Derecho de propiedad

Los derechos de propiedad son derechos sobre bienes que pueden hacerse valer frente a cualquier otra persona. Por el contrario, los derechos contractuales son derechos que pueden hacerse valer frente a personas concretas. Sin embargo, los derechos de propiedad pueden surgir de un contrato; ambos sistemas de derechos se superponen. En relación con la venta de terrenos, por ejemplo, coexisten dos conjuntos de relaciones jurídicas: el derecho contractual a reclamar daños y perjuicios y el derecho de propiedad ejercitable sobre el terreno. Mediante contrato pueden crearse derechos de propiedad de menor importancia, como en el caso de servidumbres , pactos y derechos de propiedad equitativos . ^{[ 7 ]}

Se observa una distinción distinta cuando los derechos otorgados no son suficientemente sustanciales como para conferir al no propietario un interés o derecho definible sobre la cosa. El ejemplo más claro de estos derechos es la licencia . En general, incluso si las licencias se crean mediante un contrato vinculante, no generan derechos de propiedad.

Los derechos de propiedad también se distinguen de los derechos personales . Prácticamente todas las sociedades contemporáneas reconocen esta distinción ontológica y ética fundamental. En el pasado, los grupos que carecían de poder político a menudo quedaban excluidos de los beneficios de la propiedad. En su forma más extrema, esto significaba que las personas se convertían en «objetos» de propiedad, legalmente «cosas» o bienes muebles (véase la esclavitud ). Más comúnmente, a los grupos marginados se les negaban los derechos legales a poseer propiedades. Entre ellos se incluyen los judíos en Inglaterra y las mujeres casadas en las sociedades occidentales hasta finales del siglo XIX.

La división entre terrenos y bienes muebles ha sido criticada por no ser una base satisfactoria para categorizar los principios del derecho de propiedad, ya que concentra la atención no en los derechos de propiedad en sí mismos, sino en los objetos de esos derechos. ^{[ 8 ]} Además, en el caso de las instalaciones , los bienes muebles que están adheridos o colocados en un terreno pueden formar parte de este.

Los bienes inmuebles se subclasifican generalmente en bienes inmuebles corporales (bienes inmuebles tangibles como el terreno) y bienes inmuebles incorporales (bienes inmuebles intangibles como una servidumbre de paso).

Si bien un contrato de arrendamiento implica derechos sobre bienes inmuebles, un derecho de arrendamiento generalmente se considera propiedad personal, derivado del derecho contractual . En el sistema de derecho civil , la distinción radica en la diferencia entre bienes muebles e inmuebles, correspondiendo los bienes muebles, en términos generales, a la propiedad personal, mientras que los bienes inmuebles corresponden a bienes inmuebles , así como a los derechos y obligaciones asociados a ellos.

Existen dos posturas principales sobre el derecho a la propiedad: la tradicional y la del conjunto de derechos . ^{[ 9 ]} Los tradicionalistas creen que el concepto de propiedad tiene un significado fundamental e inherente, mientras que la postura del conjunto de derechos sostiene que el propietario solo tiene un conjunto de usos permitidos sobre la propiedad. ^{[ 10 ]} Ambas posturas se sitúan en un espectro y la diferencia puede radicar en el enfoque y el énfasis. ^{[ 10 ]}

William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho de exclusión. ^{[ 11 ]} Es decir, el propietario de un bien debe poder excluir a otros del bien en cuestión, aunque el derecho de exclusión esté sujeto a limitaciones. ^{[ 12 ]} Por implicación, el propietario puede usar el bien, a menos que otra restricción, como una ley de zonificación, lo impida. ^{[ 10 ]} Otros tradicionalistas argumentan que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho de exclusión, el derecho de uso y el derecho de transferencia. ^{[ 13 ]}

Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas jurídicos , sostiene que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. ^{[ 10 ]} Qué derechos se incluyen en el conjunto conocido como derechos de propiedad, y qué conjuntos se prefieren a otros, es simplemente una cuestión de política. ^{[ 10 ]} Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, mediante la legislación urbanística o el derecho penal, sin menoscabar el concepto de propiedad. ^{[ 10 ]} La visión del "conjunto de derechos" fue prominente en el ámbito académico del siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en el derecho estadounidense. ^{[ 10 ]}

Las corporaciones son entidades jurídicas no humanas que tienen derecho a la propiedad, al igual que un individuo. Una corporación tiene la facultad legal de usar y poseer bienes, como lo haría una persona jurídica ficticia. Sin embargo, una corporación no es un solo individuo, sino la voluntad colectiva de un grupo de personas que prestan un servicio o desarrollan un bien. Con la participación de numerosos agentes, existen diversos intereses, a menudo contrapuestos, en juego con respecto a la propiedad. La mayor parte de la propiedad pertenece actualmente a corporaciones. Estas se crearon bajo leyes generales de constitución que permiten a dichas personas jurídicas ficticias tener derechos de propiedad. ^{[ 14 ]}

Históricamente, los arrendamientos cumplieron múltiples funciones, y su regulación varió según los fines previstos y las condiciones económicas de la época. Por ejemplo, los arrendamientos se otorgaban principalmente para la agricultura hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, cuando el crecimiento de las ciudades convirtió el arrendamiento en una forma importante de tenencia de la tierra en las zonas urbanas .

El derecho moderno de arrendamiento en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia de este y, en particular, de la filosofía laissez-faire que dominó el derecho contractual y el derecho de propiedad en el siglo XIX. Con el auge del consumismo , el derecho de protección al consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario que presuponen la igualdad de poder de negociación entre las partes pueden generar injusticias. En consecuencia, los reformadores han hecho hincapié en la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en función de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos es ahora común.

En el derecho consuetudinario estadounidense, la propiedad puede pertenecer a muchas personas y entidades diferentes. La propiedad puede ser compartida por un número infinito de personas. Existen tres tipos de copropiedad , es decir, formas en que las personas pueden poseer una propiedad conjuntamente: copropiedad con derecho de supervivencia, copropiedad ordinaria o copropiedad conyugal.

En la copropiedad, cada propietario tiene una participación indivisa en el inmueble, así como la plena propiedad. Cada propietario tiene el derecho absoluto de ocupar y usar la totalidad del mismo. Si uno de los propietarios fallece, el otro propietario asume la participación del fallecido. ^{[ 16 ]}

El método más común para adquirir un derecho sobre una propiedad es mediante una transacción consensual con el propietario anterior, por ejemplo, una venta , una donación o una herencia . En derecho, un heredero es la persona que tiene derecho a recibir una parte de los bienes del causante (la persona fallecida), de acuerdo con las normas de sucesión de la jurisdicción en la que el causante era ciudadano o donde falleció o poseía bienes al momento de su muerte. Las disposiciones testamentarias también pueden considerarse transacciones consensuales, ya que el efecto de un testamento es disponer la distribución de los bienes del difunto entre los beneficiarios designados. Asimismo, una persona puede obtener un derecho sobre una propiedad mediante un fideicomiso establecido en su beneficio por el propietario.