Propiedad estigmatizada

En el sector inmobiliario , una propiedad estigmatizada es aquella que los compradores o inquilinos pueden rechazar por razones que no están relacionadas con su estado físico o características. ^{[ 1 ]} Estas pueden incluir la muerte de un ocupante, ^{[ 1 ] [ 2 ]} un asesinato , ^{[ 1 ] [ 2 ]} un suicidio , ^{[ 2 ]} actividades ilícitas previas e incluso la creencia de que una casa está embrujada . ^{[ 3 ]}

Existe controversia respecto a las definiciones de estigma y qué tipos de estigma deben revelarse al momento de la venta. Se argumenta que el vendedor tiene el deber de revelar cualquier antecedente de estigma de la propiedad. En la práctica, esto se divide en dos categorías: demostrable (físico) y emocional. Las jurisdicciones locales varían ampliamente en su interpretación de estos temas y, en ocasiones, contradicen la ley federal.

Muchas jurisdicciones reconocen diversas formas de propiedad estigmatizada y han aprobado resoluciones o leyes para abordarlas. Un aspecto que las diferencia es la divulgación de información. Dependiendo de la jurisdicción donde se encuentre la vivienda, es posible que el vendedor no esté obligado a revelar todos los datos. Algunos tipos específicos deben divulgarse siempre, otros dependen de la jurisdicción y otros más dependen del agente inmobiliario. ^{[ 3 ]}

Los tipos de estigma incluyen:

• Estigma criminal : la propiedad se utilizó en la comisión de un delito. Por ejemplo, una casa se considera estigmatizada si se ha utilizado como burdel , taller clandestino de desguace o guarida de narcotraficantes . En el caso de las guaridas de narcotraficantes, algunos drogadictos pueden acudir inadvertidamente a la dirección esperando comprar drogas ilegales. La mayoría de las jurisdicciones exigen la divulgación completa de este tipo de información. ^{[ 3 ]}
• Estigma de la deuda : Los cobradores de deudas que desconocen que un deudor se ha mudado de una residencia en particular pueden continuar su persecución en el mismo lugar, lo que resulta en acoso a los ocupantes posteriores inocentes. Esto es particularmente notorio si la agencia de cobranza utiliza tácticas agresivas o ilegales. ^{[ 3 ]}
• El estigma mínimo es conocido o tomado en serio solo por un pequeño grupo selecto, y es poco probable que dicho estigma afecte la capacidad de vender la propiedad; en tal caso, los agentes inmobiliarios pueden decidir revelar esta información caso por caso. ^{[ 4 ]}
• Estigma por homicidio/suicidio : Algunas jurisdicciones en Estados Unidos exigen que los vendedores de propiedades revelen si ocurrió un homicidio o un suicidio en la propiedad. La ley estatal de California lo exige si el evento ocurrió dentro de los últimos tres años. La ley estatal de Florida no exige ninguna notificación y protege a los vendedores de demandas. ^{[ 2 ]} En Carolina del Norte, los vendedores y agentes no tienen que proporcionar información sobre la muerte de ocupantes anteriores, pero deben responder con veracidad a una pregunta directa. ^{[ 1 ]}
• Estigma de fenómenos : Muchas (pero no todas) las jurisdicciones exigen la divulgación si una casa es conocida por estar embrujada, por avistamientos de fantasmas, etc. Esto se encuentra en una categoría distinta del estigma público, donde el conocimiento de la "embruja" se restringe al mercado local. ^{[ 3 ]} La actividad paranormal percibida es un indicador de un posible riesgo para la calidad del aire, como monóxido de carbono o moho tóxico . ^{[ 5 ]}
• Estigma público : cuando el estigma es conocido por una amplia parte de la población y se puede esperar que cualquier persona razonable lo conozca. Ejemplos de ello son la casa de Amityville Horror y la casa de los hermanos Menéndez . El estigma público siempre debe divulgarse en casi todas las jurisdicciones estadounidenses y europeas . ^{[ 3 ]}

Al menos en Estados Unidos, el principio de caveat emptor ("que el comprador tenga cuidado") rigió durante muchos años las ventas. Sin embargo, a medida que la idea de una garantía implícita de habitabilidad comenzó a ganar terreno, cuestiones como el estigma asociado a una propiedad por actos paranormales o actividades delictivas empezaron a incorporarse a la jurisprudencia . ^{[ 6 ]}

En el caso Stambovsky contra Ackley, la Corte Suprema de Nueva York, División de Apelaciones, ratificó una interpretación restrictiva del concepto de propiedad estigmatizada. El tribunal sostuvo que, dado que el vendedor había comercializado previamente la propiedad como una "casa embrujada", no podía alegar lo contrario. La opinión mayoritaria señaló específicamente que la veracidad de las afirmaciones sobre actividades paranormales quedaba fuera del alcance de la sentencia. No obstante estas conclusiones, el tribunal confirmó la desestimación de la demanda por tergiversación fraudulenta y declaró que el agente inmobiliario no tenía la obligación de revelar la supuesta actividad paranormal a los posibles compradores.

Varios estados de EE. UU. han creado estatutos específicos que añaden la expresión "propiedad estigmatizada" a su código legal. ^{[ 7 ]}

Las casas famosas, como las que se usan en producciones de televisión o películas, también pueden verse estigmatizadas por el aumento del tráfico de fans que quieren ver la casa en persona. Un ejemplo es la casa en 112 Ocean Avenue en Amityville, Nueva York, donde Ronald DeFeo Jr. asesinó a su familia, que luego se hizo famosa por el libro superventas El horror de Amityville y numerosas adaptaciones cinematográficas. La familia Lutz afirmó que la casa estaba embrujada por espíritus malignos que los expulsaron. Sus afirmaciones están respaldadas por investigadores paranormales como Ed y Lorraine Warren y Hans Holzer , pero son descartadas como fraudulentas por escépticos como Robert Todd Carroll . ^{[ 8 ]} Desde el estreno de la película, la casa ha sido renovada y la dirección cambiada en un intento de evitar que los curiosos perturben el vecindario.

Otro ejemplo es la casa en 74 Surfside Avenue en Montauk, Nueva York , que perteneció a Norman Kean, un productor de Broadway que se suicidó en 1988 tras apuñalar a su esposa Gwyda Donhowe más de 60 veces. ^{[ 9 ]} La actriz Tuesday Weld compró la casa en 1990, pero cuando decidió venderla en 2006, tardó tres años en encontrar un comprador. En 2009, finalmente la vendió por aproximadamente 2,25 millones de dólares menos del precio inicial. ^{[ 10 ]}

• Propiedad problemática
• Randall Bell

• Agentes en el tribunal por casa del terror
• USA Today : ¿Quieres saber quién murió en tu casa? Consulta este sitio web. ( Diario USA Today , 19 de octubre de 2013).
• Science Daily: ¿Pueden los "fantasmas" causar mala calidad del aire? Mala calidad del aire interior y "avistamientos".