. También existe un conjunto de diferentes índices de asequibilidad de la vivienda que analizan la evolución de los pagos de intereses en relación con los ingresos o el coste de la hipoteca en relación con los ingresos. Además de utilizar el equilibrio de precios de la vivienda basado en medidas económicas, también es posible utilizar técnicas estadísticas para identificar la tendencia de precios a largo plazo, por ejemplo, el filtro HP.

Lista de verificación de burbujas de Shiller (2010)

  1. Aumentos bruscos en el precio de un activo como bienes raíces o acciones.
  2. Gran entusiasmo público por dichos aumentos.
  3. Un frenesí mediático que lo acompaña
  4. Historias de personas que ganan mucho dinero, causando envidia entre quienes no lo son.
  5. Creciente interés del público en general por esta clase de activos.
  6. Teorías de la "nueva era" para justificar aumentos de precios sin precedentes.
  7. Una disminución en los estándares de crédito [ 14 ]

Grupos de indicadores de burbuja inmobiliaria de Lind (2009)

  1. Pagos de intereses en relación con los ingresos para compradores de vivienda
    1. Los pagos de intereses nominales en relación con los ingresos han ido en aumento.
    2. El pago de intereses nominales en relación con los ingresos habría ido en aumento si se hubieran aplicado los niveles históricos de tipos de interés.
    3. Los pagos de intereses reales en relación con los ingresos han ido en aumento.
    4. Los pagos de intereses reales en relación con los ingresos habrían ido en aumento si se hubieran aplicado los niveles históricos de tipos de interés.
  2. Oferta de vivienda
    1. Cuanto más fácil sea aumentar la oferta, más probable es que el aumento de precio forme parte de una burbuja.
  3. Expectativas de los compradores sobre los precios
    1. Los compradores esperan que los precios sigan subiendo o que se estabilicen en un nivel mucho más alto que las tendencias históricas.
    2. Los compradores creen que, incluso a medio plazo (de tres a cinco años), invertir en vivienda es prácticamente libre de riesgos.
  4. Asunción de riesgos e impaciencia por parte de los compradores
    1. La gente está accediendo a la propiedad a una edad más temprana o con un nivel de calidad superior.
    2. Los compradores tienden a optar por alternativas de financiación más arriesgadas que antes.
    3. Los compradores están amortizando menos que antes.
  5. Comportamiento bancario
  6. Los bancos están aumentando, o al menos no disminuyendo, los ratios de préstamo a valor para los compradores en el mercado inmobiliario cuando suben los precios.
    1. Los bancos se vuelven más flexibles a la hora de evaluar la solvencia crediticia de los hogares.
  7. Comportamiento especulativo
    1. Una mayor proporción de compradores de vivienda de lo habitual planea vender de nuevo con bastante rapidez. [ 9 ]

Otros indicadores de burbujas inmobiliarias

  • Precios de la vivienda frente a tasa de desocupación. Un elevado número de viviendas vacías ejercerá presión a la baja sobre los precios, puesto que en este caso la oferta supera la demanda (Geltner, Miller, Clayton y Eichholtz, 2007). Por el contrario, la tasa de ocupación es la que genera la presión a la baja.
  • Precios reales de la vivienda frente a la demografía. Si hay una entrada neta de inquilinos, cabe esperar que el coste de la vivienda aumente (Englund, 2011). [ 15 ]
  • Los precios de la vivienda frente al PIB pueden utilizarse si no se dispone de datos sobre los ingresos, ya que cabe esperar que los cambios en el PIB y los ingresos estén correlacionados (Claussen, Jonsson y Lagerwall, 2011). [ 16 ]
  • La relación préstamo-valor (LTV) es un buen indicador del riesgo que implica tanto para el prestamista como para el prestatario. Cuanto mayor sea la relación, mayor será el riesgo (Kokko, 1999). [ 17 ]
  • El índice de servicio de la deuda o índice de cobertura de la deuda (DSCR), es decir, la proporción de fondos disponibles para el pago de intereses y capital. Se considera un buen indicador del nivel de riesgo involucrado (Joshi, 2006). [ 18 ]
  • La relación entre préstamos e ingresos disponibles no debería variar con el tiempo. Un aumento por encima del promedio a largo plazo indica que el mercado podría estar sobrevalorado (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg y Soultanaeva, 2011). [ 19 ]
  • Precios de la vivienda frente a tipos de interés. Si los tipos de interés aumentan, será más caro poseer un inmueble y, para compensar el mayor coste de uso, cabe esperar que el precio baje. (Englund, 2011). [ 20 ]
  • Alto y creciente aumento de los precios de la vivienda. Oust y Hrafnkelsson (2017) [ 10 ]

burbujas inmobiliarias históricas

Grandes burbujas inmobiliarias en los países de la OCDE entre 1970 y 2015.

