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Resolution Trust Corporation ( RTC ) fue una empresa de gestión de activos propiedad del gobierno estadounidense, dirigida inicialmente por Lewis William Seidman y encargada de liquidar activos, principalmente activos relacionados con bienes raíces, como préstamos hipotecarios , que habían sido activos de asociaciones de ahorro y préstamo (S&L) declaradas insolventes por la Oficina de Supervisión de Ahorros (OTS) como consecuencia de la crisis de ahorro y préstamo de la década de 1980. [ 1 ] También asumió las funciones de seguros de la antigua Junta Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios (FHLBB).
Entre 1989 y mediados de 1995, la Resolution Trust Corporation cerró o resolvió de otro modo 747 cajas de ahorro con activos totales de 394 mil millones de dólares. [ 2 ] Su financiación fue proporcionada por la Resolution Funding Corporation (REFCORP), que aún existe para respaldar las obligaciones de deuda que creó para estas funciones.
Historia
La Resolution Trust Corporation se estableció en 1989 mediante la Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de la Ley de Instituciones Financieras (FIRREA), y fue reformada en 1991. [ 3 ] Además de privatizar y maximizar la recuperación de los activos de las cajas de ahorro y préstamo en quiebra, la FIRREA también incluyó tres objetivos específicos diseñados para canalizar los recursos de la RTC hacia grupos sociales particulares. Estos objetivos incluían maximizar las oportunidades para contratistas propiedad de minorías y mujeres, maximizar la disponibilidad de viviendas asequibles unifamiliares y multifamiliares, y proteger los mercados inmobiliarios y financieros locales de la venta masiva de activos. De los tres objetivos, solo la protección de los mercados locales y las preocupaciones sobre la venta masiva recibieron mucha atención. La agencia tardó en implementar los programas para empresas propiedad de minorías y mujeres (MWOB) y de vivienda asequible. [ 4 ] [ 5 ]
La Resolution Trust Corporation era una organización 501(c)(1) . [ 6 ]
En 1995, las funciones de la Resolution Trust Corporation se transfirieron al Savings Association Insurance Fund (SAIF) de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). En 2006, el SAIF y su fondo hermano para bancos —el Bank Insurance Fund (BIF)—, también administrado por la FDIC, se combinaron para formar el Deposit Insurance Fund (DIF) en virtud de las disposiciones de la Ley de Reforma del Seguro Federal de Depósitos de 2005 .
Sociedad de capital
Tras centrarse inicialmente en la venta de activos individuales y en grandes cantidades, la Resolution Trust Corporation fue pionera en el uso de sociedades de capital para ayudar a liquidar bienes inmuebles y activos financieros heredados de instituciones de ahorro insolventes. Si bien se emplearon diversas estructuras, todas las sociedades de capital implicaban que un socio del sector privado adquiriera una participación parcial en un conjunto de activos, controlara la gestión y venta de dichos activos y realizara distribuciones a la RTC en función de la participación que esta conservaba.
Las participaciones accionariales permitieron a la RTC participar en las ganancias de las carteras. Antes de implementar este programa, la RTC realizaba ventas directas, tanto individuales como en bloque, de sus carteras de activos. La valoración de ciertos tipos de activos solía ser decepcionante, ya que los compradores aplicaban grandes descuentos debido a la incertidumbre que existía en el mercado inmobiliario en ese momento. Al mantener una participación en las carteras de activos, la RTC pudo beneficiarse de las elevadas rentabilidades obtenidas por los inversores. Además, las participaciones accionariales permitieron a la RTC beneficiarse de la gestión y liquidación realizadas por sus socios del sector privado, y esta estructura contribuyó a garantizar una alineación de incentivos superior a la que suele existir en una relación principal/contratista.
A continuación se presenta una descripción resumida de los Programas de Asociación para la Equidad de RTC:
Fondo de inversión múltiple
En el marco del programa de Fondos de Inversión Múltiple (MIF, por sus siglas en inglés), la RTC estableció sociedades limitadas (cada una conocida como Fondo de Inversión Múltiple) y seleccionó entidades del sector privado para que fueran el socio general de cada MIF.
La RTC transfirió al MIF una cartera de activos (principalmente préstamos hipotecarios comerciales morosos o con rendimientos inferiores a los esperados) que se describieron de forma genérica, pero que no se habían identificado en el momento de la selección de los socios generales del MIF. Los activos se entregaron en lotes separados a lo largo del tiempo, y se realizaron cierres independientes para cada lote.
El socio general seleccionado pagó a la RTC su participación en los activos. El precio se determinó multiplicando el Valor de Inversión Derivado (VID) de los activos (una estimación del valor de liquidación de los activos basada en una fórmula de valoración desarrollada por la RTC) por un porcentaje del VID correspondiente a la oferta del socio general seleccionado. El socio general pagó su participación accionaria en cada fondo al cierre de la operación. La RTC conservó una participación limitada en el MIF.
