Búsqueda de títulos

En el ámbito inmobiliario y legal, una búsqueda de títulos de propiedad es el proceso de examinar los registros públicos y recuperar documentos sobre el historial de un inmueble para determinar y confirmar su titularidad legal, así como para identificar las reclamaciones o gravámenes que pesan sobre él. ^{[ 1 ]} También se realiza una búsqueda de títulos cuando un propietario desea vender una propiedad hipotecada y el banco le exige que asegure dicha transacción.

En el caso de una posible compra, la búsqueda de títulos se realiza principalmente para responder a tres preguntas sobre una propiedad en el mercado:

• ¿Tiene el vendedor un interés vendible y comercializable en la propiedad?
• ¿Qué tipo de restricciones o permisos rigen el uso del terreno? Estos incluirían pactos reales , servidumbres y otras servidumbres equitativas .
• ¿Existen gravámenes sobre la propiedad que deban liquidarse al momento del cierre? Estos podrían ser hipotecas , impuestos atrasados , gravámenes por trabajos de construcción y otras contribuciones especiales.

Cualquier persona puede realizar una búsqueda de títulos, con los conocimientos y recursos adecuados, aunque la preparación de un resumen de título como parte de un cierre de bienes raíces suele estar restringida a profesionales o abogados con licencia específica. Los documentos relativos a la transmisión de terrenos son de dominio público . Estos documentos se conservan en formato impreso o, en ocasiones, se escanean en archivos de imagen. La información contenida en los documentos generalmente no está disponible en formato de datos, ya que los registros son descripciones de eventos legales que contienen términos, condiciones y lenguaje que exceden los datos. En los Estados Unidos, las escrituras de propiedad, las escrituras de fideicomiso, las servidumbres, los pactos restrictivos y otros documentos legales suelen mantenerse electrónicamente, condado por condado, por un registrador de escrituras , quien se encarga de registrar, mantener y actualizar con precisión los registros de transmisiones de bienes raíces.

Generalmente, existen dos tipos principales de búsqueda de títulos: una búsqueda de cobertura total y una búsqueda de cobertura limitada; otros tipos incluyen informes no asegurados y búsquedas de garantías de ejecución hipotecaria.

Con frecuencia, las personas optan por contactar a una compañía de títulos o a un abogado para realizar una búsqueda exhaustiva de títulos. El proceso de búsqueda de títulos implica acceder a los registros oficiales de la propiedad en cuestión. Cada registro es un documento que evidencia un evento ocurrido en la historia de la propiedad. Una escritura registra la transferencia de la propiedad, una hipoteca documenta la garantía de un préstamo hipotecario y un gravamen documenta un derecho sobre la propiedad a favor de otra persona, como un acreedor, vendedor o comerciante. El objetivo de la búsqueda de títulos es establecer un título claro y negociable al descubrir cualquier reclamación pendiente antes de la transferencia de la propiedad. El proceso de resolver cualquier problema relacionado con el título se conoce como "limpieza del título". ^{[ 2 ]}

Cada documento registrado debe identificar a las partes involucradas, por ejemplo, otorgante y beneficiario. El otorgante es quien transfiere un derecho de propiedad, y el beneficiario es quien lo recibe. En el caso de una escritura, el otorgante suele ser el vendedor de la propiedad y el beneficiario, el comprador. El otorgante o deudor hipotecario es el prestatario del préstamo, ya que cede ciertos derechos de propiedad al acreedor hipotecario, prestamista o beneficiario de la hipoteca. La terminología más reciente simplifica este concepto con los términos "prestatario" y "prestamista".

Los registros se guardan en una oficina gubernamental centralizada, generalmente en el juzgado del condado (en estados con gobiernos de condado fuertes como el estado de Washington o Massachusetts, el letrero en la puerta sería algo como Registrador de Escrituras o Registrador del Condado); o en las oficinas municipales (en estados pequeños como Connecticut, Vermont y Rhode Island), a menudo el investigador de títulos debe ir a cada oficina individual del pueblo o del condado para investigar el título.

El proceso de búsqueda de títulos comienza con la localización y recuperación de cada documento físico de los libros que lo contienen. Cada documento se registra por fecha en un conjunto especial de volúmenes con diferentes nombres, como Índice de otorgantes y beneficiarios , Registros de tierras o Registros de escrituras, que pueden o no estar digitalizados o escaneados para crear un archivo consultable, según los recursos financieros del condado o municipio. Un sello oficial, ubicado generalmente en la parte inferior de la primera página, indica el nombre del funcionario registrador, la fecha, la hora, el libro y el número de página. Si el documento ha sido registrado, este sello siempre estará presente.

