39 Conduit Road

39 Conduit Road es una propiedad residencial de lujo ubicada en Conduit Road, en la zona oeste de Mid-Levels , en Hong Kong. Fue desarrollada por Henderson Land Development .

Poco después de que se lanzara el proyecto en octubre de 2009, el promotor afirmó haber vendido un dúplex de cinco habitaciones, en el piso 68 del edificio de 46 plantas, por 439 millones de dólares de Hong Kong  (57 millones de dólares estadounidenses). El precio, equivalente a 9200 dólares estadounidenses por pie cuadrado, estableció un nuevo récord mundial para el apartamento más caro. ^{[ 3 ]}

Hubo críticas por marketing engañoso en el que los desarrolladores lanzaron el proyecto omitiendo 42 números de piso intermedios. ^{[ 4 ]} El desarrollo fue nuevamente objeto de controversia cuando solo se había completado una venta dentro del período de finalización de tres meses comúnmente aceptado; ^{[ 5 ]} y todas las transacciones excepto cuatro, incluida la venta récord, fueron canceladas posteriormente.

La versión anterior del edificio número 39, antes del desarrollo de Henderson, se conocía como "Rocky Mount". Este edificio de once plantas, terminado en 1965, contaba con un total de 44 unidades y era utilizado por funcionarios públicos. El presidente de Henderson, Lee Shau-kee, comenzó a adquirir unidades en la residencia en la década de 1990. Aceleró el ritmo de las compras a partir de 2001. Inicialmente pagó 4 millones de dólares de Hong Kong por unidad, y posteriormente adquirió unidades por entre 8 y 9 millones de dólares de Hong Kong, momento en el que ya había acumulado 41 de las 44 unidades. Henderson solicitó al Tribunal de Tierras la expropiación forzosa de las 3 unidades restantes, pero esto resultó innecesario tras una operación con Peterson Holdings Co Ltd. Finalmente, las 3 unidades restantes se compraron por un precio medio de 12 millones de dólares de Hong Kong. Lee Shau-kee, quien originalmente poseía el 60% del terreno del edificio de lujo, lo vendió a la empresa por 1.750 millones de dólares de Hong Kong (225 millones de dólares estadounidenses), o 12.759 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. ^{[ 6 ]}

El proyecto tiene 45 pisos sobre el nivel del suelo. ^{[ 7 ]}

El promotor indica que la superficie bruta construida es de aproximadamente 229.255 pies cuadrados (21.300 m² ^{) ,} y comprende una sola torre con un aparcamiento de 6 plantas, una casa club de 1 planta y 39 plantas residenciales. El proyecto ofrece 66 unidades residenciales y 104 plazas de aparcamiento; ^{[ 2 ]} sus 66 unidades varían en tamaño, desde 2.800 pies cuadrados (260 ^m² ) hasta aproximadamente 7.600 pies cuadrados ( ⁷¹⁰ m² ) . ^{[ 8 ]}   

El promotor anunció que vendería el 40 por ciento de las unidades en 2009. Dos dúplex en el "piso 66" del edificio estaban a la venta: la unidad de 523,6 m² (5636 pies cuadrados ⁾ tenía un precio de 357,7 millones de HK$, y la unidad de 476,7 m² (5131 pies cuadrados ^{) estaba listada en 311,4 millones} de HK$. Antes del lanzamiento, Henderson sugirió que podría pedir 100 000 HK$ por pie cuadrado para los dos áticos en el "piso 88" que no figuraban en la lista de venta inicial. ^{[ 8 ]}  

Un apartamento dúplex ^de 572,1 m² (6158 pies cuadrados ) , el más grande de los dos ubicados en el piso 68 del edificio, ^{[ 6 ]} cuenta con salón de baile, piscina al aire libre, gimnasio y patio exterior. ^{[ 9 ]} Se alcanzó un precio de venta de 71 280 HK$ por pie cuadrado. ^{[ 6 ]} La definición de la superficie habitable difiere de la de la mayoría de los demás mercados inmobiliarios; se refiere al espacio habitable útil, que incluye el jardín de 32 m² (340 pies ^cuadrados ) y su parte de las áreas comunes. Según una medida internacional más común, el precio por pie cuadrado sería de aproximadamente 88 000 HK$, o 11 350 US$ (122 170 USD) por metro cuadrado. ^{[ 9 ]} Según el promotor, se vendió a un comprador anónimo de China continental a través de una empresa registrada localmente. ^{[ 9 ]} Una segunda unidad en el mismo piso se vendió por 397 millones de HK$ o 64.605 HK$ por pie cuadrado. ^{[ 6 ]} Hubo mucha controversia sobre la fijación de precios por parte de Henderson Land Development cuando la empresa anunció que había vendido un apartamento dúplex en el edificio a un precio récord en 2009 a un comprador no revelado; más tarde se descubrió que el comprador era una empresa registrada en las Islas Vírgenes Británicas. Poco después salió a la luz que los 24 pisos que Henderson Land Development había vendido fueron comprados por empresas registradas en las Islas Vírgenes Británicas y todas ellas estaban registradas por el mismo bufete de abogados. ^{[ 10 ]}   

