tasa de impacto

Una tasa de impacto es una tasa impuesta por un gobierno local en los Estados Unidos a un proyecto de desarrollo nuevo o propuesto para sufragar la totalidad o una parte de los costos de prestación de servicios públicos al nuevo desarrollo. ^{[ 1 ]} Las tasas de impacto se consideran un cargo sobre los nuevos desarrollos para ayudar a financiar y pagar la construcción o la expansión necesaria de mejoras de capital fuera del sitio. ^{[ 2 ]} Estas tasas generalmente se implementan para ayudar a reducir la carga económica de las jurisdicciones locales que intentan lidiar con el crecimiento demográfico en el área. ^{[ 1 ]}

Las tasas de impacto se implementaron por primera vez en Hinsdale, Illinois, en 1947. Para financiar la ampliación de una planta de tratamiento de agua, el presidente del Distrito Sanitario de Hinsdale, John A. McElwain, implementó una tasa de conexión de 50 dólares por cada nueva línea de alcantarillado residencial. La Asociación de Constructores de Viviendas de Illinois demandó al distrito sanitario, pero este ganó el juicio. El caso fue apelado ante la Corte Suprema de Illinois, la cual dictaminó que las tasas de impacto son legales si se utilizan para gastos de capital, pero no si se utilizan para gastos operativos. ^{[ 3 ]}

Las tasas de impacto se generalizaron en Estados Unidos durante las décadas de 1950 y 1960. Inicialmente se utilizaron para financiar las tasas de recuperación de capital para las instalaciones de agua y alcantarillado. Posteriormente, en la década de 1970, con la disminución de las subvenciones federales y estatales disponibles para los gobiernos locales, su uso aumentó y se extendió a usos no relacionados con los servicios públicos, como carreteras, parques, escuelas y otros servicios públicos. ^{[ 2 ]} Los casos Golden v. Planning Board of Ramapo y Construction Industry Association of Sonoma County v. The City of Petaluma, California, constituyen la base legal para el uso de las tasas de impacto en la financiación de infraestructuras públicas en todo Estados Unidos. ^{[ 4 ]} Finalmente, en la década de 1980, la tasa de impacto se convirtió en un método de financiación universal para los servicios y comenzó a incluir instalaciones municipales como bomberos, policía y bibliotecas. Tras la aprobación de su uso legal por parte de tribunales en estados como Florida y California , muchos otros estados promulgaron leyes que autorizaban el uso de las tasas de impacto por parte de las jurisdicciones locales. ^{[ 2 ]}

Las tasas de impacto se han desarrollado como una derivación de las tasas compensatorias, pero han tenido un efecto más significativo en la financiación de infraestructuras . En algunos casos, el uso de la tasa de impacto ha dado lugar a su propia frase: «el crecimiento debe autofinanciarse». ^{[ 2 ]}

El uso de tasas de impacto se originó en las prácticas de derecho ambiental y en las tasas compensatorias. Las tasas compensatorias difieren de las tasas de impacto y no son tan flexibles, ya que se refieren únicamente a las cesiones requeridas donde pueden utilizarse adecuadamente. Debido a que el uso de las tasas compensatorias no siempre es eficiente, los planificadores y las ciudades ahora recurren a las tasas de impacto como una forma más apropiada de recaudar fondos para instalaciones y servicios. Las tasas de impacto se pueden aplicar más fácilmente a la infraestructura o las instalaciones necesarias, mientras que las tasas compensatorias no. Las tasas de impacto se pueden aplicar antes de que se inicie o complete un nuevo desarrollo, lo que puede permitir que los costos se transfieran a los futuros residentes de la zona. Otra ventaja de utilizar una tasa de impacto en comparación con una tasa compensatoria es que se puede aplicar a cualquier construcción nueva, desde viviendas unifamiliares y apartamentos hasta desarrollos comerciales. Las tasas compensatorias no siempre se pueden aplicar tan fácilmente a una zona específica. Finalmente, las tasas de impacto se pueden implementar antes que las tasas compensatorias para que la necesidad de capital coincida con la necesidad de servicios. ^{[ 1 ]}

