hipoteca con pago final

Una hipoteca con pago final único (o "balloon payment") es una hipoteca que no se amortiza completamente durante el plazo del préstamo , dejando un saldo pendiente al vencimiento . ^{[ 1 ]} El pago final se denomina pago final único debido a su gran importe. ^{[ 2 ]} Las hipotecas con pago final único son más comunes en el sector inmobiliario comercial que en el residencial actualmente, debido a la prevalencia de hipotecas con plazos de amortización más largos, en particular, las hipotecas a tipo fijo a 30 años. ^{[ 3 ]} Una hipoteca con pago final único puede tener un tipo de interés fijo o variable. La forma más común de describir un préstamo con pago final único utiliza la terminología X vence en Y , donde X es el número de años durante los cuales se amortiza el préstamo e Y es el año en que vence el saldo principal. ^{[ 4 ]}

Un ejemplo de hipoteca con pago final único es la Fannie Mae Balloon a siete años , que presenta pagos mensuales basados ​​en una amortización a treinta años. ^{[ 5 ]} En Estados Unidos, el monto del pago final único debe estar estipulado en el contrato si se aplican las disposiciones de la Ley de Veracidad en los Préstamos al préstamo. ^{[ 1 ] [ 6 ]} Lo más común es que los plazos sean de cinco o siete años. ^{[ 7 ] [ 2 ]}

Debido a que los prestatarios pueden no tener los recursos para hacer el pago final al final del plazo del préstamo, se puede utilizar un plan hipotecario de "dos pasos" con hipotecas de pago final. ^{[ 1 ]} Bajo el plan de dos pasos, a veces denominado "opción de reinicio", el pagaré hipotecario "se reinicia" utilizando las tasas de mercado actuales y utilizando un calendario de pagos de amortización completa. ^{[ 8 ]} Esa opción no es necesariamente automática y puede estar disponible solo si el prestatario sigue siendo el propietario/ocupante, no tiene pagos atrasados ​​de treinta días en los doce meses anteriores y no tiene otros gravámenes sobre la propiedad. ^{[ 1 ]} Para hipotecas de pago final sin una opción de reinicio o si la opción de reinicio no está disponible, se espera que el prestatario haya vendido la propiedad o refinanciado el préstamo al final del plazo del préstamo. Eso puede significar que existe un riesgo de refinanciamiento .

Las hipotecas de tasa variable a veces se confunden con las hipotecas con pago final único (balloon payment). La diferencia radica en que un pago final único puede requerir refinanciamiento o reembolso al final del período; algunas hipotecas de tasa variable no necesitan refinanciamiento, y la tasa de interés se ajusta automáticamente al final del período aplicable. Algunos países no permiten hipotecas con pago final único para viviendas residenciales: en ese caso, el prestamista debe continuar con el préstamo (se requiere la opción de reinicio). Por lo tanto, para el prestatario, no existe riesgo de que el prestamista se niegue a refinanciar o continuar con el préstamo. ^{[ 9 ]}

Un término relacionado es el pago único . En un préstamo con pago único , este se realiza al vencimiento contractual del préstamo (por ejemplo, al alcanzar la fecha límite de reembolso establecida al momento de su otorgamiento), y representa el monto total del préstamo (también llamado capital ). Generalmente, se realizan pagos periódicos de intereses durante la vigencia del préstamo.

La forma habitual de amortizar un préstamo hipotecario se denomina pago amortizado o amortización .

Con la amortización, se van amortizando periódicamente partes del capital (junto con los intereses del préstamo ) hasta su vencimiento. Con la amortización total , el plan de amortización se establece de manera que el último pago periódico corresponda a la última parte del capital pendiente.

Con la amortización parcial , se seguirá exigiendo un pago final al vencimiento, que cubrirá la parte del préstamo aún pendiente. Este método es muy común en la financiación de automóviles, donde el pago final suele calcularse en función del valor del vehículo al término del plazo de financiación; de esta forma, el prestatario puede devolver el vehículo en lugar de realizar dicho pago.

Los pagos únicos al vencimiento son comunes en ciertos tipos de deuda. La mayoría de los bonos , por ejemplo, son instrumentos no amortizables, donde los pagos de cupón cubren únicamente los intereses y el valor nominal total del bono se paga al vencimiento final.

Los pagos globales conllevan cierto riesgo tanto para el prestatario como para el prestamista. En muchos casos, la intención del prestatario es refinanciar el importe del pago global en la fecha de vencimiento final. El riesgo de refinanciación existe en este punto, ya que es posible que, al momento del pago, el prestatario no pueda refinanciar el préstamo; el prestatario se enfrenta al riesgo de no contar con fondos líquidos suficientes, y el prestamista se enfrenta al riesgo de que el pago se retrase. Debido a que las hipotecas con pago global pueden implicar riesgos, algunos prestamistas pueden exigir un pago inicial mínimo del 20 % al prestatario. ^{[ 10 ]}

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