La cartera de activos del MIF se financió mediante el financiamiento del vendedor proporcionado por RTC . RTC ofreció hasta un 75 % de financiamiento del vendedor, y uno de los elementos de la oferta fue el monto de financiamiento requerido por el oferente. Debido al apalancamiento, el monto que el socio general del MIF debía pagar en concepto de su participación fue menor que si la transacción del MIF se hubiera realizado exclusivamente con capital propio.
El socio general del MIF, en nombre del MIF, contrató a un gestor de activos (una o más entidades del equipo del socio general del MIF) para administrar y liquidar el conjunto de activos. El gestor de activos recibía una comisión de servicio con cargo a los fondos del MIF y utilizaba dichos fondos para mejorar, gestionar y comercializar los activos. El gestor de activos era responsable de la gestión diaria del MIF, pero el socio general controlaba las principales decisiones presupuestarias y de liquidación. El RTC no tenía ninguna función de gestión.
Tras el reembolso de la deuda de financiación del vendedor de RTC, el flujo de caja neto se dividió entre RTC (como socio comanditario) y el socio general de acuerdo con sus respectivos porcentajes de participación (el socio general tenía al menos un 50% de participación).
Cada uno de los socios generales de MIF era una empresa conjunta entre un gestor de activos con experiencia en la gestión y liquidación de activos inmobiliarios en dificultades y una fuente de capital. Hubo dos transacciones de MIF que involucraron más de 1000 préstamos con un valor contable agregado de algo más de 2000 millones de dólares y un dividendo agregado de 982 millones de dólares.
fideicomisos hipotecarios
Los programas de fideicomisos hipotecarios de las series N y S fueron programas sucesores del programa MIF. La estructura de las series N y S era diferente a la del MIF, ya que los activos en cuestión eran preseleccionados por la RTC (en el caso del MIF, los activos específicos no se habían identificado antes de la licitación) y los intereses en las carteras de activos eran objeto de licitación competitiva por parte de inversores precalificados, resultando ganadora la oferta más alta (el proceso de la RTC para seleccionar a los socios generales del MIF, en cambio, tenía en cuenta factores distintos al precio).
Serie N
La "N" de la serie N significaba "improductivo". En la serie N, la RTC transferiría a un fideicomiso empresarial de Delaware una cartera de activos predefinida, principalmente préstamos hipotecarios comerciales improductivos o con un rendimiento inferior al esperado. Equipos de inversores precalificados competían por una participación del 49% en el fideicomiso, y el ganador debía pagar el capital correspondiente a dicha participación a la RTC al formalizar la adquisición.
En el momento de su creación, el fideicomiso emitió un certificado de clase A al inversor del sector privado que acreditaba su participación en el fideicomiso, y un certificado de clase B a la RTC que acreditaba la suya. El titular del certificado de clase A ejercía las facultades de gestión propias de un socio general (es decir, controlaba el funcionamiento del fideicomiso), y la RTC, como titular del certificado de clase B, tenía una participación pasiva propia de un socio comanditario .
El titular del certificado de clase A, en nombre del fideicomiso, contrató a un gestor de activos para administrar y liquidar el conjunto de activos. El gestor de activos recibía una comisión por sus servicios con cargo a los fondos del fideicomiso. Por lo general, el gestor de activos era socio del titular del certificado de clase A. El gestor de activos utilizaba los fondos del fideicomiso para mejorar, mantener y liquidar los activos fideicomitidos, y ejercía el control de la gestión diaria. El titular del certificado de clase A controlaba las principales decisiones presupuestarias y de disposición de activos.
El fideicomiso, a través de un agente colocador predeterminado designado por la RTC, apalancó su cartera de activos mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), cuyos ingresos se destinaron a la RTC. Debido a este apalancamiento, el monto que el titular del certificado de clase A debía pagar en concepto de intereses fue menor que si la transacción del N-Trust se hubiera realizado exclusivamente con acciones.
El flujo de caja neto se utilizó primero para amortizar la deuda CMBS, tras lo cual se dividió entre el titular del certificado RTC y el titular del certificado de clase A según sus respectivos porcentajes de participación (51% para RTC y 49% para la clase A).
Se realizaron un total de seis transacciones de asociación de la serie N en las que el RTC colocó 2600 préstamos con un valor contable aproximado de 2800 millones de dólares y un DIV de 1300 millones de dólares. Se emitieron bonos CMBS por un total de 975 millones de dólares para las seis transacciones de la serie N, lo que representa el 60 % del valor de los activos fiduciarios de la serie N, según lo determinado por el proceso de licitación competitiva (el valor de los activos implícito en las ofertas de los inversores fue sustancialmente mayor que los valores DIV calculados por el RTC). Si bien el vencimiento original de los bonos era de 10 años a partir de la transacción, el bono promedio se amortizó en 21 meses desde la fecha de la transacción, y todos los bonos se amortizaron en un plazo de 28 meses.