Hay dos razones principales que se centran en cómo implementar las tarifas de impacto. La primera se centra en reconocer que las tarifas son recaudaciones positivas de fondos para una comunidad y deben usarse de esa manera. La segunda es que las tarifas de impacto deben usarse para cualquier necesidad de la comunidad. Cuando comenzó el uso de las tarifas de impacto, se debatió si debían centrarse solo en los tipos de servicios públicos o incluir otros tipos de servicios o instalaciones especiales. Algunos defendían que solo se aplicaran los tipos de servicios públicos porque solo las personas que pagaban la tarifa recibirían el servicio. Esto se conoce como un uso cerrado. Un uso abierto, como parques o bibliotecas, permite que cualquier persona use el servicio, incluso si no lo ha pagado directamente. Aun así, hay quienes argumentan y creen que el desarrollo puede afectar a todos los servicios y debe contribuir a ellos. ^{[ 1 ]} En lo que respecta a la implementación de las tarifas de impacto, existe una base legal que debe considerarse o seguirse para su implementación legal. Deben seguir el nexo racional y reglas o directrices aproximadamente proporcionales. Debe existir una conexión entre el nuevo desarrollo y la necesidad de las nuevas instalaciones en la región. Además, la tasa de impacto debe beneficiar a quien la paga, calculándose mediante una fórmula proporcional justa para todos los residentes. ^{[ 2 ]} Un dilema principal en la implementación de la tasa se caracteriza por la exclusividad del beneficio. Se centra en determinar quién debe pagar qué en el caso de las tasas de impacto. Algunos pueden tener que pagar la tasa, pero no utilizar el servicio, lo que puede considerarse un impuesto. Sin embargo, al aplicar las tasas de impacto a quienes generan la necesidad del nuevo servicio, se evita imponer un impuesto a todos y se permite que quienes no utilizan el servicio queden exentos del pago. ^{[ 1 ]}

Las tasas de impacto se han convertido en el método más importante de financiación de infraestructuras y en una parte esencial de los gobiernos locales para financiar infraestructuras o servicios públicos. Estas tasas pueden contribuir al desarrollo de parques, escuelas, carreteras, alcantarillado, plantas de tratamiento de agua, servicios públicos, bibliotecas y edificios de seguridad pública necesarios en las zonas de nueva construcción. En la mayoría de los casos, se utilizan en nuevos desarrollos. Por ejemplo, cuando se construye un nuevo barrio o un desarrollo comercial, el promotor puede verse obligado a pagar la tasa para financiar nuevas infraestructuras o una nueva estación de bomberos en la zona debido a la demanda que genera el nuevo desarrollo. En algunos casos, el promotor puede trasladar la tasa a los futuros propietarios a través de los costes de vivienda o los cargos correspondientes. Se puede considerar una herramienta de gestión del crecimiento que recauda fondos para el desarrollo como forma de ejercer el poder policial . Las tasas de impacto se perciben como una herramienta de regulación, pero al mismo tiempo, su propósito de recaudación de ingresos puede ser visto como un impuesto por algunos. Aun así, la mayoría de los estados reconocen y permiten el uso de las tasas de impacto como una forma de regular el uso del suelo. ^{[ 1 ]}

El costo de una tasa de impacto puede variar de un estado a otro. Generalmente, las áreas del oeste de Estados Unidos cobran tasas más altas que otras partes del país. También pueden variar según el tipo de necesidad de la comunidad, siendo las instalaciones escolares las que generan el mayor costo de la tasa de impacto. ^{[ 2 ]}

Las tasas de impacto también pueden clasificarse según diferentes términos regionales. Inicialmente, se las conocía como "recuperación de capital" o "tasas de expansión". En estados como Oregón , se las conoce como "cargos por desarrollo del sistema", mientras que en Carolina del Norte se las conoce como "tasas de instalaciones". Todas las tasas de impacto funcionan bajo la misma premisa, independientemente de la terminología regional. ^{[ 2 ]}

