Modelo de valoración automatizado

Un Modelo de Valoración Automatizada (MVA) es un sistema para la valoración de bienes inmuebles que proporciona un valor de una propiedad específica en una fecha determinada, utilizando técnicas de modelado matemático de forma automatizada. ^{[ 1 ] [ 2 ]} Los MVA son Métodos de Valoración Estadística y se dividen en MVA basados ​​en comparables y modelos hedónicos. Otros métodos de valoración estadística son los índices de precios de la vivienda y las valoraciones de un solo parámetro. ^{[ 1 ]}

Los AVM basados ​​en comparables seleccionan comparables para cada valoración individual en función de las características de la propiedad a valorar. Por lo tanto, funcionan de manera similar a como lo haría un tasador al valorar propiedades mediante el método de comparación de ventas . ^{[ 1 ]} Los modelos hedónicos, por otro lado, intentan aislar el impacto de las características individuales de la propiedad en forma de parámetros precalculados. Al realizar una valoración con modelos hedónicos, no se lleva a cabo ninguna comparación real ni procesos automatizados, sino que el valor se calcula introduciendo las características de la propiedad en ecuaciones matemáticas específicas que contienen los parámetros predefinidos. Dado que los AVM basados ​​en comparables seleccionan comparables en función de la propiedad individual a valorar, el resultado de la valoración se puede rastrear. Este no es el caso de los modelos hedónicos. Los modelos hedónicos también se basan en generalizaciones más amplias, ya que solo consideran las variables que se han parametrizado en las ecuaciones matemáticas que utilizan. ^{[ 1 ]}

Como base de datos, los AVM pueden utilizar precios de venta, valores de valoraciones anteriores o precios de venta solicitados. ^{[ 2 ]}

Los tasadores, los profesionales de la inversión y las entidades crediticias utilizan la tecnología AVM en el análisis de propiedades residenciales. Un informe AVM es un informe de valoración residencial que se obtiene en cuestión de milisegundos. Se trata de un informe impulsado por tecnología. El resultado de una tecnología de valoración automatizada proviene del análisis de datos de registros públicos y la lógica de decisión informática, combinados para proporcionar una estimación calculada del valor probable de una propiedad residencial. Un AVM utiliza una combinación de dos o más tipos de evaluación, pero lo más común es un modelo hedónico y un índice de transacciones repetidas. El resultado de cada modelo recibe una puntuación de confianza, que luego se pondera según dicha puntuación, se analiza y se presenta como una estimación final del valor basada en una fecha específica.

Un AVM normalmente incluye:

• Valor de mercado indicativo (valor de capital o valor de alquiler) de una sola propiedad residencial.
• Información sobre el inmueble en cuestión e historial reciente de propiedades similares.
• Análisis de ventas comparables de propiedades similares.
• Actualmente se están comercializando activamente propiedades similares.

A finales de la década de 1990, en Estados Unidos, esta tecnología era utilizada principalmente por inversores institucionales para determinar el riesgo al adquirir préstamos hipotecarios garantizados. Los AVM ganaron popularidad en el Reino Unido a principios de la década de 2000 con la aparición de UKValuation y Hometrack. En 2024, la calidad y disponibilidad de datos inmobiliarios en Dubái permitieron el lanzamiento de YallaValue, uno de los primeros AVM públicos de la región en obtener reconocimiento. ^{[ 3 ]}

Los sistemas de valoración automatizada ( AVM) son cada vez más utilizados por las entidades hipotecarias para determinar el valor de una propiedad y así conceder un préstamo basado en dicha valoración. Las ventajas de utilizar AVM frente a las tasaciones tradicionales radican en el ahorro de tiempo, dinero y recursos (por ejemplo, no requieren transporte), lo que reduce el coste de la valoración. Muchos sistemas AVM son de bajo coste, lo que permite una mayor variedad de metodologías de valoración. Se afirma que, a diferencia de las tasaciones tradicionales, los resultados de los AVM no presentan el mismo riesgo de fraude, si bien algunos proveedores pueden sufrir manipulaciones intencionadas o no si se introducen incorrectamente las características de la propiedad. Los sistemas AVM eliminan el factor humano del proceso de valoración y se basan en la objetividad informática para suprimir el sesgo y la subjetividad humanos. ^{[ 4 ] [ 5 ]}

Los modelos de valoración automatizada (AVM) son especialmente útiles para evaluar el valor de una cartera de propiedades. El uso de un modelo automatizado también puede ser útil para valorar una propiedad individual, siempre que el proveedor pueda ofrecer un nivel de precisión adecuado.

Las desventajas son que no tienen en cuenta el estado de la propiedad, ya que no se realiza una inspección física y, por lo tanto, la valoración resultante asume un estado promedio que puede no reflejar la realidad actual. Los compradores que confían en una solicitud de hipoteca respaldada por AVM deberán obtener asesoramiento independiente para determinar el estado real de la propiedad. La valoración de propiedades de nueva construcción es particularmente difícil debido a la falta de propiedades comparables y datos históricos; sin embargo, una ventaja de los AVM es que recurren a un conjunto más amplio de comparables y, por lo tanto, no tienden a incorporar la supuesta "prima de obra nueva", aunque para ello se basarían en comparables de inspecciones físicas. Otras fuentes de datos utilizadas a veces son engañosas debido a incentivos ocultos en los precios de venta registrados (por ejemplo, el Registro de la Propiedad ). Los AVM tampoco funcionan particularmente bien en grandes bloques de pisos donde la orientación puede tener un efecto significativo en el valor.

Las preocupaciones iniciales sobre la eficacia de los modelos de valoración automatizada (AVM) en mercados a la baja ya se han disipado, ya que los modelos con mejor rendimiento han mantenido una alta eficacia durante las últimas recesiones, aunque su uso para "valoraciones retrospectivas" ha contribuido a una actividad innecesaria en algunas áreas; esto no es culpa de las herramientas, sino de la falta de conocimiento por parte de algunos de quienes las utilizan.

Muchos sistemas de valoración automatizada (AVM) también utilizan datos transaccionales, que pueden tener un desfase de entre tres y seis meses, si bien los tasadores también se ven limitados en cuanto a la actualidad de los datos. Por lo tanto, esta es una buena fuente de datos, pero aún así no refleja los cambios en las condiciones actuales del mercado.

Los AVM han sido utilizados cada vez más por los prestamistas hipotecarios en los últimos 15 años, y son particularmente efectivos en zonas con un parque de viviendas muy homogéneo, como las urbanizaciones de reciente construcción. En áreas con una mayor variedad de tipos y estilos de propiedades, su efectividad es mucho menor. La mayoría de los préstamos con una alta relación préstamo-valor requerirán una inspección física, mientras que las hipotecas o los prestatarios de menor riesgo se evaluarán mediante un AVM. ^{[ 6 ]}