Serie S
El programa de la serie S era similar al programa de la serie N y contenía el mismo perfil de activos que las transacciones de la serie N. La serie S fue diseñada para atraer a inversores que podrían carecer de los recursos necesarios para realizar una transacción de la serie N, y se diferenciaba del programa de la serie N en los siguientes aspectos.
Las carteras de la serie S eran más pequeñas. La "S" de la serie S significa "pequeña"; la cartera promedio de la serie S tenía un valor contable de 113 millones de dólares y un DIV de 52 millones de dólares, mientras que la cartera promedio de la serie N tenía un valor contable de 464 millones de dólares y un DIV de 220 millones de dólares. En consecuencia, se requería una inversión de capital de entre 4 y 9 millones de dólares para que un inversor realizara una transacción de la serie S, frente a entre 30 y 70 millones de dólares para una transacción de la serie N.
La cartera de la serie S no se apalancó mediante la emisión de CMBS, aunque sí se apalancó mediante una financiación de compra de RTC del 60%. En el programa de la serie N, donde se emitieron CMBS, los gestores de activos debían estar cualificados por agencias de calificación crediticia (por ejemplo, Standard & Poor's ) como condición para que dichas agencias otorgaran una calificación a los CMBS. Esto no fue necesario en el programa de la serie S.
Los activos de las carteras de la serie S se agruparon geográficamente para reducir los costes de diligencia debida de los inversores .
Se realizaron nueve transacciones de la serie S, en las que la RTC aportó más de 1100 préstamos con un valor contable total aproximado de 1000 millones de dólares y un DIV de 466 millones de dólares. Los préstamos de la RTC para la compra de activos, que ascendieron a 284 millones de dólares para las nueve transacciones de la serie S, se liquidaron en un plazo de 22 meses a partir de las fechas de cierre de las respectivas transacciones (en promedio, los préstamos para la compra de activos se liquidaron en 16 meses).
Fondo de tierras
El programa del Fondo de Tierras de la RTC se creó para que la RTC pudiera participar en las ganancias derivadas de la recuperación y el desarrollo de terrenos a largo plazo . En el marco de este programa, la RTC seleccionó entidades del sector privado como socios generales de sociedades limitadas a 30 años, conocidas como Fondos de Tierras. El programa del Fondo de Tierras se diferenciaba de los programas MIF y N/S-Series en que el socio general del Fondo de Tierras tenía la facultad de participar en el desarrollo a largo plazo, mientras que los fideicomisos MIF y N/S-Series se centraban en la liquidación de activos.
La RTC transfirió al Fondo de Tierras ciertas parcelas de terreno preidentificadas y préstamos hipotecarios morosos o con pagos insuficientes garantizados por dichas parcelas. El socio general seleccionado pagó a la RTC su participación en el Fondo de Tierras. La oferta ganadora para cada grupo del Fondo de Tierras determinaría el valor implícito del mismo, y el postor ganador, al cierre de la operación, pagaría a la RTC el 25% de dicho valor. Los inversores del Fondo de Tierras tuvieron la opción de aportar el 25%, el 30%, el 35% o el 40% del capital social a cambio de una participación proporcional, pero todos optaron por aportar el 25%.
El socio general del Fondo de Tierras podía, a su discreción, transferir activos de los fondos a entidades de propósito especial, las cuales podían obtener préstamos con dichos activos como garantía para financiar el desarrollo. Asimismo, un promotor o entidad financiera externa podía adquirir una participación accionaria en la entidad de propósito especial a cambio de servicios o financiación. El socio general estaba autorizado a desarrollar las parcelas de tierra a largo plazo y tenía plena autoridad sobre la gestión del Fondo de Tierras. Los costos de mejora, gestión y liquidación de los activos corrían a cargo del Fondo de Tierras.
El flujo de caja neto del Fondo de Tierras se distribuía en proporción a las respectivas contribuciones del socio general (25 %) y de RTC (75 %). Si la sociedad del Fondo de Tierras distribuía a RTC una cantidad equivalente a la inversión de capital de RTC (es decir, el 75 % del valor implícito del fondo), a partir de ese momento, el flujo de caja neto se dividiría a partes iguales (50/50).
