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deuda sin recurso

La deuda sin recurso o préstamo sin recurso (a veces escrito con guion como sin recurso ) es un préstamo garantizado (deuda) respaldado por una garantía , generalmente un bien i...

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La deuda sin recurso o préstamo sin recurso (a veces escrito con guion como sin recurso ) es un préstamo garantizado (deuda) respaldado por una garantía , generalmente un bien inmueble , pero por el cual el prestatario no es personalmente responsable. Si el prestatario incumple , el prestamista puede embargar y vender la garantía, pero si esta se vende por menos de la deuda, el prestamista no puede reclamar esa diferencia al prestatario; su recuperación se limita únicamente al valor de la garantía. Por lo tanto, la deuda sin recurso generalmente se limita a ratios préstamo-valor del 50 % o 60 % , [ 1 ] de modo que el bien en sí mismo proporciona una "sobregarantía" del préstamo.

Los incentivos para las partes se sitúan en una posición intermedia entre los de un préstamo garantizado con recurso total y un préstamo sin garantía. Si bien el prestatario asume la primera pérdida, el prestamista también asume un riesgo significativo, por lo que debe evaluar el préstamo con mucha más cautela que en un préstamo con recurso total. Esto generalmente requiere que el prestamista posea amplios conocimientos especializados en el sector y en modelización financiera.

Deuda con recurso

La deuda con recurso o préstamo con recurso es una deuda respaldada tanto por la garantía del deudor como por su responsabilidad personal. [ 2 ] Este tipo de deuda permite al prestamista cobrar al deudor y sus bienes en caso de impago, además de ejecutar la hipoteca sobre una propiedad o bien específico, como ocurre con un préstamo hipotecario o un préstamo para automóvil. El impago de una deuda con recurso otorga al prestamista el derecho a cobrar los bienes o emprender acciones legales . Si bien las hipotecas en Estados Unidos suelen ser deudas sin recurso, una ejecución hipotecaria o una quiebra pueden convertir el préstamo en una deuda con recurso a petición de la entidad financiera. [ 3 ]

Clasificación

La deuda con recurso puede ser total o limitada. Una deuda con recurso total otorga al otorgante el derecho a tomar todos los activos del deudor, hasta el monto total de la deuda. El prestamista venderá los activos embargados, incluidos los adquiridos mediante el préstamo original. [ 4 ] La deuda con recurso limitado o parcial se basa en el contrato de préstamo original , donde los activos designados determinan hasta qué punto el prestamista puede tomar medidas. [ 5 ]

Finanzas al consumidor

En Europa, los préstamos hipotecarios garantizados por viviendas personales suelen ser préstamos con recurso. [ 6 ] La mayoría de los estados de Estados Unidos también permiten el recurso para las hipotecas residenciales, pero las leyes de antideficiencia en una minoría de estados exigen hipotecas sin recurso. Alrededor de 13 estados pueden clasificarse como estados sin recurso, según los criterios de clasificación del investigador. [ 7 ] [ 8 ]

Los inversionistas con cuentas IRA autodirigidas que optan por comprar bienes raíces de inversión pueden financiar su compra con un préstamo sin recurso. Debido a las regulaciones del Servicio de Impuestos Internos (IRS) , se consideraría una violación de la condición de cuenta de jubilación calificada garantizar personalmente cualquier préstamo sobre bienes raíces propiedad de una cuenta IRA autodirigida .

Un préstamo PACE ( Property Assessment Clean Energy ), utilizado por algunos estados para financiar mejoras energéticas residenciales, es un ejemplo de un préstamo sin recurso para el prestatario. [ 9 ]

Las hipotecas de conversión de capital inmobiliario (HECM, por sus siglas en inglés), el tipo más común de hipoteca inversa en los Estados Unidos, también están estructuradas como préstamos sin recurso, lo que garantiza que los prestatarios nunca deban más que el valor de su vivienda cuando vence el préstamo. [ 10 ]

préstamos comerciales

La deuda sin recurso se utiliza normalmente para financiar bienes raíces comerciales, transporte marítimo u otros proyectos con altas inversiones de capital, plazos de préstamo prolongados e ingresos inciertos. También se usa comúnmente para préstamos de acciones y otras estructuras de préstamos con garantía de valores. Dado que la mayoría de los bienes raíces comerciales se poseen a través de una estructura de sociedad (o una estructura tributaria similar), el endeudamiento sin recurso otorga al propietario los beneficios fiscales de una estructura de sociedad tributaria (es decir, transferencia de pérdidas y ausencia de doble imposición ) y, al mismo tiempo, limita la responsabilidad personal al valor de la inversión. La Reserva Federal emitió una deuda sin recurso de 30 mil millones de dólares a JPMorgan Chase para la compra de Bear Stearns el 16 de marzo de 2008. El préstamo sin recurso se emitió con los activos menos líquidos de Bear Stearns como garantía, lo que significa que la Reserva Federal absorberá la pérdida si el valor de dichos activos es inferior a su valor de garantía.