En marzo de 2015, una de sus unidades se vendió por un precio de 433 millones de dólares de Hong Kong, con un precio por pie cuadrado de 93.000 dólares de Hong Kong. Esto supera el récord de 82.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado establecido por Opus Hong Kong de Swire Properties y en toda Asia en 2012. Aunque se vendió a un precio más alto de 439 millones de dólares de Hong Kong en 2009, la menor tasa del impuesto de timbre en ese momento resultó en un precio por pie cuadrado más bajo. Se confirma que el comprador no es residente de Hong Kong y, por lo tanto, el impuesto de timbre a pagar representa un total del 23,5%, lo que significa que el comprador tendrá que pagar más de 100 millones de dólares de Hong Kong en gastos de impuesto de timbre. ^{[ 11 ]}

Es la propiedad más cara de Asia, según la Academia de Récords Mundiales; el récord mundial anterior se estableció en Londres, donde un apartamento en One Hyde Park se vendió por US$9,585 por pie cuadrado. ^{[ 3 ]} El récord anterior de Asia se estableció en junio de 2008, cuando Sun Hung Kai Properties vendió un ático de 5,497 pies cuadrados (510.7 m² ^{) en} The Arch por HK$41,100 por pie cuadrado. ^{[ 8 ]} El precio récord generó preocupación por una burbuja inmobiliaria y se habló de la posibilidad de liberalizar la oferta de terrenos edificables por parte del gobierno. ^{[ 12 ]} Sin embargo, los expertos no estuvieron de acuerdo en que hubiera una burbuja, afirmando que las propiedades de este tipo no eran representativas del mercado de vivienda masiva. ^{[ 13 ]} 

El presidente de otra promotora, Hang Lung Properties , expresó escepticismo sobre el precio por pie cuadrado alcanzado, pero el presidente de Henderson insistió en que el precio era real. ^{[ 14 ]} Henderson admitió que el comprador del piso récord compró seis unidades, mientras que el South China Morning Post informó de una fuente anónima que dijo que las 24 unidades fueron compradas por la misma persona. El SCMP señaló que los 24 pisos vendidos el primer día fueron comprados por empresas fantasma registradas en las Islas Vírgenes Británicas y fueron gestionados por el mismo bufete de abogados. El escepticismo del mercado sobre los precios récord alcanzados se debió principalmente a la aparente sobrevaloración: el precio promedio alcanzado fue de $40,000/pie cuadrado, que se dice que es al menos un 50 por ciento más alto que una propiedad equivalente cercana en Robinson Road según las agencias inmobiliarias; una propiedad típica generaría un alquiler bruto del dos por ciento, en comparación con el promedio del mercado del cinco por ciento. ^{[ 15 ]} En mayo de 2010, después de haber pagado 1.820 millones de dólares de Hong Kong por un terreno en Peak para la residencia familiar, Lee Shau-kee admitió que su hijo había considerado el ático en el complejo, pero el precio de venta lo disuadió. ^{[ 16 ]} 

Un apartamento dúplex de 4 habitaciones y 5732 pies cuadrados (532,5 m² ^{) en el piso 46 con una terraza en la azotea de} 1754 pies² (163,0 m² ^{) se vendió en diciembre de 2015 por 595 millones de dólares de Hong Kong (76,2 millones de dólares estadounidenses), o 103 700 dólares de Hong Kong por pie cuadrado (143 000 dólares} estadounidenses por metro cuadrado), convirtiéndose así en el apartamento más caro de Asia. ^{[ 17 ]}   

Debido al significado de los números en la cultura china , los desarrolladores adoptaron un sistema de numeración "auspicioso", donde el último piso era el "88" – que en chino significa doble fortuna. Ya es común en Hong Kong que no existan pisos ~4 ; el Departamento de Edificios no tiene ningún requisito para la numeración más allá de que esté "hecha en un orden lógico". ^{[ 14 ]} Se omiten un total de 42 números de piso intermedios en 39 Conduit Road: los que faltan incluyen 14, 24, 34, 64, todos los pisos entre 40 y 59; el número de piso que sigue al 68 es 88. ^{[ 14 ]} El Partido Demócrata acusó al desarrollador de engañar al público; Albert Ho , su presidente, dijo "...Este es un incidente clásico para mostrar cuán poderosos son los grandes desarrolladores en Hong Kong". ^{[ 4 ]} El Consejo del Consumidor reconoció la práctica común aceptada de omitir los pisos 13 y 14, pero sugirió que los desarrolladores "alturas imaginarias devueltas a la tierra". ^{[ 14 ]} Henderson afirmó que los números de piso omitidos coinciden con la información de los folletos de venta y no son incompatibles con los planos de construcción aprobados ni con el permiso de ocupación. Su presidente, Lee Shau-kee, declaró: «A los compradores les gustan esos números y no los estamos engañando». ^{[ 14 ]}

