Parcela

La plusvalía se refiere al incremento de valor que se obtiene al combinar dos o más parcelas adyacentes en una sola parcela de mayor tamaño. El proceso de adquisición y combinación de las parcelas individuales se denomina consolidación . El principio fundamental de la plusvalía es que la parcela unificada alcanza un valor superior a la suma aritmética de los valores individuales de las parcelas por separado; una forma de sinergia aplicada a los bienes inmuebles. ^{[ 1 ]}

El valor de los terrenos se debe a que las parcelas unificadas de mayor tamaño permiten oportunidades de desarrollo —construcción de mayor densidad, mayor superficie edificable o proyectos económicamente más viables— que no están disponibles para los lotes individuales más pequeños. Este concepto es fundamental para la tasación inmobiliaria , el desarrollo inmobiliario y la planificación urbana .

Se distinguen el ensamblaje y la disposición de las parcelas.

Los términos ensamblaje y parcelación están relacionados pero son técnicamente distintos:

El término «aglomeración» se refiere al proceso físico y legal de adquirir varias parcelas adyacentes y consolidarlas bajo una sola propiedad, normalmente mediante compras secuenciales o transacciones negociadas entre múltiples partes.
El término "plottage" se refiere al incremento de valor producido por ese conjunto: la diferencia entre el valor de la parcela unificada y la suma de los valores de las parcelas componentes.

En la práctica, ambos términos se utilizan a menudo indistintamente en los mercados inmobiliarios, aunque los tasadores mantienen la distinción al cuantificar el valor del terreno en escenarios de agrupación. ^{[ 2 ]}

Fuentes de valor de parcelación

El valor de la parcela se deriva del potencial de desarrollo ampliado de la parcela combinada en relación con los lotes individuales. Las fuentes principales incluyen:

Zonificación y densidad

Muchas ordenanzas de zonificación imponen requisitos de tamaño mínimo de lote para ciertos usos o niveles de densidad. Una sola parcela de tamaño insuficiente puede estar restringida a un uso residencial de baja densidad, mientras que la parcela combinada puede calificar para un desarrollo residencial de mayor densidad, de uso mixto o comercial. La posibilidad de acceder a un uso de mayor valor impulsa la prima de la parcela. ^{[ 3 ]}

Huella y configuración del edificio

Las parcelas más grandes permiten edificaciones de mayor tamaño, lo que reduce el coste unitario de los cimientos , los sistemas estructurales y los núcleos de los edificios . Las parcelas individuales irregulares o estrechas pueden resultar inviables para la construcción o permitir únicamente estructuras ineficientes; en conjunto, pueden dar lugar a un terreno de forma regular y totalmente edificable.

Economías de escala en el desarrollo

Los costos de desarrollo —preparación del terreno, servicios públicos, permisos, honorarios profesionales— tienen componentes fijos significativos que se distribuyen entre una base de ingresos mayor cuando se construye un proyecto de mayor envergadura. El costo incremental por unidad o por pie cuadrado disminuye a medida que aumenta el tamaño del proyecto, lo que mejora la rentabilidad proyectada y respalda un precio del terreno más elevado.

Fachada a la calle y acceso

En el ámbito comercial y minorista, los terrenos con mayor fachada a la calle alcanzan precios superiores, ya que la visibilidad y el acceso están directamente relacionados con el volumen de ventas. La agrupación de varios terrenos a lo largo de una misma fachada puede generar un valor comercial o minorista que no está al alcance de lotes individuales más estrechos.

Parcelación en la tasación inmobiliaria

Los tasadores se topan con el valor de la parcelación con mayor frecuencia al valorar terrenos para desarrollo, al valorar parcelas agrupadas en relación con terrenos no agrupados comparables o al asesorar sobre la viabilidad de una estrategia de agrupación.

Métodos de evaluación

El incremento de la parcela de trazado se cuantifica normalmente comparando:

El valor de mercado de la parcela agrupada como un sitio unificado, determinado en función de ventas comparables de terrenos de tamaño y zonificación similares.
La suma de los valores de las parcelas individuales, determinada en función de ventas comparables de lotes más pequeños con características similares.

