Mitigación de pérdidas

La mitigación de pérdidas ^[1] se utiliza para describir a un tercero que ayuda a un propietario, una división dentro de un banco que mitiga la pérdida del banco o una empresa que maneja el proceso de negociación entre un propietario y su prestamista. La mitigación de pérdidas funciona para negociar los términos de la hipoteca para el propietario que evitarán la ejecución hipotecaria . Estos nuevos términos generalmente se obtienen a través de una modificación del préstamo, negociación de venta corta, negociación de refinanciación corta , escritura en lugar de ejecución hipotecaria , negociación de efectivo por llaves, un préstamo de reclamo parcial, plan de pago , indulgencia u otra solución de préstamo. Todas estas opciones tienen como objetivo reducir los riesgos financieros para el prestamista (o inversor).

• Modificación de préstamo: Es un proceso mediante el cual se modifica la hipoteca de un propietario y tanto el prestamista como el propietario quedan sujetos a los nuevos términos. Las modificaciones más comunes son la reducción de la tasa de interés y la ampliación del plazo hasta 40 años. Sin embargo, la reducción del saldo principal es tan poco frecuente que la Reserva Federal escribió en un informe que no pudo encontrar evidencia de que los prestamistas estuvieran reduciendo los saldos principales de las hipotecas. ^[2]
• Venta corta: es un proceso mediante el cual un prestamista acepta un pago que es menor que el saldo principal de la hipoteca de un propietario, con el fin de permitirle vender la casa por el valor real de mercado de la misma. Esto se aplica específicamente a los propietarios que deben más en su hipoteca de lo que vale la propiedad. Sin esa reducción del capital, el propietario no podría vender la casa. ^[3]
• Refinanciación a corto plazo: es un proceso mediante el cual un prestamista reduce el saldo principal de la hipoteca de un propietario para permitirle refinanciar con un nuevo prestamista. La reducción del capital está diseñada para cumplir con las pautas de relación préstamo-valor del nuevo prestamista (lo que hace posible la refinanciación).
• Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (DIL, por sus siglas en inglés) es una opción de disposición en la que un deudor hipotecario cede voluntariamente una propiedad colateral a cambio de liberarse de todas las obligaciones bajo la hipoteca. Es posible que no se acepte una DIL de ejecución hipotecaria de deudores hipotecarios que puedan realizar los pagos de su hipoteca en forma financiera.
• Negociación de dinero por llaves: el prestamista pagará al propietario o inquilino para que desocupe la vivienda en el momento oportuno sin destruir la propiedad después de la ejecución hipotecaria. El prestamista hace esto para evitar incurrir en los gastos adicionales que implica desalojar a dichos ocupantes.
• Indulgencia especial: en este caso, no realizará ningún pago mensual o realizará un pago mensual reducido. En ocasiones, el prestamista le solicitará que se inscriba en un plan de pago cuando finalice la indulgencia para que pague lo que no pagó, mientras que en otras ocasiones simplemente modificará su préstamo.
• Reclamación parcial: en virtud de la opción de reclamación parcial, un acreedor hipotecario adelantará fondos en nombre de un deudor hipotecario por la cantidad necesaria para restablecer un préstamo moroso (sin exceder el equivalente a 12 meses de PITI). El deudor hipotecario firmará un pagaré y una hipoteca subordinada pagadera al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Actualmente, estos pagarés o pagarés de "reclamación parcial" no generan intereses y no vencen ni son pagaderos hasta que el deudor hipotecario cancele la primera hipoteca o ya no sea dueño de la propiedad.

El beneficio más común para el propietario de la vivienda es la prevención de la ejecución hipotecaria , ya que la mitigación de pérdidas funciona para aliviar al propietario de la deuda o crear una resolución hipotecaria que sea financieramente sostenible para el propietario. Los prestamistas se benefician al mitigar las pérdidas que incurrirían si se ejecutara la hipoteca del propietario. La ejecución hipotecaria inmediata crea una enorme carga financiera para el prestamista.

La mitigación de pérdidas ha sido una herramienta utilizada por los prestamistas durante décadas, pero experimentó un tremendo crecimiento desde fines de 2006. ^[4] Esta rápida expansión fue en respuesta al aumento dramático de ejecuciones hipotecarias en todo el país. ^[5] Antes de fines de 2006 y principios de 2007, la mitigación de pérdidas era un departamento minúsculo dentro de la mayoría de las instituciones crediticias. De hecho, el período previo al casi colapso de todo el sistema financiero muestra que la mitigación de pérdidas era casi inexistente. El período de diez años anterior a 2007 estimuló rápidos aumentos interanuales en los precios de las viviendas causados ​​por las bajas tasas de interés y los bajos estándares de suscripción. La mitigación de pérdidas solo era necesaria para casos extremos debido a la capacidad de los propietarios de refinanciar repetidamente y evitar el impago.

