Servicios previos a la construcción

Los servicios de preconstrucción son servicios que se ofrecen para ayudar a propietarios, arquitectos e ingenieros en la toma de decisiones. ^{[ 1 ]} Se utilizan para planificar un proyecto de construcción antes de que comience la construcción propiamente dicha. La etapa en la que se ofrecen estos servicios se denomina preconstrucción o "pre-con".

En el método tradicional de diseño-licitación-construcción para la entrega de proyectos de construcción, un proyecto se diseña completamente antes de su construcción. ^{[ 2 ]} Esto da como resultado un conjunto de planos y especificaciones que conforman los documentos de construcción. Tras la adquisición de los documentos de construcción, el propietario solicita ofertas (o licitaciones) a contratistas generales dispuestos a gestionar el proyecto. El propietario adjudica el proyecto al licitador ganador; en el método de diseño-licitación-construcción, la adjudicación se basa en el precio. ^{[ 1 ]}

A menudo, los estudios de viabilidad iniciales y el desarrollo del diseño cuentan con el apoyo de estimadores de costos de construcción, quienes preparan estimaciones de costos . Por lo general, las estimaciones de costos se basan en estimaciones conceptuales o de orden de magnitud aproximado (ROM). ^{[ 1 ]} El diseño comienza entonces con una etapa de diseño esquemático (SD), seguida de una etapa de desarrollo del diseño, y culmina en una etapa de documentación de construcción.

En el sistema de diseño-licitación-construcción , existe un proceso de licitación que se sitúa entre la solicitud inicial del propietario y la suma de las ofertas presentadas por el contratista. Esto ocurre únicamente después de la finalización de los documentos de construcción. Durante este proceso, el estimador de costos de construcción del contratista prepara un presupuesto detallado que será necesario para la suma de las ofertas. La elaboración de un presupuesto requiere la inclusión del costo de la mano de obra, los gastos generales, el margen de beneficio y el equipo. Los documentos de construcción también desempeñarán un papel fundamental en la estimación. ^{[ 3 ]}

Los servicios de preconstrucción surgieron de la estimación de costos de construcción para abarcar otras actividades en la planificación de un proyecto. ^{[ 4 ]} El objetivo es trabajar con el propietario del proyecto para ayudar a entregar un proyecto satisfactorio que cumpla con sus objetivos. Además de la estimación, el equipo de preconstrucción participa en decisiones de diseño, evaluaciones, estudios, ingeniería de valor , análisis de valor, programación, revisiones de constructibilidad y más. También se pueden evaluar los costos de diseño, permisos, adquisición de terrenos y costos del ciclo de vida. Al brindar servicios de preconstrucción, los contratistas generales o gerentes de construcción también pueden negociar los servicios de construcción del proyecto. A menudo, esto se puede lograr acordando un precio máximo garantizado (GMP) para el proyecto. Luego, la empresa entrega el proyecto. Por lo general, el propietario y la empresa comparten cualquier ahorro de costos logrado durante la construcción.

Los servicios de preconstrucción abarcan una amplia gama de tareas y actividades que deben completarse antes del inicio de un proyecto. Estos servicios ayudan a sentar las bases del proyecto, lo que contribuye al éxito de la construcción al facilitar un progreso lo más fluido posible. ^{[ 1 ]} Los servicios pueden realizarse en diferentes momentos, dependiendo del método de ejecución del proyecto utilizado. Estos servicios son ofrecidos por gerentes de proyecto, ingenieros, contratistas y arquitectos. Los servicios de preconstrucción suelen incluir lo siguiente:

• Creación del diseño esquemático inicial del edificio : El diseño del edificio se presenta al cliente. Esto le da al cliente una idea de cómo se verá el proyecto. El diseño generalmente incluye alzados, planos de planta, planos de emplazamiento o cualquier detalle especial que el cliente haya solicitado en particular. ^{[ 5 ]} El propietario tiene la oportunidad en este punto de cambiar cualquier cosa a su gusto sin tener que presentar una orden de cambio . Esto generalmente lo hacen el arquitecto y los consultores. Si el propietario solicita imágenes generadas por computadora en 3D del edificio, lo más probable es que se haga con BIM u otro software de imágenes gráficas tridimensionales. Este no es el diseño final del edificio. ^{[ 6 ] [ 7 ]}
• Permisos -  Los permisos de construcción son emitidos por la autoridad local de construcción. Los propietarios o el equipo de gestión de la construcción pueden obtener permisos para la construcción de sus proyectos. Es fundamental que esto se gestione correctamente, ya que determinará el calendario de inspecciones del proyecto. ^{[ 1 ]}
• Estimación conceptual: El contratista comenzará a estimar el presupuesto total del proyecto de construcción utilizando las especificaciones del proyecto, el software de estimación de costos de construcción , la experiencia laboral previa y otras estimaciones proporcionadas por subcontratistas , fabricantes y proveedores. En este punto, el propietario puede ajustar los componentes del edificio para que se ajusten mejor al presupuesto o puede solicitar al equipo de construcción que realice una ingeniería de valor. ^{[ 1 ]}
• Ingeniería de valor : El contratista, los ingenieros, el fabricante, los trabajadores de la construcción y el arquitecto tienen la tarea de desarrollar las mejores maneras posibles de buscar sustitutos para los procedimientos que se pueden modificar y materiales que funcionan de manera similar. La búsqueda de sustitutos se realiza para ofrecer al cliente un proyecto más económico sin sacrificar el rendimiento, la fiabilidad, la calidad y la seguridad. ^{[ 1 ]}
• Análisis de suelos : este servicio generalmente incluye el análisis del contenido de humedad, la gravedad específica, la compactación y la densidad seca. ^{[ 8 ]} Esto se realiza para eliminar cualquier sorpresa no deseada que corresponda directamente a las condiciones del subsuelo. ^{[ 1 ]}
• Creación del cronograma : un cronograma es una lista de hitos, entregas y actividades. Para crear un cronograma de proyecto, se deben completar varios elementos, como los hitos del proyecto, las secuencias de actividades posteriores a cada hito, el alcance del proyecto y la categorización de las tareas en las 5 fases del proyecto (concepción, definición y planificación, lanzamiento, ejecución y cierre), así como el análisis de la ruta crítica. Este se entrega al cliente. ^{[ 9 ]}

Estos son solo algunos ejemplos de los servicios que ofrecemos. Otros servicios incluyen, entre otros, la gestión del diseño , el análisis del ciclo de vida, el estudio de viabilidad, la constructibilidad, la licitación y el análisis de subcontratación.