Los documentos recopilados se revisan y analizan para determinar cómo afecta cada uno a la propiedad y cuáles han sido liberados mediante registros posteriores. En los documentos pueden existir condiciones suspensivas, como usufructos vitalicios y derechos de nuda propiedad. Este proceso suele ser realizado por un profesional capacitado llamado extractor de títulos. Algunos extractores de títulos cuentan con certificaciones que acreditan su experiencia y formación, además de haber aprobado un examen.

El documento elaborado por un extractor de títulos se denomina resumen de título o extracto de título. Este documento no se encuentra en los registros públicos, sino que se deriva de documentos registrados. El extractor proporciona el resumen de título a la compañía de títulos, al abogado o al usuario final.

Por ejemplo, un informe de título también puede mostrar servidumbres o gravámenes registrados sobre la propiedad o partes de ella. Un propietario anterior pudo haber otorgado legalmente a un vecino el derecho a compartir el camino de acceso, o la ciudad puede tener derecho a franjas de la propiedad para la instalación de líneas eléctricas, de comunicación, de agua o de alcantarillado. Algunos servicios en línea ofrecen búsquedas de títulos a un costo relativamente bajo, y su precisión no es inferior a la que ofrece una compañía de títulos o un abogado; sin embargo, las empresas en línea dependen principalmente de información disponible electrónicamente y, por esa razón, a veces pueden tener limitaciones tanto en exhaustividad como en cobertura geográfica.

En Estados Unidos, el comprador de una propiedad suele adquirir un seguro de título , que lo protege de cualquier problema que pueda surgir después de la venta, como gravámenes que no se detectaron durante la búsqueda de títulos. La compañía de seguros de título emite un informe y una póliza que respaldan sus hallazgos. Sin embargo, las búsquedas de títulos se realizan con mayor frecuencia antes de la firma del contrato entre las partes, y a veces durante la fase de depósito en garantía del cierre de la transacción.

Existen diversos tipos de búsquedas de títulos que proporcionan al cliente un informe, pero no un seguro. Estas son solo para fines informativos y se denominan con diferentes nombres, como Informe de Libro de Lotes, Certificado de Plano, Informe de Radio de 300 Pies, Informe de Propiedad y Gravámenes, entre otros. Estas búsquedas informativas se utilizan principalmente en dos casos:

• Informe de propiedad y gravámenes. Es informativo y se obtiene examinando la escritura de titularidad del propietario actual y analizando: impuestos adeudados, nuevos gravámenes registrados y búsquedas de nombres de las partes en el título. ^{[ 3 ]}
• Sucesión testamentaria . Este proceso se lleva a cabo cuando una familia, un abogado o un tribunal divide los bienes de una persona fallecida. Los herederos querrán saber qué gravámenes se les imponen y quién tiene derechos sobre la propiedad.
• Subdivisión . Para crear una subdivisión, una persona adquiere un terreno previamente parcelado (legalmente nombrado e inscrito) bajo otro nombre y lo renombra y vuelve a parcelar como un nuevo desarrollo o subdivisión. Debe presentar un informe al municipio que muestre los impuestos y gravámenes pagados. El propietario puede vender los lotes individualmente o en conjunto, y puede registrar Pactos, Condiciones y Restricciones que rigen la forma en que los residentes pueden construir sus casas o jardines, y pueden limitar otras actividades. Muchas subdivisiones también tienen regulaciones sobre ruido, mascotas y basura.

Una garantía de ejecución hipotecaria es un tipo de informe (por ejemplo, garantía de venta fiduciaria , garantía de ejecución hipotecaria judicial y garantía de litigio ) que se utiliza principalmente para ejecutar una hipoteca (o gravamen) sobre una propiedad. El investigador de títulos realizará una búsqueda exhaustiva de la propiedad en mora y buscará las direcciones de los acreedores hipotecarios sobre dicha propiedad. Estas direcciones se utilizarán para enviar copias de las notificaciones de ejecución hipotecaria (como la notificación de venta fiduciaria , etc.) a los acreedores hipotecarios.

La ejecución hipotecaria de una vivienda suele estar vinculada a gravámenes bancarios o gubernamentales. Una propiedad en ejecución hipotecaria puede estar sujeta a múltiples gravámenes de diversas fuentes. Si una vivienda se vende en una subasta judicial, el producto se divide y se paga a los acreedores según el orden de presentación de los gravámenes hasta que se agote.

Las subastas públicas (también conocidas como ventas judiciales o subastas por ejecución hipotecaria) suelen celebrarse en los juzgados municipales o del condado, que no garantizan un título libre de cargas ni ofrecen protección a los compradores contra gravámenes adicionales sobre la propiedad.

• Cadena de titularidad
• Opinión sobre el título
• Título (propiedad)
• Asociación Americana de Títulos de Propiedad (ALTA)
• Uso de contratos inteligentes en transacciones inmobiliarias y registros de títulos de propiedad.
• Registrador de escrituras