Hispanopedia WikiUn incumplimiento estratégico es la decisión de un prestatario de dejar de realizar los pagos (es decir, incumplir ) una deuda, a pesar de tener la capacidad financiera para realizarlos.
Esto se asocia particularmente con hipotecas residenciales y comerciales , en cuyo caso suele ocurrir después de una caída sustancial en el precio de la casa, de modo que la deuda adeudada es (considerablemente) mayor que el valor de la propiedad (la propiedad tiene patrimonio neto negativo o está bajo el agua ) y se espera que permanezca así en el futuro previsible, como después del estallido de una burbuja inmobiliaria . A estos prestatarios se les llama " walkaways " (desahuciados) . [1] El proceso de dejar de pagar estratégicamente una hipoteca de vivienda se ha denominado coloquialmente "jingle mail" (correo electrónico) - metafóricamente, uno envía las llaves al banco por correo.
Prevalencia post burbuja inmobiliaria
Los economistas Paul Krugman y Hal Varian argumentaron que el impago estratégico sería un resultado inevitable del colapso de la burbuja financiera e inmobiliaria de la era posterior a 2006. También señalaron que esta es una de las pocas maneras de liberar a las personas de la carga de la deuda hipotecaria. Una vez libres de la hipoteca, los deudores tienen libertad para utilizar sus ingresos para otros gastos. [2]
Un estudio de septiembre de 2009 de la agencia de informes crediticios Experian y la consultora Oliver Wyman estimó que el 38% de los prestatarios estadounidenses involucrados estaban incurriendo en impagos estratégicos. [3]
Efectos
Los efectos varían según la jurisdicción; los distintos países y estados de los Estados Unidos tratan el incumplimiento de la deuda hipotecaria de manera diferente, en particular distinguiendo si se trata de una deuda con recurso y una deuda sin recurso , es decir, si el prestamista hipotecario puede presentar reclamaciones contra el deudor moroso. Además, la refinanciación de una hipoteca puede tratarse de manera diferente a una hipoteca original no refinanciada, y las hipotecas sobre segundas viviendas pueden tratarse de manera diferente a las hipotecas sobre residencias principales.
El prestatario, después de decidir no realizar más pagos, puede vivir libre de los costos de pago o alquiler hasta que el prestamista ejecute la hipoteca , lo que puede llevar desde varios meses hasta años. Un prestatario puede usar este tiempo para cancelar o negociar otra deuda. Los prestamistas hipotecarios pueden negociar con los prestatarios morosos para asegurar el mantenimiento y la ocupación de la propiedad hasta que el prestamista pueda tomar el título y comercializar la casa, y pueden proporcionar al prestatario moroso un aviso mayor que el mínimo legal para desalojar (que puede ser tan poco como tres días) e incluso pueden aceptar pagar una tarifa para dejar la casa en perfectas condiciones.
La ejecución hipotecaria de la casa del prestatario tendrá como resultado una entrada negativa en la calificación crediticia del prestatario , lo que posiblemente haga que obtener préstamos en el futuro sea más difícil o más costoso para el prestatario. Si el crédito es bueno, se le negará una nueva hipoteca de las agencias del gobierno de los EE. UU. hasta que hayan pasado entre 3 (FHA) y 7 años (FNMA) desde la fecha real de la ejecución hipotecaria.
El IRS considera que la diferencia entre el valor de la propiedad en el momento de la ejecución hipotecaria y el monto de la nota (suponiendo que la nota sea mayor) es una "deuda condonada" y puede considerarse un "ingreso" sujeto al impuesto a las ganancias federal. Durante un breve período que finalizó a fines de diciembre de 2012 debido a la Ley de Alivio de la Deuda Hipotecaria de Condonación de 2007 , este "ingreso fantasma" no estaba sujeto al impuesto sobre las residencias principales.
Cuestiones éticas
Algunos especialistas en ética han cuestionado la moralidad del incumplimiento estratégico, argumentando que uno tiene el deber de realizar los pagos de la deuda si es capaz de hacerlo. [4] Otros argumentan que no existe tal deber moral, ya que un préstamo es un contrato entre adultos que consienten, y señalan que los inversores financieros rutinariamente incumplen los préstamos sin recurso que tienen patrimonio neto negativo. [3] Algunos argumentan además que existe un deber moral de incumplir estratégicamente [4] , y que uno debería tomar tales decisiones en función de su interés financiero "sin estar empañado por una culpa o vergüenza innecesarias ", como hacen los prestamistas que no modifican las hipotecas, "buscando maximizar las ganancias o minimizar las pérdidas independientemente de las preocupaciones de moralidad o responsabilidad social", [5] o afirmando más claramente que "La economía es fundamentalmente amoral ". [6] Además, las obligaciones de honrar un contrato se equilibran con las obligaciones hacia uno mismo y hacia la propia familia, estas últimas a favor del incumplimiento estratégico, y algunos argumentan que "es necesario poner las finanzas de uno mismo y de la familia en primer lugar", [6] mientras que uno también tiene obligaciones hacia una comunidad, que puede verse perjudicada por el incumplimiento. [4]
Otras jurisdicciones
En Europa, por lo general, no existen deudas puras sin recurso para los particulares. Por lo tanto, deben pagar las deudas restantes incluso si abandonan sus casas. Dado que tener una casa donde dormir es una prioridad, la hipoteca de la casa suele tener prioridad, mientras que otras deudas pueden abandonarse si no se pueden pagar.
Sin embargo, la quiebra estratégica de empresas es algo habitual en Europa.
Véase también
- El banco se aleja , situación opuesta en la que el banco se aleja
- Quiebra estratégica , análogo corporativo
Referencias
- ^ "Crédito: Cuidado con los que se alejan". Time . 27 de julio de 1962. Archivado desde el original el 13 de mayo de 2010. Consultado el 24 de mayo de 2010 .
- ^ Krugman, Paul (12 de febrero de 2008). "One to the Left". New York Times . Consultado el 24 de mayo de 2010 .
- ^ ab Gimein, Mark (8 de octubre de 2009). "Adelante, aléjate: no hay nada inmoral en deshacerse de su hipoteca". The Big Money.
- ^ abc Hagerty, James R. (17 de diciembre de 2009), "¿Es inmoral renunciar a su hipoteca?", The Wall Street Journal , archivado desde el original el 28 de enero de 2010
- ^ White, Brent (7 de diciembre de 2009), Bajo el agua y sin alejarse: vergüenza, miedo y la gestión social de la crisis de la vivienda, doi :10.2139/ssrn.1494467, S2CID 154925963, SSRN 1494467
- ^ ab Arends, Brett (26 de febrero de 2010), Cuándo está bien alejarse de su casa, The Wall Street Journal
Enlaces externos
- La amenaza de un impago estratégico, City Journal, primavera de 2010
- ¿Es el impago estratégico una amenaza?, City Journal online, 27-4-10
- Restricciones morales y sociales al impago estratégico de hipotecas (pdf)
- Ejecución hipotecaria y cancelación de deuda, IRS
- El sueño americano 2: impago y luego alquiler
- Una perspectiva sobre los incumplimientos estratégicos, por Don Bisenius, Freddie Mac , 3 de mayo de 2010
- HomeLiberty ofrece a los "morosos estratégicos" la oportunidad de conservar sus viviendas, San Francisco Business Times, Mark Calvey, 23 de mayo de 2011
- "Los mayores morosos en el pago de hipotecas son los ricos"