La industria de financiamiento legal ofrece productos financieros sin recurso que brindan asistencia financiera a los demandantes en litigios con honorarios condicionales , como los de accidentes automovilísticos. Los fondos se proporcionan al consumidor en función del monto potencial de la indemnización . Este financiamiento es verdaderamente sin recurso; si se pierde el caso, no se le debe nada a la empresa que financió el litigio. Se trata de la compra de un activo, no de un préstamo.

Caracterización en finanzas corporativas

La deuda sin recurso generalmente se registra en el balance general de una empresa deudora como un pasivo, y la garantía se registra como un activo. Para efectos del impuesto federal sobre la renta de EE. UU. , la interacción entre los conceptos de (1) el "importe realizado" en una enajenación, (2) el importe de la deuda sin recurso y (3) el importe de la base ajustada del bien es bastante compleja. Las consecuencias fiscales de una enajenación dependen de si el contribuyente adquirió el bien con la deuda sin recurso ya asociada, o si la contrajo después de la adquisición del bien, y de la relación entre el valor justo de mercado , el precio de compra y el precio de enajenación. En una venta u otra enajenación de bienes según la legislación fiscal estadounidense, generalmente se produce una ganancia imponible cuando el importe realizado en la venta u otra enajenación del bien excede el importe de la base ajustada del contribuyente en dicho bien.

En general, el monto percibido es la suma del efectivo y otras contraprestaciones recibidas por el contribuyente. El monto de cualquier préstamo condonado o cancelado generalmente forma parte de dicha contraprestación. [ 11 ]

La base ajustada es la suma de lo siguiente:

  • El importe del coste original incurrido por el contribuyente cuando se adquirió la propiedad, incluido el importe de cualquier deuda sin recurso asumida por el propietario/contribuyente como parte de la adquisición (también conocida como "base original"),
  • Además de los costos de las mejoras (si las hubiere) realizadas por el contribuyente a la propiedad,
  • Menos el importe de las deducciones por depreciación (o similares) permitidas (o permitidas) al contribuyente sobre esa propiedad.

Si el monto realizado excede el monto de la base ajustada, el contribuyente ha realizado una ganancia al momento de la enajenación. Si la base ajustada excede el monto realizado, se ha incurrido en una pérdida. [ 12 ] El efecto del impuesto federal sobre la renta de la deuda sin recurso puede explicarse considerando primero el efecto tributario de una enajenación que involucra una deuda con recurso (es decir, una deuda en la que la propiedad proporciona la primera cobertura de garantía y el prestatario/contribuyente es personalmente responsable de cualquier déficit que pueda quedar después de que el prestamista ejecute la hipoteca sobre la propiedad), y luego contrastándolo con hechos similares que involucran una deuda sin recurso, como sigue:

Por ejemplo, supongamos:

  1. El capital impagado de la deuda con recurso asciende a 100.000 dólares;
  2. El valor justo de mercado de la propiedad es de 80.000 dólares;
  3. El valor contable ajustado del contribuyente en la propiedad es de 45.000 dólares.

Suponiendo que el acreedor ejecute la hipoteca sobre la propiedad y que el excedente de $20,000 de la deuda sobre el valor justo de mercado de la propiedad ($100,000 menos $80,000) se cancele contractualmente (para mantener la simetría didáctica con el ejemplo sin recurso, supongamos, en contra del propósito comercial de un préstamo con recurso, que el acreedor perdona la deuda por completo, sin ningún pago real), el contribuyente percibiría los $20,000 como ingresos por la cancelación de la deuda. Dichos $20,000 de condonación serían gravables para el contribuyente como ingresos ordinarios, aunque este no recibiera efectivo al momento de la cancelación. [ 13 ] El exceso de $35,000 del valor justo de mercado sobre la base ajustada ($80,000 menos $45,000) se trataría como una ganancia de capital imponible en la "venta u otra disposición" de la propiedad, nuevamente, incluso aunque el contribuyente no recibió efectivo en el momento de la ejecución hipotecaria.

