Mejoramiento

El titular de derechos de propiedad tiene un derecho residual sobre los ingresos generados en el espacio sobre el cual ejerce derechos de exclusión («pague para usar este espacio o lo excluiré»). Sin embargo, estos derechos constituyen un conjunto limitado de derechos . Evolucionan a medida que evoluciona la legislación, incluyendo la normativa urbanística y de zonificación.

El valor de los derechos de propiedad privada se determina principalmente por la cantidad de ingresos que se pueden generar por encima de los costos (excluidos los costos de los derechos de propiedad) en un sitio ubicado en un lugar determinado; ese valor de los derechos de propiedad es el valor residual , al igual que en otros activos como las acciones de una empresa, que representan un derecho sobre los ingresos residuales. El uso que genere el mayor ingreso residual en un sitio es el más rentable y adecuado .

El valor de los derechos de propiedad privada se ve afectado por las condiciones del mercado, las características específicas de la ubicación, las mejoras existentes y la naturaleza o extensión del derecho de propiedad. Invertir en nuevas mejoras existentes, como edificios y movimientos de tierra, puede aumentar el valor de la propiedad, ya que elimina un costo para la obtención de ingresos (recordemos que el valor de la propiedad es la diferencia entre los ingresos y los costos necesarios para generarlos en esa ubicación). Su valor se vincula a la propiedad, puesto que no pueden separarse física ni legalmente del derecho de propiedad sobre un terreno.

Sin embargo, el valor de los derechos de propiedad privada también puede aumentar debido a factores externos, más que a inversiones realizadas por los propietarios. Esto se conoce como revalorización. Por ejemplo, cuando la ley modifica la naturaleza o el alcance de los derechos de propiedad, como la recalificación del suelo para otorgar derechos de desarrollo adicionales a los propietarios, esto les aporta valor.

La siguiente imagen muestra cómo surge conceptualmente la mejora, y también cómo un impuesto sobre la mejora transfiere este valor que de otro modo correspondería a los propietarios privados al público. ^{[ 2 ]}

La columna de la izquierda muestra el valor de los derechos de propiedad de un terreno, como por ejemplo un terreno agrícola o industrial. Dicho valor se determina restando los costos asociados a su uso los ingresos que se pueden obtener por su uso exclusivo. El valor del terreno es el remanente.

Si el valor de mercado del producto que se está produciendo aumenta, como por ejemplo el valor de los cultivos o el de los productos industriales, pero todos los costes de los insumos se mantienen iguales, entonces el valor del terreno aumenta para reflejar el mayor valor residual de la producción en ese terreno.

Esto se muestra en la segunda columna. Por ejemplo, si el alquiler de una vivienda aumenta, pero los costos de mantenimiento se mantienen constantes, el valor del terreno se incrementa. Este cambio puede considerarse una ganancia inesperada, y parte de esta ganancia se comparte con el público cuando existe un sistema de impuestos sobre el valor del suelo o la propiedad.

La tercera columna muestra qué sucede si se modifica la naturaleza o el alcance de los derechos de propiedad mediante la rezonificación. Por ejemplo, si el uso más rentable y adecuado de un terreno era exclusivamente industrial debido a que las leyes de zonificación impedían otros usos residuales más rentables, como residencial o comercial, la rezonificación modificará dicho uso y, por consiguiente, su valor. La diferencia entre el valor del terreno antes de la rezonificación (V1) y el nuevo valor después de la rezonificación (V2) representa la mejora.

El efecto de un impuesto sobre las mejoras derivadas de la recalificación urbanística se ilustra en la cuarta columna. Una parte del valor de dichas mejoras se transfiere del propietario privado al público, lo que reduce el beneficio privado derivado de las decisiones de recalificación y aumenta la participación pública en los beneficios.

En materia de vivienda, la Ley de Planificación Urbana de 1909 otorgó a las autoridades locales la opción, pero no la obligación, de recaudar el aumento de valor y compensar el deterioro derivado de los cambios en la planificación. Se propuso que el incremento total de valor resultante del proyecto se recaudara al aprobarse este, con un cálculo en esa fecha, pero se adoptó un porcentaje arbitrario del 50% como solución de compromiso, aunque algunos proyectos derivados de la Ley de 1909 llegaron a recaudar hasta el 80%.

En 1932, el porcentaje se incrementó a un 75%, un porcentaje que podía reclamarse dentro de los 12 meses posteriores al cambio, con la posibilidad de aplazar el pago hasta que se produjera un cambio de uso o disposición de la propiedad (incluida una transferencia o arrendamiento por más de 3 años), momento en el que se devengaba el pago con intereses.

Las disposiciones sobre mejoras se eliminaron en una modificación legislativa de 1948. ^{[ 6 ]} Se reintrodujeron en la Ley de la Comisión de Tierras de 1967 con una tasa del 40%, pero se abolieron en 1970. ^{[ 7 ]}

En Colombia, desde 1921 se aplica un impuesto de valorización (denominado contribución de valorización). El modelo aplicado varía según la ciudad. El modelo de Bogotá refleja más un impuesto general para cubrir el costo de obras públicas específicas. En el modelo de Medellín , se trata más bien de una participación en la plusvalía generada por las obras públicas. ^{[ 8 ]}

Desde la década de 1990, São Paulo tenía la obligación para los promotores inmobiliarios de contribuir con un mínimo del 50 por ciento del valor incremental creado, aunque en la UO Agua Branca este mínimo se estableció en el 60 por ciento.

Los problemas relacionados con la determinación práctica de los valores de mejora llevaron a la implementación de los Certificados de Potencial de Construcción Adicional (CEPAC), que son emitidos por la ciudad y vendidos en subasta en la Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa).

" Confieren al titular derechos de construcción adicionales, como un mayor coeficiente de edificabilidad y superficie construida, así como la posibilidad de cambiar el uso de la parcela. Financieramente hablando, los CEPAC son la compensación económica que un promotor entrega a la administración pública a cambio de nuevos derechos de construcción. " ^{[ 9 ]}

Numerosas otras ciudades presentan variaciones de este enfoque de " compra pública y rezonificación ". Los organismos públicos adquieren grandes terrenos sin desarrollar o subdesarrollados antes de la rezonificación y la planificación maestra para usos urbanos, y luego venden la mayoría de las propiedades rezonificadas con nuevas carreteras e infraestructura para el desarrollo privado. Esto permite a los organismos públicos coordinar la infraestructura pública sin adquirir propiedades privadas con derechos de zonificación de alto valor y capturar el 100% de la mejora derivada de los cambios de zonificación. ^{[ 10 ]}