Desarrollo de tierras

El desarrollo del territorio es la alteración del paisaje de diversas maneras, tales como:

• Modificación de las formas del relieve desde un estado natural o seminatural para un propósito como la agricultura o la vivienda.
• Subdivisión de bienes inmuebles en lotes , generalmente con el propósito de construir viviendas.
• Desarrollo inmobiliario o cambio de su propósito, por ejemplo convirtiendo un complejo fabril en desuso en un condominio .

El desarrollo de la tierra tiene una historia que se remonta al Neolítico, alrededor del año 8000 a. C. Desde los albores de la civilización, el proceso de desarrollo de la tierra ha elaborado el progreso de las mejoras en un terreno en función de códigos y reglamentos, en particular los complejos de viviendas.

En un contexto económico, el desarrollo de la tierra también se publicita a veces como mejora de la tierra o mejoramiento de la tierra . Se refiere a la inversión que hace que la tierra sea más utilizable por los seres humanos. Para fines contables, se refiere a cualquier variedad de proyectos que aumentan el valor del proceso . La mayoría son depreciables, pero algunas mejoras de la tierra no se pueden depreciar porque no se puede determinar una vida útil. La construcción de viviendas y la contención ^{[ aclaración necesaria ]} son ​​dos de los tipos de desarrollo más comunes y más antiguos.

En un contexto urbano , el desarrollo del territorio incluye además:

• Construcción de carreteras
  • Caminos de acceso , pasarelas y estacionamientos.
  • Puentes
• Paisajismo
  • Desbroce , aterrazamiento o nivelación del terreno
  • Preparación del terreno (desarrollo) para jardines
• Instalación de vallas y, en menor medida, de setos.
• Conexiones de servicio a servicios municipales y servicios públicos
• Drenaje , sistemas de canales
• Iluminación exterior ( farolas, etc.)

Un propietario de terrenos o un desarrollador de un proyecto de cualquier tamaño, a menudo querrá maximizar las ganancias , minimizar los riesgos y controlar el flujo de efectivo . Esta "energía rentable" significa identificar y desarrollar el mejor plan para el mercado local, al tiempo que satisface el proceso de planificación local.

El análisis del desarrollo examina las perspectivas de desarrollo y el proceso de desarrollo en sí, identificando dónde se pueden introducir mejoras. Estas mejoras tienen como objetivo alinearse con las mejores prácticas de diseño, las sensibilidades políticas y los inevitables requisitos sociales de un proyecto, con el objetivo general de aumentar los valores de la tierra y los márgenes de ganancia en nombre del propietario o desarrollador. ^[1]

El análisis del desarrollo puede agregar valor de manera significativa al terreno y al desarrollo, y como tal es una herramienta crucial para los propietarios de terrenos y los desarrolladores. Es un paso esencial en el libro de Kevin A. Lynch de 1960 La imagen de la ciudad , y se considera esencial para realizar el valor potencial del terreno. ^[2] El propietario del terreno puede participar en una ganancia de planificación adicional (aumento significativo del valor) a través de un conocimiento del potencial de desarrollo del terreno . Esto se hace a través de una tasación de desarrollo residual o valoración residual. La tasación residual calcula el valor de venta del producto final (el valor bruto de desarrollo o GDV) y deduce hipotéticamente los costos, incluidos los costos de planificación y construcción , los costos financieros y la ganancia del desarrollador. El "residuo", o proporción sobrante, representa el valor del terreno. Por lo tanto, al maximizar el GDV (lo que se podría construir en el terreno), el valor del terreno aumenta simultáneamente.

El valor del terreno es muy sensible a la oferta y la demanda (del producto final), los costos de construcción, la planificación y las contribuciones a la vivienda asequible , etc. Comprender las complejidades del sistema de desarrollo y el efecto de los "impulsores de valor" puede dar como resultado diferencias enormes en el valor de venta del propietario del terreno.