Suponiendo los mismos hechos, excepto que la deuda es sin recurso, el resultado sería muy diferente. El contribuyente no obtendría ningún ingreso ordinario imponible por la cancelación de la deuda. En cambio, la diferencia total de $55,000 entre el capital impago de la deuda y la base ajustada del contribuyente ($100,000 menos $45,000) se trataría como una ganancia de capital imponible por la "venta u otra disposición" de la propiedad, incluso aunque el contribuyente no reciba efectivo al momento de la ejecución hipotecaria. [ 14 ]

En la venta, ejecución hipotecaria u otra disposición, la deuda sin recurso contraída como parte del financiamiento de la adquisición, y el dinero extraído de una inversión mediante hipoteca, se tratan de la misma manera: ambos son realización imponible solo en el momento de la disposición de la propiedad, [ 15 ] incluso si, en el momento de la disposición, la propiedad vale menos que el monto de la hipoteca. La deuda sin recurso que existe en el momento de la adquisición de la propiedad se incluye en la base, Crane v. Commissioner , [ 16 ] el préstamo posterior no lo es. Woodsam Associates, Inc. v. Commissioner . [ 17 ] Los fondos de préstamos posteriores reinvertidos en una propiedad depreciable evitan así Woodsam y aprovechan Crane .

Véase también

Referencias

  1. ↑ "Las ventas de viviendas nuevas y usadas en EE. UU. se mueven en direcciones opuestas en abril" . Reed Construction Data. 24 de mayo de 2011. Consultado el 15 de noviembre de 2013 .
  2. ↑ "Préstamos con recurso frente a préstamos sin recurso: ¿Cuál es la diferencia?" .
  3. ↑ Gotshal, Weil; Manges, LLP (noviembre de 1998). Reorganización de empresas en quiebra . Sección de Derecho Administrativo y Regulatorio. pág. 22.9. ISBN  978-1-57073-626-1.
  4. ↑ "Préstamo con recurso" . BusinessDictionary.com. Archivado del original el 26 de junio de 2009. Consultado el 18 de julio de 2009 .
  5. ↑ Renz, Loren; Massarsky, Cynthia W. (1995). "Inversiones relacionadas con programas: una guía para financiadores y tendencias". The Foundation Center.{{cite web}}: Falta o está vacío |url=( ayuda )
  6. ↑ Oficina de Presupuesto del Congreso (2010). Fannie Mae, Freddie Mac y el papel del gobierno federal en el mercado hipotecario secundario . pág. 49. 
  7. ↑ Ghent, Andra C. y Kudlyak, Marianna, «Recurso e incumplimiento de hipotecas residenciales: teoría y evidencia de los estados de EE. UU.» (10 de julio de 2009). Documento de trabajo n.° 09-10 del Banco de la Reserva Federal de Richmond . Los autores clasifican a once estados (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Washington y Wisconsin) como estados sin recurso. Los autores también analizan el razonamiento de esta clasificación estado por estado. En varios de los estados sin recurso, existe alguna forma de recurso disponible, pero resulta poco práctica debido a los largos y costosos procedimientos judiciales, los juicios con jurado y los extensos períodos de redención.
  8. ↑"Comparison of State Laws on Mortgage Deficiencies and Redemption Periods". 29 July 2010. Retrieved 24 August 2013. The Connecticut Office of Legislative Research, relying on data from the National Consumer Law Center, concluded that at least 10 states can be generally classified as nonrecourse for residential mortgages.
  9. ↑"Emerging Issues: Residential PACE Loans and Bankruptcy". natlawreview.com. 2018-02-08. Retrieved 2018-07-31.
  10. ↑Gupta, Avdan (23 July 2025). "The Complete History of Reverse Mortgages: From 1988 to Today's HECM Program". Retrieved 24 July 2025.
  11. ↑"Determination of amount and recognition of gain or loss"Archived 2017-01-09 at the Wayback Machine, Taxalmanac.com.
  12. ↑Discharge of liabilities
  13. ↑Unless the $20,000 qualifies as being excludable under 26 U.S.C. § 108.
  14. ↑Commissioner v. Tufts, 461 U.S. 300 (1983); Crane v. Commissioner of Internal Revenue, 331 U.S. 1 (1947).
  15. ↑Estate of Levine v. Commissioner, 72 T.C. 780, 792 (1979), aff'd, 634 F.2d 12 (1980) (a "nonrecourse mortgage debt is a debt of the property owner since he is, in reality, a quasi-obligor on the debt, notwithstanding the fact that the debt is owed by the property."); Woodsam Associates, Inc. v. Commissioner, 16 T.C. 649 (1951), aff'd, 198 F.2d 357 (2d Cir. 1952) (the excess of the amount of the debt over the adjusted basis of the property is gain, and will be treated as capital gain, subject to the rules on depreciation recapture).
  16. ↑Crane v. Commissioner of Internal Revenue, 331 U.S. 1 (1947).
  17. ↑Woodsam Associates, Inc. v. Commissioner, 16 T.C. 649 (1951), aff'd, 198 F.2d 357 (2d Cir. 1952).