Los socios generales de los fondos de tierras eran empresas conjuntas entre gestores de activos, promotores y fuentes de capital. Existían tres programas de fondos de tierras, que dieron lugar a 12 sociedades de fondos de tierras para diferentes carteras de activos inmobiliarios. Estos fondos recibieron 815 activos con un valor contable total de 2.000 millones de dólares y un dividendo de 614 millones de dólares.
Programa de Sentencias, Deficiencias y Cancelaciones (JDC)
En el marco del Programa de Sentencias, Deficiencias y Cancelaciones (JDC, por sus siglas en inglés), la RTC estableció sociedades limitadas y seleccionó entidades del sector privado para que fueran el socio general de cada sociedad JDC. El programa JDC se diferenciaba de los programas MIF, N/S Series y Land Fund en que el socio general pagaba solo un precio simbólico por los activos y era seleccionado mediante un proceso de selección riguroso, y el socio general (en lugar de la propia sociedad) debía asumir la mayor parte de los costos operativos.
El RTC transferiría a la sociedad limitada ciertos juicios, demandas por deficiencia y deudas canceladas (JDC, por sus siglas en inglés), así como otros créditos que generalmente no estaban garantizados y se consideraban de dudoso valor. Los activos no se identificaron con antelación y se transfirieron a la sociedad JDC mediante una serie de transferencias a lo largo del tiempo.
El socio general fue seleccionado exclusivamente en función de su competencia percibida. Realizó pagos a la RTC por un importe equivalente a un punto base (0,01 %) del valor contable de los activos transferidos. El socio general ejerció un control exhaustivo en la gestión y resolución de los activos. Los ingresos se repartieron generalmente a partes iguales (50/50) con la RTC. Los gastos operativos (salvo en circunstancias especiales) fueron asumidos por el socio general, no por la sociedad JDC.
Los socios generales de JDC eran gestores de activos y empresas de cobro. El programa JDC fue adoptado por la FDIC y sigue vigente.
Controversia
Las primeras investigaciones de la RTC realizadas por la Oficina de Contabilidad General encontraron evidencia de fraude y despilfarro, y los funcionarios de la RTC admitieron que el volumen de enajenaciones de bienes raíces y la escasez de personal crearon un potencial significativo para la mala conducta y la mala gestión. [ 7 ]
Susan Hudson-Wilson, fundadora y presidenta de Property & Portfolio Research, describió posteriormente el RTC como la transferencia de riqueza más grande e injusta que jamás haya tenido lugar en este país, quizás en todo el mundo. [ 8 ]
Véase también
Referencias
- ↑ Cassell, Mark (2002). Cómo los gobiernos privatizan: La política de desinversión en Estados Unidos y Alemania . Washington: Georgetown University Press. ISBN 0-87840-879-7.
- ↑ "FDIC: Revisión bancaria" (PDF) . fdic.gov . Consultado el 21 de febrero de 2025 .
- ↑ HR 3435 , Ley de Refinanciamiento, Reestructuración y Mejora de Resolution Trust Corporation de 1991, 12 de diciembre de 1991, 102.º Congreso .
- ↑ MacDonald, Heather (1995). "El mandato de vivienda asequible de Resolution Trust Corporation: diluyendo los objetivos redistributivos de FIRREA". Urban Affairs Review . 30 (4): 558– 579. doi : 10.1177/107808749503000404 . S2CID 154618583 .
- ↑ Oficina de Responsabilidad Gubernamental de los Estados Unidos (27 de septiembre de 1991). Resolution Trust Corporation: Avances en el programa de divulgación para empresas propiedad de minorías y mujeres (Informe). GGD-91-138.
- ↑ " Sección 501(l) ". Código de Rentas Internas . Instituto de Información Legal. Facultad de Derecho de la Universidad de Cornell. Consultado el 21 de junio de 2017.
- ↑ Labaton, Stephen (21 de junio de 1990). "FRAUDE DESCUBIERTO EN LA VENTA DE PROPIEDADES EN SAVINGS RESCUE" . The New York Times . pág. A1. Archivado del original el 31 de mayo de 2025. Recuperado el 8 de junio de 2025 .
- ↑ Freeman, Tyson (30 de septiembre de 1999). "LOS AÑOS 90: EL SECTOR INMOBILIARIO SE HACE PÚBLICO COMO UN ÉXITO EN "The Street"" . National Real Estate Investor . Archivado del original el 30 de mayo de 2025 . Consultado el 8 de junio de 2025 .
- Cassell, Mark K. (2003). Cómo los gobiernos privatizan: La política de desinversión en Estados Unidos y Alemania . Washington: Georgetown University Press. ISBN 1-58901-008-6.
- Crisis de las cajas de ahorro y préstamo
- Regulación bancaria en los Estados Unidos
- Empresas de servicios financieros establecidas en 1989
- Empresas propiedad del gobierno de los Estados Unidos
- Empresas de gestión de activos