El New York Times señaló que Hong Kong ha tenido muchas controversias sobre si los promotores inmobiliarios han exagerado la superficie de los apartamentos y el valor por metro cuadrado de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo, cómo contabilizar las terrazas, las zonas comunes y otras características. ^{[ 9 ]} Un editorial en Ming Pao decía: «Aunque los promotores han utilizado tácticas de marketing controvertidas, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los promotores. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales les son excesivamente favorables. Por eso, la mayoría de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno se confabula con las empresas». ^{[ 18 ]}

A finales de marzo de 2010, los registros del Registro de la Propiedad muestran que solo se había completado uno de los 24 pisos vendidos, lo que generó preocupación de que el promotor pudiera haber difundido información engañosa. Un editorial en el SCMP afirmó que se necesita mayor transparencia en las transacciones inmobiliarias: "Las transacciones de venta inusuales en 39 Conduit Road [...] exigen un escrutinio más riguroso del mercado inmobiliario por parte de las autoridades. No parece que los promotores hayan infringido ninguna ley. Pero [...] han dado lugar a acusaciones de que estaban intentando manipular el mercado". ^{[ 19 ]} Una respuesta de Henderson al Departamento de Tierras del 24 de marzo, en la que afirmaba haber llegado a un acuerdo verbal con los 24 compradores para extender la fecha de la transacción de dos a cuatro meses, sujeta a una prórroga adicional, no fue considerada satisfactoria por la Comisión de Finanzas del Consejo Legislativo, que presionó al Departamento de Tierras para que citara a la alta dirección de Henderson Land para que explicara personalmente por qué no se habían podido completar las ventas de los 24 pisos del proyecto cinco meses después de su supuesta venta. ^{[ 20 ]} Tras la respuesta, que no se hizo pública, el Departamento de Tierras solicitó por segunda vez más información al promotor; se recibió una respuesta de cuatro páginas, en la que Henderson explicaba que había permitido a los compradores, todos sin relación con Henderson, extender el plazo de la transacción después de que la Autoridad Monetaria de Hong Kong emitiera un aviso el 23 de octubre a los bancos para reducir los préstamos destinados a financiar la compra de viviendas de lujo. ^{[ 5 ]} El Standard informó que el Departamento de Tierras seguía insatisfecho con el motivo por el cual solo hubo un acuerdo verbal sobre los aplazamientos. ^{[ 21 ]}

El 15 de junio, el anuncio de Henderson de que todas menos cuatro de las 24 propiedades del desarrollo vendidas en octubre a precios récord habían sido canceladas provocó un escándalo. Henderson dijo que "no había nada poco transparente" y que el incumplimiento de las condiciones era "muy común" en el sector, y que los depósitos iniciales de los compradores habían sido confiscados. La empresa dijo que las propiedades se volverían a comercializar. ^{[ 22 ]} El gobierno se ha comprometido a dar seguimiento a las transacciones. ^{[ 22 ] [ 23 ]} Las regulaciones vigentes no están codificadas, sino que tienen la forma de un código de conducta voluntario acordado con la Asociación de Promotores Inmobiliarios. Las revelaciones, así como las continuas quejas sobre la falta de transparencia en las ventas de propiedades y las acusaciones de colusión del gobierno con funcionarios, están ejerciendo una presión creciente sobre el gobierno para que promulgue legislación que regule las transacciones inmobiliarias y haga que las prácticas de venta de propiedades sean más transparentes, a riesgo de enfadar a los poderosos promotores de la ciudad. ^{[ 22 ]} Los únicos cuatro apartamentos que se terminaron estaban en los pisos 30 y 31, y se vendieron por entre 37.800 y 40.900 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, menos de la mitad del precio récord. Sumado al hecho de que todas las transacciones canceladas se realizaron a través de empresas fantasma de las Islas Vírgenes Británicas, como el bufete de abogados que gestionó la transferencia, sembró la sospecha de que eran falsas; Lee sostuvo que eran genuinas y estaba dispuesto a apostar 100:1 si se demostraba que las transacciones eran falsas. El Instituto de Agrimensores de Hong Kong dijo que la cancelación de la venta había causado "graves daños a la imagen e integridad del promotor"; legisladores de todo el espectro político pidieron una investigación y más medidas para abordar los abusos del mercado. ^{[ 24 ]}

En julio de 2010, agentes de la Oficina de Delitos Comerciales allanaron las oficinas de Henderson y las del bufete de abogados que los representaba, llevándose documentos relacionados con las 20 transacciones canceladas. En febrero de 2011, la policía reveló que cuatro compradores eran responsables de las 20 transacciones en cuestión y que habían interrogado a tres de ellos; ninguno fue arrestado. Medios de comunicación de China continental informaron que una de las compradoras de tres de los apartamentos era Ding Yuxin (también conocida como Ding Shumiao), quien supuestamente participó en investigaciones por corrupción que involucraban al Ministro de Ferrocarriles Liu Zhijun y que fue arrestada por las autoridades continentales en enero de 2011. ^{[ 25 ]}

• Opus Hong Kong
• Lista de los edificios más altos de Hong Kong

• Contenido multimedia relacionado con 39 Conduit Road en Wikimedia Commons
• Sitio web oficial