Hoy en día, las tasas de impacto se han convertido en un método ampliamente utilizado. Alrededor del 60 % de todas las ciudades con más de 25 000 habitantes, junto con el 40 % de los condados metropolitanos, utilizan tasas de impacto en nuevos desarrollos para servicios públicos o infraestructura. En algunos estados, como Florida, el 90 % de las comunidades utilizan tasas de impacto. Veintiséis estados de EE. UU. han implementado el uso de tasas de impacto en la parte occidental del país , a lo largo de la costa atlántica y dentro de la región de los Grandes Lagos . ^{[ 2 ]}

Los casos judiciales a lo largo del tiempo han tratado el tema de las tarifas de impacto. Dos casos principales que trataron el desarrollo de tarifas de impacto han sido Pioneer Trust and Savings Bank v. Mount Prospect y Gulest Associate Incorporated v. Newburgh. ^{[ 1 ]} Otro es Krupp versus Breckenridge Sanitation District, donde la Corte Suprema de Colorado determinó que una tarifa de impacto de aguas residuales era legal y no estaba sujeta a un análisis de expropiación. ^{[ 5 ]} La Cláusula de Expropiación de la Constitución de los Estados Unidos fue considerada aplicable a una tarifa de impacto por la Corte Suprema de los Estados Unidos en Koontz v. St. Johns River Water Management District . ^{[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]} En Sheetz v. County of El Dorado , la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó 9-0 que las tarifas de impacto requeridas por la legislación local están sujetas a un escrutinio más riguroso y deben cumplir con la doctrina de las condiciones inconstitucionales . ^{[ 9 ] [ 10 ]} Según el fallo, las tarifas de impacto deben estar directamente relacionadas y ser proporcionales al impacto del desarrollo. ^{[ 9 ] [ 10 ]}

Dado que las tasas de impacto han sido ampliamente aceptadas por ciudades, condados y estados, han contribuido al desarrollo y la expansión de otros tipos de tasas regulatorias. Los dos ejemplos principales de tasas que las tasas de impacto han propiciado son las tasas de vinculación y las tasas de mitigación.

En algunos estados (como Massachusetts, Nueva Jersey y California) se aplican tasas de vinculación a proyectos residenciales multifamiliares no residenciales y de precio de mercado, normalmente al recibir el permiso de construcción o antes de comenzar las obras. Estas tasas derivan de las tasas de impacto del desarrollo y algunas ciudades y países las exigen a los promotores para financiar diversos servicios e instalaciones. ^{[ 11 ]} Los argumentos en contra de las tasas de vinculación son similares a los de las tasas de impacto, incluyendo la cuestión de si los gobiernos locales tienen derecho a implementar este tipo de programas. ^{[ 1 ]}

Las tasas de mitigación son similares a las tasas de impacto y de vinculación, pero se diferencian en que se centran en el medio ambiente. Estas tasas se cobran para reembolsar o compensar a la comunidad por el impacto negativo que el desarrollo pueda tener sobre ella.

Se ha constatado que las tasas de impacto reducen la vivienda asequible al aumentar el coste de la construcción de viviendas. ^{[ 12 ]} Los promotores de nuevas viviendas que pagan estas tasas trasladan el coste a los futuros propietarios o inquilinos. En algunos casos, los ingresos procedentes de las tasas de impacto y de vinculación se utilizan para financiar la construcción de proyectos residenciales de vivienda asequible. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

Las tasas de impacto son formas de financiación aceptadas en muchas comunidades del país. Sin embargo, su uso no es universalmente aceptado y sigue siendo controvertido en muchas de ellas. Un argumento en contra de estas tasas es que pueden limitar y perjudicar la economía local. Este argumento sostiene que pueden funcionar como un impuesto de facto, lo que puede ralentizar o detener el desarrollo en una zona y, en cambio, atraer inversiones a otras áreas que no aplican tasas de impacto. Otra preocupación es que el efecto negativo que puedan tener en la economía local podría perjudicar directamente la creación de empleo y reducir el número de puestos de trabajo disponibles en la zona. ^{[ 15 ]}

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