Bienes inmuebles

En el derecho consuetudinario inglés , el término «bienes raíces» , «propiedad inmobiliaria» o « bienes muebles » se refiere a parcelas de terreno y cualquier estructura asociada que sea propiedad de una persona. Para que una estructura (también llamada mejora o accesorio ) se considere parte de la propiedad inmobiliaria, debe estar integrada o fijada al terreno. Esto incluye cultivos, edificios, maquinaria, pozos, presas, estanques, minas, canales y caminos. El término es histórico y proviene de una forma de acción ya desaparecida que distinguía entre disputas sobre bienes inmuebles y disputas sobre bienes muebles . Los bienes muebles, o «bienes personales», eran, y siguen siendo, todos aquellos bienes que no son bienes inmuebles.

En los países donde la propiedad privada de bienes inmuebles es constituida por el derecho civil , este protege la naturaleza jurídica de dichos bienes en los mercados inmobiliarios, donde los agentes inmobiliarios se dedican a la compraventa de propiedades. El derecho civil escocés denomina a los bienes inmuebles hereditarios , mientras que el derecho francés los denomina immobilier ("inmuebles").

La palabra «real» deriva del latín res («cosa»). Según el derecho civil europeo, una demanda que busca el reconocimiento oficial de un derecho de propiedad se conoce como actio in rem (acción sobre una cosa). Esto contrasta con una actio in personam, en la que el demandante busca reparación por las acciones de una persona en particular. La distinción puede ser sutil; la acción medieval de novel disseisin , aunque tenía como objetivo recuperar tierras, no era una actio in rem porque reclamaba la desposesión sin permiso en lugar de la posesión legítima. ^{[ 1 ]}

Se atribuye al Tratado sobre las Leyes y Costumbres de Inglaterra de Henry de Bracton el haber dado al término "propiedad real" su significado particular en el derecho inglés. Tras analizar la distinción en el derecho civil, Bracton propuso que las acciones sobre bienes muebles eran inherentemente acciones de reparación y que, por lo tanto, una acción in rem solo podía interponerse sobre bienes inmuebles. ^{[ 2 ] [ 3 ]} Esta opinión no se acepta en el derecho civil continental, pero puede entenderse en el contexto de los desarrollos jurídicos durante la vida de Bracton. En la Inglaterra del siglo XIII, los tribunales de derecho canónico reclamaban amplia autoridad para interpretar testamentos , pero la herencia de tierras seguía siendo competencia de los tribunales reales. Las leyes que regían la transmisión de tierras y la de bienes muebles personales se desarrollaron entonces por caminos diferentes. ^{[ 4 ]}

En los sistemas jurídicos modernos derivados del derecho consuetudinario inglés, la clasificación de la propiedad como mueble o inmueble puede variar ligeramente según la jurisdicción o, incluso dentro de una misma jurisdicción, según su finalidad, como por ejemplo, al determinar si la propiedad está sujeta a impuestos y cómo. Las casas flotantes , por ejemplo, se encuentran en una zona gris entre la propiedad mueble e inmueble, y pueden ser tratadas como cualquiera de las dos según la jurisdicción o las circunstancias. Bethell (1998) contiene abundante información sobre la evolución histórica de la propiedad inmobiliaria y los derechos de propiedad.

Para que una reclamación sobre una propiedad tenga algún valor, debe ir acompañada de una descripción verificable y legal de la misma . Dicha descripción suele utilizar límites naturales o artificiales, como costas, ríos, arroyos, crestas de colinas, orillas de lagos , carreteras, caminos y vías férreas , o marcadores construidos específicamente para tal fin, como mojones , postes de agrimensor , estacas o tuberías de hierro, monumentos de hormigón, vallas , marcas oficiales de agrimensura gubernamental (como las colocadas por el Servicio Geodésico Nacional ), etc. En muchos casos, la descripción se refiere a uno o más lotes en un plano , un mapa de los límites de las propiedades que se conserva en los registros públicos.

Estas descripciones legales suelen describirse de dos maneras diferentes: linderos y medidas , y lote y manzana . Una tercera forma es el Sistema de Levantamiento de Tierras Públicas , ^{[ 7 ]} tal como se utiliza en los Estados Unidos.