El desarrollo de la tierra pone más énfasis en el desarrollo económico esperado como resultado del proceso; la "conversión de la tierra" intenta centrarse en los aspectos físicos y biológicos generales del cambio de uso de la tierra . La "mejora de la tierra" en el sentido económico a menudo puede conducir a la degradación de la tierra desde la perspectiva ecológica. El desarrollo de la tierra y el cambio en el valor de la tierra generalmente no tienen en cuenta los cambios en la ecología del área desarrollada. Si bien la conversión de tierras (rurales) con una alfombra de vegetación en tierras para construcción puede resultar en un aumento del crecimiento económico y un aumento de los precios de la tierra , la irreversibilidad de la flora y fauna perdidas debido a la destrucción del hábitat , la pérdida de servicios ecosistémicos y la disminución resultante del valor ambiental solo se consideran a priori en la contabilidad de costos ambientales totales .

La conversión de terrenos edificables suele estar asociada a la construcción de carreteras , lo que de por sí ya trae consigo la abrasión de la capa superficial del suelo , ^[3] la compactación del suelo ^[4] y la modificación de la composición química del suelo mediante la estabilización del suelo , la creación de superficies impermeables y, posteriormente, aguas de escorrentía superficiales (contaminadas).

La actividad de construcción a menudo sella eficazmente una parte mayor del suelo y lo protege de las lluvias y del ciclo de nutrientes , de modo que el suelo debajo de los edificios y las carreteras queda efectivamente "consumido" y se vuelve infértil .

Con la notable excepción de los intentos de jardinería en azoteas y jardines colgantes en edificios verdes (posiblemente como componentes del urbanismo verde ), la cubierta vegetal de plantas superiores se pierde en las superficies de hormigón y asfalto , a pesar de las áreas complementarias intercaladas de jardines y parques . ^{[ cita requerida ]}

La creación de nuevas tierras agrícolas (o "conversión de tierras agrícolas") dependerá de la conversión y el desarrollo de bosques , sabanas o pastizales anteriores . La recreación de tierras agrícolas a partir de tierras baldías , desiertos o superficies impermeables anteriores es considerablemente menos frecuente debido a la degradación o falta de suelo fértil en estas últimas. A partir de los bosques, la tierra se vuelve cultivable mediante la tala o la quema . El desarrollo agrícola incluye además:

• Medidas hidrológicas (nivelación de tierras, drenaje, riego , a veces control de deslizamientos de tierra e inundaciones )
• Mejoramiento del suelo ( fertilización , establecimiento de un equilibrio químico productivo).
• Construcción de carreteras

Dado que las tierras agrícolas recién creadas son más propensas a la erosión que el suelo estabilizado por las raíces de los árboles , dicha conversión puede significar el cruce irreversible de un umbral ecológico .

La deforestación resultante tampoco se compensa fácilmente con la reforestación o la forestación . Esto se debe a que las plantaciones de otros árboles como medio de conservación del agua y protección contra la erosión eólica ( cinturones cortavientos ), por regla general, carecen de la biodiversidad del bosque perdido, especialmente cuando se realizan como monocultivos . ^{[5] [6] [7] [8]} Estas consecuencias de la deforestación pueden tener efectos duraderos sobre el medio ambiente, incluidas las medidas de estabilización del suelo y control de la erosión que pueden no ser tan eficaces para preservar la capa superficial del suelo como la vegetación intacta anterior .

La conversión masiva de tierras sin la debida consideración de las consecuencias ecológicas y geológicas puede conducir a resultados desastrosos , como:

• Degradación general del suelo
  • Salinización catastrófica del suelo y formación de solonchaks , por ejemplo, en Asia Central , como consecuencia del riego con aguas subterráneas salinas
  • Desertificación , erosión del suelo y cambios ecológicos debido al drenaje
  • Lixiviación de suelos salinos
• Pérdida de hábitat para la vida silvestre.

