Contrato de tierras

En derecho contractual , un contrato de compraventa de terrenos (también conocido como contrato de escritura o acuerdo de escritura ) es un contrato entre el comprador y el vendedor de un bien inmueble en el que el vendedor proporciona al comprador la financiación para la compra, y el comprador amortiza el préstamo resultante en plazos . En un contrato de compraventa de terrenos, el vendedor conserva la titularidad legal del inmueble, pero permite al comprador tomar posesión del mismo para la mayoría de los fines, excepto el de la propiedad legal . El precio de venta se suele pagar en plazos periódicos, a menudo con un pago final único para acortar el plazo de los pagos en comparación con un préstamo totalmente amortizado (un préstamo sin pago final único). Una vez pagado el precio total de compra, incluidos los intereses , el vendedor está obligado a transferir (al comprador) la titularidad legal del inmueble. Generalmente, también se requiere un pago inicial del comprador al vendedor.

La situación jurídica de los contratos de compraventa de terrenos varía según la jurisdicción.

Dado que un contrato de compraventa de terrenos especifica la venta de un bien inmueble concreto entre vendedor y comprador, puede considerarse un tipo especial de contrato inmobiliario . En los contratos inmobiliarios más convencionales, el vendedor no concede un préstamo al comprador; el contrato no especifica un préstamo o incluye cláusulas para un préstamo de un tercero, generalmente una institución financiera. Cuando intervienen terceros prestamistas, normalmente se constituye una garantía real sobre la propiedad, como parte de una hipoteca o escritura de fideicomiso , que sirve de garantía hasta que se reembolse el préstamo.

Es común que los pagos a plazos del precio de compra sean similares a los pagos de una hipoteca en cuanto a monto y efecto. El monto suele determinarse según un plan de amortización hipotecaria . En efecto, cada pago a plazos constituye un pago parcial del precio de compra y un pago parcial de los intereses sobre el precio de compra pendiente, de forma similar a los pagos de una hipoteca, que consisten en una parte del reembolso del capital del préstamo hipotecario y una parte de los intereses. A medida que el comprador realiza pagos adicionales al capital del préstamo con el tiempo, su participación (título de propiedad o interés equitativo) en la propiedad aumenta. Por ejemplo, si un comprador realiza un pago inicial de $2,000 y solicita un préstamo de $8,000 para un terreno de $10,000, y paga a plazos otros $4,000 de este préstamo (sin incluir los intereses), el comprador tiene una participación de $6,000 en el terreno (que representa el 60% del título de propiedad), pero el vendedor conserva el título legal del terreno, registrado en la documentación ( escrituras ) en una oficina de registro gubernamental , hasta que el préstamo se haya pagado por completo. Sin embargo, si el comprador incumple con los pagos a plazos, el contrato de compraventa de terrenos puede considerar la falta de pago puntual como un incumplimiento de contrato , y la propiedad del terreno puede revertir al vendedor, dependiendo de las disposiciones del contrato.

Dado que los contratos de compraventa de terrenos pueden ser redactados o modificados fácilmente por cualquier vendedor o comprador, es posible encontrar una gran variedad de planes de pago: solo intereses, amortizaciones negativas , pagos finales cortos, amortizaciones extremadamente largas, por nombrar solo algunos. No es raro que los contratos de compraventa de terrenos no se registren. Por diversas razones, el comprador o el vendedor pueden decidir que el contrato no se registre en el registro de la propiedad. Esto no invalida el contrato, pero sí aumenta el riesgo de consecuencias indeseables. Algunos estados, como Minnesota, emiten contratos sin una cláusula de aceleración , lo que, en caso de incumplimiento, permite al vendedor rescindir el contrato, cancelando cualquier déficit de capital, como en el caso de la depreciación, o iniciar un litigio durante 18 meses o más, mientras que el comprador, si no es una corporación, conserva sus derechos sobre la propiedad mientras se realizan los intentos de cobro. En ese caso, el comprador suele acogerse a la ley de quiebras, convirtiendo el contrato, al carecer de dicha cláusula de aceleración, en una opción de pago a plazos, cuando el comprador no posee otros activos gravables. En caso de quiebra, algunas regiones lo interpretarán como un contrato en ejecución que puede ser rechazado, mientras que otras lo tratarán como una deuda que debe pagarse con cargo al fideicomiso de quiebra. Esto, junto con una amplia variedad de otras ambigüedades legales, ha generado una tendencia a eliminar el uso de contratos de tierras para suprimir cualquier incentivo y, como resultado, las desventajas que presentan dichos contratos en comparación con el pagaré y la hipoteca estándar, que están más claramente definidos y regulados por la ley. ^{[ 1 ]}