• Metes . El término «metes» se refiere a un límite definido por la medición de cada tramo recto, especificado por la distancia entre los puntos terminales y la orientación o dirección. La dirección puede ser una simple marcación con brújula (magnética) o una orientación más precisa determinada mediante métodos topográficos exactos.
• Límites . El término «límites» se refiere a una descripción más general de los límites, como los colindantes y los límites de una propiedad, por ejemplo, a lo largo de un curso de agua, un muro de piedra, una vía pública adyacente, un propietario colindante o un edificio existente. Este sistema se utiliza a menudo para definir propiedades más grandes (por ejemplo, granjas) y subdivisiones políticas (por ejemplo, límites de ciudades) donde no se requiere una definición precisa o esta sería demasiado costosa, o donde se pueden incorporar límites previamente designados a la descripción.
• El sistema de lotes y manzanas es quizás el más sencillo de los tres principales sistemas de levantamiento topográfico. Para una descripción legal en el sistema de lotes y manzanas, la descripción debe identificar:
  • el lote individual,
  • la manzana en la que se encuentra el lote, si corresponde,
  • una referencia a una subdivisión planificada o a una fase de la misma,
  • una referencia para encontrar el plano catastral citado (es decir, un número de página o volumen), y
  • una descripción del lugar de registro oficial del mapa (por ejemplo, registrado en los archivos del ingeniero del condado ).

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  El Sistema de Levantamiento de Tierras Públicas (PLSS, por sus siglas en inglés) es el método de levantamiento topográfico desarrollado y utilizado en los Estados Unidos para dividir propiedades inmobiliarias para su venta y asentamiento. El PLSS utiliza formas nominalmente rectangulares para la división. La unidad básica en el PLSS es la Sección de tierra, generalmente de 1 milla cuadrada. Una cuadrícula de 6 x 6 millas de secciones de terreno se denomina Municipio . Los Municipios se establecen al este y al oeste de un Meridiano Principal , y al norte y al sur de una Línea Base .

La ley reconoce distintos tipos de derechos sobre bienes inmuebles , denominados patrimonios. El tipo de patrimonio suele estar determinado por el texto de la escritura , el contrato de arrendamiento , la escritura de compraventa , el testamento , la concesión de tierras , etc., mediante la cual se adquirió el patrimonio. Los patrimonios se distinguen por los diferentes derechos de propiedad que les confieren y que determinan su duración y transferibilidad. Quien disfruta de un patrimonio se denomina «arrendatario».

Algunos tipos importantes de propiedades en la tierra incluyen:

• Propiedad en pleno dominio : Un derecho de propiedad de duración indefinida que puede transferirse libremente. Es el tipo de derecho más común y quizás el más absoluto, en el que el arrendatario goza de la mayor discreción sobre la disposición de la propiedad.
• Propiedad plena condicional: Un derecho de propiedad que perdura a perpetuidad mientras no se cumpla una o más condiciones estipuladas por el otorgante de la escritura. Si se cumple alguna de dichas condiciones, la propiedad revierte al otorgante o el derecho residual se transfiere a un tercero.
• Derecho de sucesión : Un derecho de propiedad que, tras la muerte del arrendatario, se transfiere a sus herederos.
• Usufructo vitalicio : Un derecho real que dura toda la vida del beneficiario, denominado usufructuario. Si un usufructo vitalicio puede venderse, dicha venta no altera su duración, la cual está limitada por la vida del beneficiario original.
• Un usufructo vitalicio per autre vie es un derecho que una persona ostenta durante la vida natural de otra . Este derecho puede surgir si el usufructuario original vende su usufructo vitalicio a otra persona, o si el usufructo vitalicio se concede originalmente per autre vie .
• Arrendamiento : Un derecho de duración limitada, estipulado en un contrato de arrendamiento, entre la parte que lo obtiene, denominada arrendatario, y otra parte, denominada arrendador, que posee un derecho de mayor duración sobre el inmueble. Por ejemplo, una persona que vive en un apartamento con un contrato de arrendamiento de un año tiene un derecho de arrendamiento sobre su vivienda. Los arrendatarios suelen acordar el pago de una renta fija al arrendador. Si bien el arrendamiento se refiere a bienes inmuebles, el derecho de arrendamiento se clasifica históricamente como bien mueble.

Se dice que un arrendatario que disfruta de un derecho indiviso sobre una propiedad después de la terminación de un derecho de duración limitada tiene un "interés futuro". Dos tipos importantes de intereses futuros son:

• Reversión : Se produce una reversión cuando un arrendatario otorga un derecho de propiedad con un plazo máximo inferior al suyo. La propiedad del terreno regresa al arrendatario original cuando expira el derecho del beneficiario. El interés futuro del arrendatario original constituye una reversión.
• Remanente : Un remanente surge cuando un arrendatario con plena propiedad otorga a alguien un usufructo vitalicio o un pleno dominio condicional, y especifica a un tercero a quien se le otorgará la propiedad al finalizar el usufructo vitalicio o al cumplirse la condición. Se dice que dicho tercero tiene un remanente. El tercero puede tener el derecho legal de limitar el uso que el usufructuario hace de la propiedad.

