Comparables

Comparables (o comps ) es un término de tasación de bienes raíces que se refiere a propiedades con características similares a una propiedad en cuestión cuyo valor se busca. Esto puede lograrlo un agente de bienes raíces que intenta establecer el valor de la casa o propiedad de un cliente potencial a través de un análisis de mercado o un tasador o perito certificado que utiliza métodos más definidos al realizar una tasación de bienes raíces . ^[1]

A la hora de determinar comparables se suelen tener en cuenta cinco factores:

• Condiciones de venta : ¿La empresa comparable se ha comercializado recientemente en condiciones (por ejemplo, en condiciones de plena competencia, venta en dificultades, liquidación de patrimonio) que sean coherentes con el estándar de valor bajo el cual se realiza la tasación?
• Condiciones de financiación : ¿La transacción comparable se vio influenciada por condiciones de financiación no comerciales u otras condiciones de financiación favorables (o incluso desfavorables)? Por ejemplo, si el comparable se vendió con una tasa de interés inferior a la del mercado proporcionada por el vendedor, y si el estándar de valor (por ejemplo, el valor de mercado ) no supone una financiación anormal, entonces el tasador puede tener que ajustar el precio comparable por un monto igual al impacto estimado de la financiación favorable.
• Condiciones del mercado : esto a menudo se conoce como ajuste de tiempo y tiene en cuenta los cambios de precios a lo largo del tiempo.
• Comparabilidad de ubicación : ¿La propiedad comparable y la propiedad en cuestión están influenciadas por las mismas características de ubicación? Por ejemplo, incluso dos casas en el mismo vecindario pueden tener diferentes vistas, lo que hace que una sea más valiosa que la otra.
• Comparabilidad física : esto incluye factores como tamaño, condición, calidad y antigüedad.

Una tasación inmobiliaria es como cualquier otro proceso de muestreo estadístico. Los comparables son las muestras extraídas y medidas, y el resultado es una estimación del valor, denominada "opinión del valor" en la terminología de la tasación inmobiliaria. En la mayoría de los procesos de muestreo estadístico, se busca un único estimador óptimo . Sin embargo, como se sabe que los mercados inmobiliarios son altamente ineficientes y que los datos de las transacciones del mercado están sujetos a errores significativos, el proceso de tasación generalmente se basa en múltiples enfoques simultáneos para el valor, con una conciliación basada en juicios como paso final para llegar a la opinión del tasador. Por lo tanto, se utilizan datos comparables en todos los enfoques de tasación. ^[2]

Este método calcula el costo de construcción de las mejoras, como si fueran nuevas, y deduce los factores de depreciación, desutilidad y obsolescencia externa. A esto se suma el valor del sitio y las mejoras del mismo. El resultado es el valor a través del método de costo. Se utilizan datos comparables para estimar el valor del sitio y también pueden ser útiles para estimar los costos de construcción y otros factores. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los tasadores utilizan servicios de cálculo de costos estándar para las estimaciones de costos y utilizan un método de vida útil para la depreciación.

Históricamente, el método de costos se utilizaba como parte de la mayoría de las tasaciones de bienes raíces comerciales. Sin embargo, la necesidad de incluir el método de costos (cuando no era relevante) se ha disipado en los últimos 20 años.

El principio de sustitución es la base técnica para emplear el enfoque de costos. Según el principio de sustitución, un comprador prudente no pagaría más que el costo de construir una propiedad similar. En otras palabras, nadie gastaría $2,000,000 para comprar un nuevo complejo de departamentos si pudiera construirlo por $1,500,000.

El valor del terreno según el método de costo es la suma del valor de mercado del terreno, el costo de reemplazo depreciado y el esfuerzo empresarial. El terreno se suele valorar utilizando el método de comparación de ventas. El costo de reemplazo es el costo de construir un edificio de la misma calidad y utilidad funcional que la propiedad en cuestión. (El costo de reproducción es el costo de construir un duplicado exacto. Este método se utiliza ocasionalmente para edificios antiguos construidos con materiales o tipos de artesanía que no se utilizan actualmente).

La obsolescencia externa se produce cuando circunstancias ajenas a los límites de la propiedad en cuestión afectan negativamente a su valor. Por ejemplo, un edificio de oficinas en Nueva York sufriría obsolescencia externa si la ocupación de oficinas en Manhattan cayera del 93% al 75%. Una mansión construida junto a un matadero es otro ejemplo de obsolescencia externa.

El beneficio empresarial es la cantidad de compensación necesaria para inducir a alguien a organizar el sitio, los inversores, la deuda, la arquitectura, la construcción y el arrendamiento necesarios para planificar y construir una propiedad. La cantidad adecuada de beneficio empresarial depende de factores como la competencia, la dificultad del proyecto, las condiciones del mercado y la sensatez del plan del desarrollador. En algunos casos, la obsolescencia externa o funcional prohíbe el beneficio empresarial.

A continuación se presenta un resumen del enfoque de costos:

Valor de mercado del terreno + Costo de reposición de nuevas mejoras - Todas las formas de depreciación + Utilidad empresarial = Valor de mercado a través del enfoque de costos

Este es el enfoque que se asocia más comúnmente con el uso de comparables. El tasador busca suficientes comparables (tan solo tres en un análisis residencial, muchos más en una tasación no residencial) y realiza ajustes a los precios de venta de los comparables de acuerdo con los diversos factores de comparación. Por ejemplo, si una residencia en cuestión tiene 1000 pies cuadrados (93 m2 ⁾ , pero una comparable tiene 1100, entonces el precio de venta de la comparable se ajustará a la baja para tener en cuenta esta diferencia de valor. El ajuste a la baja puede ser muy pequeño, ya que los precios marginales de los factores comparables suelen ser mucho más bajos que los precios promedio en rangos pequeños de valores.

Este enfoque se basa en estimaciones descontadas o capitalizadas de flujos de efectivo futuros. A menudo, estos flujos de efectivo futuros deben estimarse utilizando propiedades comparables que generen ingresos. Las tasas de descuento y las tasas de capitalización se estiman con frecuencia utilizando ventas recientes de propiedades comparables, con los ajustes apropiados para tener en cuenta el riesgo diferencial entre la propiedad comparable y la propiedad en cuestión.

A menudo se recurre a los tasadores para calcular el impacto de factores específicos, como la contaminación, una servidumbre o un defecto de construcción. Los tasadores que se especializan en ese tipo de trabajo suelen mantener bases de datos de transacciones comparables, estudios de casos o estudios académicos en los que se pueden basar razonablemente los ajustes. ^[3]

Los comparables también se pueden utilizar al realizar una " verificación de comparación ", que en la jerga se refiere a un análisis simple, generalmente realizado por un agente o corredor de bienes raíces, para estimar un rango potencial de precios o valores de venta. Es importante tener en cuenta que una tasación inmobiliaria real generalmente se realiza de acuerdo con un conjunto de estándares, más comúnmente en los EE. UU., los Estándares uniformes de práctica de tasación profesional o USPAP por sus siglas en inglés. También existen herramientas que pueden ayudar a los compradores o vendedores de viviendas a estimar el valor de su propiedad inmobiliaria, pero para un análisis completo e integral de su propiedad, los clientes potenciales siempre deben confiar en el análisis de un tasador autorizado o certificado.