Aunque la mayoría de los contratos de compraventa de terrenos pueden utilizarse por diversos motivos, su uso más común es como una forma de financiación a corto plazo para el vendedor. Generalmente, aunque no siempre, la fecha de vencimiento del pago total del precio de compra será años anterior a la fecha en que se pagaría íntegramente según el plan de amortización. Esto da como resultado un pago final considerable . Dado el elevado importe del pago final, el comprador puede obtener un préstamo hipotecario convencional de un banco para realizarlo. Los contratos de compraventa de terrenos también se utilizan a veces por compradores que no cumplen los requisitos para obtener préstamos hipotecarios convencionales ofrecidos por una entidad financiera tradicional debido a un historial crediticio deficiente o inexistente, o a un pago inicial insuficiente. Asimismo, se utilizan cuando el vendedor tiene prisa por vender y el comprador no dispone de tiempo suficiente para gestionar la financiación convencional.

El uso de un contrato de compraventa a plazos también puede ofrecer otras ventajas. Cuando un prestamista externo, como una institución financiera, otorga un préstamo, este tercero tiene sus propios intereses que proteger frente a las otras dos partes involucradas: el vendedor y el comprador. Para el prestamista, es fundamental establecer el título y el valor correctos de la propiedad que se utilizará como garantía. Por lo tanto, el prestamista suele exigir servicios de titulación que incluyen la búsqueda y el seguro de título por parte de una compañía de títulos independiente, una tasación e inspección de termitas de la propiedad para garantizar su valor suficiente, un levantamiento topográfico para asegurar que no haya invasiones y la asistencia de abogados para garantizar que el cierre se realice correctamente. Los requisitos del prestamista externo incrementan los gastos de cierre , que el prestamista exige que paguen el vendedor y/o el comprador. Si el vendedor también es el prestamista, estos gastos generalmente no le corresponden y pueden resultar en ahorros en los gastos de cierre y menos complicaciones. También puede ser que el vendedor considere que, si el comprador requiere alguno de estos servicios, puede pagar los costos y gestionarlos por su cuenta. En el caso de propiedades que solo incluyen terrenos relativamente sin urbanizar, y si el vendedor está dispuesto a financiar la compra, el precio del terreno puede ser tan bajo que los gastos de cierre convencionales no resulten rentables y dificulten una venta rápida y sencilla. Una financiación fácil y una transacción de venta simple pueden ser un buen argumento de venta para el vendedor.

Un contrato de compraventa de terrenos es un contrato unilateral y no puede cederse a otro comprador sin el consentimiento del vendedor que proporciona la financiación.

Debido a la creciente preocupación de que las ventas mediante contrato de compraventa a plazos puedan infringir las leyes de veracidad en los préstamos , la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) está considerando regular estas ventas de bienes raíces. ^{[ 2 ]} En 2015, la ley de Texas se modificó para transferir automáticamente el título legal de la propiedad al comprador mediante la presentación del contrato en la oficina de registro de escrituras del condado donde se ubica la propiedad. Si bien el vendedor pierde el título, conserva un gravamen sobre la propiedad por el saldo pendiente del contrato. ^{[ 3 ]}

Históricamente, los contratos de compraventa a plazos eran populares en Chicago a mediados del siglo XX, y los compradores, frecuentemente familias negras excluidas de los préstamos hipotecarios garantizados por el gobierno , que compraban bienes raíces bajo tales acuerdos a menudo tenían dificultades para acumular capital en la vivienda. ^{[ 4 ]}

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