Los bienes inmuebles pueden poseerse conjuntamente como copropietarios con derecho de supervivencia o como copropietarios en común . La diferencia entre estos dos tipos de propiedad conjunta de un bien inmueble radica fundamentalmente en la heredabilidad del bien y en la participación que corresponde a cada copropietario.

En una escritura de copropiedad con derecho de supervivencia (JTWROS, por sus siglas en inglés), el fallecimiento de uno de los copropietarios implica que los copropietarios sobrevivientes se convierten en los únicos propietarios del inmueble. No se transmite nada a los herederos del copropietario fallecido. En algunas jurisdicciones, es obligatorio el uso de la expresión específica "con derecho de supervivencia", ya que de lo contrario la copropiedad se considerará como una copropiedad sin derecho de supervivencia. Los copropietarios siempre adquieren una escritura JTWROS en partes iguales, por lo que cada copropietario posee una parte igual del inmueble, independientemente de su contribución al precio de compra. Si el inmueble se vende o se subdivide en el futuro, el producto de la venta debe distribuirse equitativamente, sin que se otorguen créditos por cualquier contribución adicional que un copropietario haya realizado para la compra.

El fallecimiento de un copropietario de una escritura de tenencia en común (TIC) conlleva una porción hereditaria de la herencia proporcional a su participación, la cual se presume igual entre todos los copropietarios, salvo que se estipule lo contrario en la escritura de transferencia . Sin embargo, en algunos estados, provincias, etc., si la propiedad TIC se vende o se subdivide, se puede aplicar automáticamente un crédito por las contribuciones desiguales al precio de compra (a diferencia de la partición de una escritura de tenencia en común con derecho de supervivencia).

Los bienes inmuebles pueden ser propiedad conjunta de varios inquilinos, a través de mecanismos como el condominio , la cooperativa de vivienda y la cooperativa de construcción .

En la legislación de casi todos los países, el Estado es el propietario último de todas las tierras bajo su jurisdicción, por ser la autoridad soberana o suprema en materia legislativa. Las personas físicas y jurídicas no poseen la propiedad alodial ; no son propietarias de la tierra, sino que solo disfrutan de derechos sobre ella.

El uso del suelo, su valoración y la determinación de los ingresos de los propietarios se encuentran entre las cuestiones más antiguas de la teoría económica. La tierra es un insumo esencial ( un factor de producción ) para la agricultura, y esta es, con diferencia, la actividad económica más importante en las sociedades preindustriales. Con la llegada de la industrialización, surgieron nuevos e importantes usos del suelo como emplazamientos para fábricas, almacenes, oficinas y aglomeraciones urbanas. El valor de los bienes inmuebles, en forma de estructuras y maquinaria construidas por el hombre, generalmente disminuye en relación con el valor del terreno en sí. Mientras que el valor de las propiedades industriales, agrícolas y comerciales se deprecia como resultado de la contaminación, la extracción y el desgaste natural, respectivamente, la depreciación del valor de las propiedades residenciales se ve mitigada por un mantenimiento y mejoras más frecuentes y asequibles.

A partir de la década de 1960, como parte del campo emergente del derecho y la economía , economistas y juristas comenzaron a estudiar los derechos de propiedad de los que gozaban los arrendatarios bajo los distintos regímenes de propiedad, así como los beneficios y costos económicos de dichos regímenes. Esto dio como resultado una comprensión mucho mejor de:

• Derechos de propiedad de los que disfrutan los inquilinos en virtud de los distintos tipos de propiedad. Estos incluyen el derecho a:
  • Decida cómo se utiliza un bien inmueble;
  • Excluir a otros del disfrute de la propiedad;
  • Transferir (enajenar) algunos o todos estos derechos a terceros en términos mutuamente acordados;
• Naturaleza y consecuencias de los costes de transacción al cambiar y transferir propiedades.

Para una introducción al análisis económico del derecho de propiedad, véanse Shavell (2004) y Cooter y Ulen (2003). Para una recopilación de artículos académicos relacionados, véase Epstein (2007). Ellickson (1993) amplía el análisis económico de la propiedad inmobiliaria con diversos datos extraídos de la historia y la etnografía .

• Beneficio
• Feudo
• Propiedad de la tierra en Canadá
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• Propietario
• Tarea de Mesne
• Derechos mineros
• Administración de propiedades
• Bienes raíces
• El informe sobre la tierra