Lis pendens

En la legislación estadounidense , una anotación preventiva de litigio (en latín, «litigio pendiente») ^{[ 1 ]} es una notificación escrita que indica que se ha presentado una demanda relacionada con bienes inmuebles , ya sea sobre el título de propiedad o sobre un supuesto derecho de propiedad sobre el mismo. La notificación suele presentarse en la oficina de registro de la propiedad del condado. Registrar una anotación preventiva de litigio sobre una propiedad alerta a un posible comprador o prestamista de que el título de propiedad está en entredicho, lo que la hace menos atractiva para ellos. Una vez presentada la notificación, el título legal de quien adquiera el terreno o la propiedad descrita en ella queda sujeto al resultado de la demanda. ^{[ 2 ]}

La litispendencia puede referirse a cualquier demanda pendiente o a una situación específica con un aviso público de litigio registrado en el mismo lugar dondese registró el título de propiedad . Este aviso garantiza el derecho del demandante sobre la propiedad, de modo que una venta, hipoteca o gravamen sobre la misma no menoscabará sus derechos, en caso de que el demandante prevalezca en el caso. En algunas jurisdicciones, cuando el aviso se registra correctamente, la litispendencia se considera notificación implícita a otros litigantes o a otros acreedores con gravámenes subordinados o no registrados. ^{[ 3 ]}

La oficina de registro inscribirá una anotación preventiva de litigio a solicitud de cualquier persona que alegue tener derecho a hacerlo (por ejemplo, porque la persona ha presentado una demanda). Si otra persona con interés en la propiedad (como el propietario) considera que la anotación preventiva de litigio no es procedente, puede entonces interponer una demanda para que se elimine. ^{[ 4 ]}

Algunos estados tienen leyes de litispendencia que exigen que quien presenta la notificación —en caso de impugnación de la misma— demuestre que tiene causa probable o una probabilidad razonable de éxito en cuanto al fondo del asunto en el litigio subyacente. Otros estados no tienen tal requisito. ^{[ 5 ]}

Actores malintencionados han utilizado la litispendencia como una forma de bloquear procedimientos inmobiliarios legítimos. Un ejemplo de abuso es el intento de Kent Hovind de impedir la confiscación de su propiedad incautada. ^{[ 6 ]}

Según el derecho consuetudinario , la mera existencia de una demanda que pudiera afectar el título de propiedad de un bien inmueble tenía el efecto legal de notificar a todo el mundo sobre la demanda; ^{[ 7 ]} cualquiera que adquiriera un interés en un bien inmueble que fuera objeto de una demanda pendiente adquirió ese interés sujeto a los derechos de los litigantes tal como se determinaran finalmente, sin importar cuánto tiempo después. ^{[ 8 ]} En efecto, nada relacionado con la propiedad del objeto de la demanda podía modificarse definitivamente mientras la demanda estuviera pendiente. ^{[ 9 ]} Sin la publicación de la existencia de una demanda, los compradores inocentes podrían descubrir su existencia demasiado tarde.

El severo efecto de esta regla, y su impacto en los compradores inocentes, llevó a muchas jurisdicciones a promulgar leyes de litispendencia que exigen una notificación por escrito, generalmente registrada en el registro de la propiedad donde se ubica el inmueble, para que las disposiciones de notificación de la regla sean efectivas. Por lo general, la ley exige un instrumento registrado por separado si el litigio en cuestión afecta el título de propiedad. ^{[ 10 ]} Si se cumplen los requisitos legales, se crea una "notificación constructiva" de la existencia del litigio, y cualquier persona que adquiera un interés posteriormente lo hace sujeta al resultado del litigio.

La litispendencia se considera una notificación implícita del litigio pendiente, ^{[ 11 ]} y genera una carga sobre el título de la propiedad en cuestión hasta que se resuelva el litigio y se levante la notificación ose elimine la litispendencia . Los compradores prudentes no estarán dispuestos a adquirir terrenos sujetos a una litispendencia o solo los adquirirán con descuento; los prestamistas prudentes no prestarán dinero con la garantía del terreno, y las compañías de seguros de títulos no asegurarán el título de dichos terrenos. El título se adquiere sujeto al resultado del litigio. Dado que gran parte de los bienes inmuebles se adquieren con dinero prestado, esto generalmente impide que el propietario venda la propiedad. También puede impedir que el propietario obtenga un préstamo garantizado por la propiedad (como para pagar los costos de la defensa del litigio).

La presencia de una anotación preventiva de litigio no impide ni invalida necesariamente la transferencia de la propiedad, ^{[ 12 ]} aunque la somete al resultado del litigio. Por lo tanto, el propietario no tiene impedimento para vender el terreno al contado (sin préstamo), pignorarlo como garantía para un préstamo especulativo o donarlo, todo ello sujeto al resultado de la demanda. Sin embargo, una vez registrada la anotación preventiva de litigio , el receptor (un «comprador» o « beneficiario provisional ») ^{[ 13 ]} se consideraría notificado del litigio y podría perder su título de propiedad si la demanda del demandante prospera.

Si bien generalmente se asocia con bienes inmuebles (terrenos, edificios, etc.), la doctrina de la litispendencia también se aplica a los bienes muebles . Con frecuencia, las leyes sobre litispendencia solo se aplican a bienes inmuebles, por lo que la doctrina del derecho consuetudinario probablemente siga aplicándose a los bienes muebles.

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