La diferencia es el valor de trazado:

{\text{Valor de trazado}}=V_{\text{ensamblado}}-\sum _{i=1}^{n}V_{i}

Dónde $V_{\text{ensamblado}}$ es el valor de la parcela unificada y $V_{i}$ es el valor evaluado individualmente de cada parcela componente. ^{[ 4 ]}

Desafíos de la evaluación

La cuantificación del valor de la parcela se complica por el problema del último vendedor : en un conjunto de parcelas, el último propietario en vender tiene poder de negociación, ya que todo el proyecto depende de su cooperación. Esto puede resultar en que la última parcela se venda con una prima significativa sobre el valor de mercado, lo que dificulta establecer el incremento de la parcela basándose únicamente en los datos de la transacción. Los tasadores deben tener en cuenta esta dinámica al estimar el valor del conjunto para compradores y vendedores. ^{[ 5 ]}

El problema de la resistencia

Un desafío fundamental en las transacciones de agrupamiento de terrenos es el problema de la resistencia : el comportamiento estratégico de un propietario que reconoce que su cooperación es necesaria para completar el agrupamiento y exige un precio superior al valor de mercado individual de su terreno a cambio. A medida que el agrupador adquiere más terrenos necesarios, los propietarios restantes obtienen mayor poder de negociación, ya que los costos hundidos del agrupador y el cronograma del proyecto generan presión para cerrar la operación.

El comportamiento de resistencia puede provocar que los proyectos de ensamblaje fracasen por completo o que solo se completen a costos que eliminen la prima de parcelación. Las estrategias que utilizan los desarrolladores para mitigar el riesgo de resistencia incluyen:

Adquirir parcelas a través de intermediarios o compradores testaferros para ocultar el alcance del ensamblaje.
Garantizar opciones de compra sobre todas las parcelas simultáneamente antes de que se ejerza alguna.
Estructuración de acuerdos de compra contingente para todas las parcelas requeridas.
Participar en estrategias adyacentes a la expropiación forzosa donde puedan estar disponibles los poderes municipales de renovación urbana ^{[ 6 ]}

Parcelación en el desarrollo urbano

La agrupación y la parcelación son factores clave en el desarrollo de relleno urbano y la renovación urbana . En entornos urbanos densos, los lotes individuales suelen ser demasiado pequeños para la construcción de edificios nuevos económicamente viables a densidades de mercado. Los promotores agrupan varios lotes para crear terrenos suficientes para la construcción de edificios de mediana o gran altura.

Una notable actividad de ensamblaje a gran escala ha moldeado el desarrollo en ciudades como Nueva York , donde las torres residenciales y comerciales de gran altura requieren el ensamblaje de múltiples lotes en medio de la manzana, y Chicago , Los Ángeles y Houston , donde el ensamblaje de corredores comerciales es común. ^{[ 7 ]}

Los gobiernos municipales pueden facilitar la consolidación de terrenos mediante agencias de reurbanización , distritos de financiación mediante incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) o procedimientos de expropiación forzosa que reúnan la propiedad fragmentada para proyectos de desarrollo públicos o público-privados.

Trazado negativo

En algunos casos, la combinación de parcelas produce un valor inferior a la suma de las parcelas individuales, una condición que a veces se denomina parcelación negativa o parcelación inversa . Esto puede ocurrir cuando:

La parcela combinada atraviesa el límite de un distrito de zonificación , lo que la somete a regulaciones más restrictivas.
La agrupación elimina la prima por estar en esquina de la que disfrutaba una de las parcelas que la componen.
La parcela de mayor tamaño está sujeta a requisitos reglamentarios adicionales, como la evaluación ambiental o las obligaciones de contribución a la infraestructura , que no se aplican a las parcelas más pequeñas.

Véase también

Fuentes

↑ Dominar los principios inmobiliarios . Cortesi. 2004.
↑ Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )
↑ Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )
↑ Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )
↑ Estimación del valor de un conjunto de bienes para ayudar a compradores y vendedores , New England Real Estate Journal.
↑ Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )
↑ Dominar los principios inmobiliarios . Cortesi. 2004.

Enlaces externos

Estimación del valor de un conjunto de bienes para ayudar a compradores y vendedores — New England Real Estate Journal

[1] Dominar los principios inmobiliarios . Cortesi. 2004.

[2] Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )

[3] Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )

[4] Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )

[5] Estimación del valor de un conjunto de bienes para ayudar a compradores y vendedores , New England Real Estate Journal.

[6] Appraisal Institute (2013). La tasación de bienes inmuebles (14.ª ed.). Appraisal Institute. ISBN 978-1-935328-28-9.{{cite book}}: Valor de comprobación |isbn=: suma de comprobación ( ayuda )

[7] Dominar los principios inmobiliarios . Cortesi. 2004.

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