A principios de 2007, el sector hipotecario casi colapsó. Un gran número de prestamistas cerraron y el resto se vio obligado a eliminar todos los programas de préstamos que eran más propensos a la ejecución hipotecaria. ^[6] Estas ejecuciones hipotecarias fueron causadas principalmente por la agrupación y venta de hipotecas de alto riesgo y otras hipotecas de alto riesgo. La transferencia de la propiedad del prestamista hipotecario a un inversor externo resultó ser desastrosa. Los prestamistas emitieron préstamos de riesgo y los vendieron sin verse directamente afectados por la incapacidad de pago de los prestatarios. Esta práctica impulsó a los prestamistas hipotecarios a reducir los requisitos de aprobación de las hipotecas a los niveles más bajos de la historia. Los prestamistas vendieron grupos de estos préstamos hipotecarios a empresas de inversión que los agruparon y los revendieron en el mercado en forma de emisiones de bonos. Las empresas de inversión no eran ingenuas respecto de la calidad de las hipotecas, por lo que compraron swaps de incumplimiento crediticio (un tipo de producto de seguro que técnicamente no es un seguro) para protegerse de un incumplimiento inevitable. De hecho, los swaps de incumplimiento crediticio se crearon durante esta época y no existían antes del auge inmobiliario. Esto dio lugar a que millones de personas no cualificadas consiguieran hipotecas. Otro factor importante de la "crisis hipotecaria" fue causado por las agencias de calificación de bonos. Las agencias calificaron los fondos de hipotecas de alto riesgo como "grado de inversión", lo que abrió una oferta casi ilimitada de grandes inversores (fondos de inversión, fondos de pensiones e incluso países) para comprar estas emisiones de bonos (la calificación de grado de inversión engañó a los administradores de dinero haciéndoles pensar que los bonos eran menos riesgosos de lo que realmente eran). Cuando los propietarios de viviendas comenzaron a incumplir sus pagos de hipotecas, se demostró que los bonos eran demasiado riesgosos para la inversión. Esto llevó a las empresas de inversión a dejar de comprar fondos hipotecarios recién creados. Además, las empresas de inversión llegaron a ver que los swaps de incumplimiento crediticio no eran una verdadera protección y eran esencialmente inútiles. Los prestamistas ya no podían vender las hipotecas recién creadas. Esto detuvo la regeneración del capital necesario para que estos bancos hipotecarios prestaran dinero. De hecho, más de 200 bancos hipotecarios se vieron obligados a cerrar o se declararon en quiebra. Esta crisis se denominó " crisis crediticia " y crisis de las hipotecas de alto riesgo . ^[7]

Los prestamistas supervivientes se enfrentaron a pérdidas cada vez mayores por las ejecuciones hipotecarias. Además, tuvieron que depender exclusivamente del capital de préstamo derivado de depósitos. Esta situación obligó a endurecer drásticamente las normas de concesión de préstamos.

Esto provocó que millones de personas no pudieran refinanciar sus préstamos de alto riesgo, de tasa ajustable y con amortización negativa . Muchas personas sufrieron aumentos dramáticos en sus pagos. Al mismo tiempo, los precios de las viviendas se desplomaron debido a la "corrección de la vivienda", impulsada por ejecuciones hipotecarias récord. Según datos de RealtyTrac, desde diciembre de 2007 hasta junio de 2010, los prestamistas han embargado un total de 2,36 millones de propiedades en los EE. UU. a través de ejecuciones hipotecarias (REO). Además, ha habido 3,48 millones de avisos de incumplimiento y 3,46 millones de subastas de ejecuciones hipotecarias programadas. Este importante aumento de propiedades en el mercado redujo los valores de las viviendas, creando un mercado con menos prestatarios calificados que casas en venta. Cuando hay menos demanda, los precios caen. Los valores de las viviendas estaban en niveles altamente inflados antes de esto debido a las tasas de interés históricamente bajas ^[8] y la disminución constante de los requisitos de crédito para que el propietario de la vivienda califique para una hipoteca. Muchos propietarios de viviendas se encontraron con un patrimonio neto negativo , lo que significa que el saldo de la hipoteca era considerablemente más alto que el valor de mercado de la vivienda, también conocido como "bajo el agua". Muchos propietarios de viviendas optaron por no pagar voluntariamente su hipoteca. Estar "bajo el agua" significa que su vivienda ya no es un activo para ellos. Con todo esto en su contra y muy pocas opciones, el resultado para muchos fue el incumplimiento y la ejecución hipotecaria o la mitigación de pérdidas .

La mitigación de pérdidas puede ser negociada directamente por el propietario o un abogado. Tenga cuidado con las reclamaciones fraudulentas de terceros: un estudio de 2008 realizado por el profesor Alan M. White descubrió que, de 4.342 modificaciones que estudió, solo 62 recibieron reducciones de capital. ^[9]

Todavía estamos sintiendo el golpe, ya que esto ha llevado a una pérdida de capital (debido a niveles inflados) para cada propietario de vivienda en el país. ^[10] Con menos capital, los propietarios de vivienda tienen menos probabilidades de calificar para un préstamo que los refinancie para salir de un préstamo riesgoso; con menos capital, menos propietarios de vivienda pueden calificar para una línea de crédito con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para pagar emergencias financieras. ^[11]

• HUD.gov - Modificación de préstamos FreqULTSORT:Mitigación de pérdidas