La tabla proviene de Oust y Hrafnkelsson (2017) [ 10 ] y se construyó utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales para 20 países de la OCDE desde 1970 hasta 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado para la duración. *El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.

Pequeñas burbujas inmobiliarias en los países de la OCDE entre 1970 y 2015.

La tabla proviene de Oust y Hrafnkelsson (2017) [ 10 ] y se construyó utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales para 20 países de la OCDE desde 1970 hasta 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado para la duración. * El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.

Por país

Véase también

Referencias

  1. ↑ Brunnermeier, MK y Oehmke, M. (2012) Burbujas, crisis financieras y riesgo sistémico. Documento de trabajo del NBER n.º 18398.
  2. ↑ ver, por ejemplo, Case, KE, Quigley, J. y Shiller R. (2001). Comparación de los efectos de la riqueza: el mercado de valores frente al mercado inmobiliario. Oficina Nacional de Investigación Económica, Documento de Trabajo n.º 8606., Benjamin, J., Chinloy, P. y Jud, D. (2004). «Riqueza inmobiliaria frente a riqueza financiera en el consumo». En: Journal of Real Estate Finance and Economics 29, pp. 341-354., y Campbell, John Y.; Cocco, João F. (octubre de 2004). «¿Cómo afectan los precios de la vivienda al consumo? Evidencia a partir de microdatos» . Instituto de Investigación Económica de Harvard, Documento de Discusión n.º 2045. Instituto de Investigación Económica de Harvard. Archivado (PDF) del original el 2 de mayo de 2006.
  3. 1 2 3 Stiglitz, JE (1990). “Simposio sobre burbujas”. En: Journal of Economic Perspectives Vol. 4 No. 2, pp. 13-18.
  4. ↑ Palgrave, RHI (1926), "Diccionario de economía política de Palgrave", MacMillan & Co., Londres, Inglaterra, pág. 181.
  5. ↑ Flood, RP y Hodrick, RJ (1990), "Sobre la detección de burbujas especulativas", The Journal of Economic Perspectives, vol. 4 n.º 2, págs. 85-101.
  6. ↑ Shiller, RJ (2005). Exuberancia irracional. 3.ª ed. Nueva Jersey: Princeton University Press. ISBN 0-691-12335-7.
  7. ↑ Smith, MH y Smith, G. (2006), "Burbuja, burbuja, ¿dónde está la burbuja inmobiliaria?", Brookings Papers on Economic Activity, Vol. 2006 No. 1, pp. 1–50.
  8. ↑ Cochrane, JH (2010), "Tasas de descuento", Documento de trabajo, Universidad de Chicago, Booth School of Business y NBER, Chicago, Illinois, 27 de diciembre.
  9. 1 2 3 4 Lind, H. (2009). “Burbujas de precios en los mercados inmobiliarios: concepto, teoría e indicadores”. En: International Journal of Housing Markets and Analysis Vol. 2 No. 1, pp. 78-90.
  10. 1 2 3 4 Oust, A. y Hrafnkelsson, K. (2017) ¿Qué es una burbuja inmobiliaria?, Economics Bulletin, Volumen 37, Número 2, páginas 806-836
  11. ↑ DiPasquale, D. y Wheaton, WC (1994), “Dinámica del mercado inmobiliario y el futuro de los precios de la vivienda”, Journal of Urban Economics, vol. 35, págs. 1-27.
  12. 1 2 Mayer, C. (2011), “Burbujas inmobiliarias: una revisión”, Annual Review of Economics, Vol. 3, pp. 559-577.
  13. ↑ Glaeser, EL y Gyourko, J. (2005), “Declive urbano y vivienda duradera”, Journal of Political Economy, vol. 113, n.º 2, págs. 345-375.
  14. ↑ Shiller, RJ (2010), "La lista de Shiller: cómo diagnosticar la próxima burbuja", The New York Times, por JACK EWING, 27 de enero de 2010
  15. ^ Englund, P. (2011). Svenska huspriser i ett internacional pespektiv. Estocolmo: SverigesRiksbank.
  16. ^ Claussen, CA, Jonsson, M. y Lagerwall, B. (2011). En macroekonomisk analyd av bostadspriserna i Sverige. Estocolmo: Sveriges riksbank.
  17. ^ Kokko, A. (1999). Asienkrisenmånga como med den Svensks krisen. Economist Debatt, 81-92.
  18. ↑ Joshi, H. (2006). Identificación de burbujas de precios de activos en el mercado inmobiliario de la India: evidencia preliminar. Banco de la Reserva de la India.
  19. ^ Finocchinaro, D., Nilsson, C., Nyberg, D. y Soultanaeva, A. (2011). Hushållens skuldsättning, bostadspriserna och makroekonomin: en genomgång av litteraturen. Estocolmo: Sveriges Riksbank.
  20. ^ Englund, P. (2011). Svenska huspriser i ett internacional pespektiv. Estocolmo: Sveriges Riksbank.