Si bien los efectos nocivos pueden ser particularmente visibles cuando la tierra se desarrolla para uso industrial o minero, el uso agroindustrial y de asentamiento también puede tener un impacto masivo y a veces irreversible en el ecosistema afectado. ^[9]

Los ejemplos de restauración o rehabilitación de tierras que se consideran desarrollo de tierras en sentido estricto son todavía escasos. Sin embargo, la renaturalización , la reforestación y la restauración de cursos de agua pueden contribuir a un medio ambiente más saludable y a una mejor calidad de vida, especialmente en regiones densamente pobladas. Lo mismo ocurre con la vegetación planificada, como parques y jardines , pero la restauración desempeña un papel particular, porque revierte las conversiones anteriores a áreas edificadas y agrícolas.

El impacto ambiental del uso y desarrollo de la tierra es una consideración importante para los proyectos de desarrollo de la tierra. A nivel local, puede ser necesario un informe de impacto ambiental (EIR). ^{[ definición necesaria ]} En los Estados Unidos, los proyectos financiados por el gobierno federal generalmente requieren la preparación de una declaración de impacto ambiental (EIS). Las preocupaciones de los ciudadanos privados o los comités de acción política (PAC) ^{[ se necesita más explicación ]} pueden influir en el alcance, o incluso cancelar, un proyecto en función de preocupaciones como la pérdida del hábitat de una especie en peligro de extinción. ^{[ cita requerida ]}

En la mayoría de los casos, se permitirá que el proyecto de desarrollo de tierras continúe si se cumplen los requisitos de mitigación. ^{[ cita requerida ] El ejemplo más común es el} de los bancos de mitigación , que exigen que el hábitat se reemplace a un ritmo mayor que el de su eliminación. Este aumento de la superficie total ayuda a establecer el nuevo ecosistema, aunque requerirá tiempo para alcanzar la madurez. ^{[ cita requerida ]}

La extensión y el tipo de uso de la tierra afectan directamente el hábitat de la vida silvestre y, por lo tanto, impactan la biodiversidad local y global . ^[10] La alteración humana de los paisajes de la vegetación natural (por ejemplo, la naturaleza salvaje ) a cualquier otro uso puede resultar en la pérdida , degradación y fragmentación del hábitat , todo lo cual puede tener efectos devastadores sobre la biodiversidad. ^[11] La conversión de la tierra es la mayor causa de extinción de especies terrestres . ^[12] Un ejemplo de la conversión de la tierra como una de las principales causas del estado de peligro crítico de un carnívoro es la reducción del hábitat del perro salvaje africano , Lycaon pictus . ^[13]

La deforestación es también la causa de la pérdida de un hábitat natural , con grandes cantidades de árboles talados para uso residencial y comercial. El crecimiento urbano se ha convertido en un problema para los bosques y la agricultura, la expansión de las estructuras impide que los recursos naturales se produzcan en su entorno. ^[14] Para evitar la pérdida de vida silvestre, los bosques deben mantener un clima estable y la tierra debe permanecer inafectada por el desarrollo. ^{[ cita requerida ]} Además, los bosques pueden mantenerse mediante diferentes técnicas de gestión forestal, como la reforestación y la preservación. La reforestación es un enfoque reactivo diseñado para replantar árboles que se talaron previamente dentro del límite del bosque en un intento de volver a estabilizar este ecosistema. La preservación , por otro lado, es una idea proactiva que promueve el concepto de dejar el bosque como está, sin utilizar esta área para sus bienes y servicios ecosistémicos. ^[15] Ambos métodos para mitigar la deforestación se están utilizando en todo el mundo. ^{[ cita requerida ]}

El Servicio Forestal de Estados Unidos predice que el terreno urbano y en desarrollo en Estados Unidos se expandirá en un 41 por ciento en el año 2060. ^[16] Estas condiciones provocan el desplazamiento de la vida silvestre y limitan los recursos para que el medio ambiente mantenga un equilibrio sostenible. ^[17]