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Almacenamiento público

Public Storage es una empresa internacional estadounidense de autoalmacenamiento con sede en Glendale, California , que se gestiona como un fideicomiso de inversión inmobiliaria...

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Public Storage es una empresa internacional estadounidense de autoalmacenamiento con sede en Glendale, California , que se gestiona como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Es la marca más grande de servicios de autoalmacenamiento en los EE. UU. [2] En 2008, fue el más grande de los cuatro REIT de almacenamiento que cotizan en bolsa. [3] Hay más de 2200 ubicaciones de autoalmacenamiento de Public Storage en los EE. UU., Canadá y Europa. También posee el 42 por ciento de una subsidiaria de parques de oficinas, vende materiales de embalaje y brinda otros servicios. Como REIT, es propiedad de inversores inmobiliarios, que reciben más del 90 por ciento de las ganancias de la empresa como retorno de la inversión. [2] Su mayor accionista es Tamara Hughes Gustavson, la hija de uno de sus cofundadores, con aproximadamente el 10% de las acciones de la empresa. [4]

Public Storage Inc. fue fundada en 1972 por B. Wayne Hughes y Kenneth Volk Jr. En 1989, alcanzó las 1000 sucursales gracias a la financiación de inversores en sociedades limitadas de bienes raíces (RELP, por sus siglas en inglés). La empresa privada se reestructuró como un REIT que cotiza en bolsa en 1995, cuando Storage Equities se fusionó con Public Storage y adoptó su nombre. En 2006, adquirió Shurgard Storage Centers en una transacción de 5500 millones de dólares. Desde entonces, Shurgard se ha escindido en una entidad independiente que cotiza en bolsa, y Public Storage conserva el 36,6 % de la empresa. [5]

Historia

Orígenes

La idea de Public Storage fue concebida por el promotor inmobiliario del sur de California, B. Wayne Hughes, a principios de los años 70. [6] Durante un viaje a Texas, observó que a los promotores inmobiliarios locales les estaba yendo bien creando instalaciones de minialmacenamiento fuera de Dallas y Houston. Trajo consigo el concepto de autoalmacenamiento a California. [6] [7] [8] Hughes se asoció con Kenneth Volk y los dos fundaron Public Storage en agosto de 1972 con una inversión inicial de 50.000 dólares, [6] [8] al principio llamándola "Private Storage Spaces Inc." [9]

El primer almacén se construyó en 1972 en El Cajón, California . [8] [10] Según Hughes, "Private Storage Spaces Inc." confundió a la gente haciéndoles pensar que era privado, por lo que el nombre se cambió a "Public Storage" para que coincidiera con el acrónimo PS. [6] [9] Los fundadores inicialmente planearon construir almacenes de almacenamiento como una fuente temporal de ingresos hasta que la tierra se volviera más valiosa y pudiera ser reurbanizada para otro uso. [11]

En tres meses, el primer local estaba en equilibrio con una ocupación del 35 por ciento. [6] Las unidades se alquilaban a un precio por pie cuadrado similar al de los apartamentos o las oficinas, pero costaban entre un 35 y un 50 por ciento menos construirlas y mantenerlas. [6] [7] En 1973 se formó una subsidiaria de administración de propiedades llamada Public Storage Management Inc. [7] [9] Para 1974, se habían construido 20 locales. [7] [8]

Financiación de Sociedades Limitadas de Bienes Raíces

Una oficina de Public Storage en Newington, Virginia

A Hughes no le gustaban los préstamos, por lo que financió la compra y el desarrollo de nuevas propiedades principalmente a través de sociedades limitadas de bienes raíces (RELP). [7] [12] Al principio, Public Storage construyó almacenes y los vendió a RELP independientes por una tarifa de desarrollo. [7] La ​​propia RELP de la empresa, llamada Public Storage Partners Ltd, se formó en 1975 [9] y cerró su primer acuerdo por $3 millones en inversiones dos años después. [7] Public Storage pagó en efectivo para adquirir propiedades y construir una instalación de autoalmacenamiento , luego usó los ingresos de la propiedad para pagar a los inversores y obtener una parte como ganancia. [7] Public Storage Inc. también obtuvo ingresos de una parte de cada acuerdo que se realizó. [13]

Los primeros inversores recuperaron entre tres y cuatro veces su dinero gracias al aumento de los valores inmobiliarios en el sur de California, las altas tasas de ocupación y el aumento de los precios de alquiler de los almacenes. A mediados de los años 1980, Public Storage recaudaba entre 200 y 300 millones de dólares en inversiones cada año. [7] El formato RELP permitió a la empresa seguir construyendo más ubicaciones en los años 1970 y 1980, cuando la mayor parte de la industria había detenido el crecimiento debido a las mayores tasas de interés de los préstamos. [7] A mediados de los años 1980, el cofundador Volk se jubiló y su participación en Public Storage fue adquirida por Hughes. [6] Forbes estimó que en ese momento la empresa valía 800 millones de dólares. [6]

La financiación de la inversión se utilizó para construir mini almacenes fuera de California, en las 39 ciudades más grandes de Estados Unidos. La empresa abrió ubicaciones de autoalmacenamiento muy cerca unas de otras, de modo que los sitios pudieran compartir una oficina de desarrollo y justificar la publicidad en la televisión local. [6] [7] El crecimiento de la empresa se desaceleró a mediados de la década de 1980, ya que la nueva competencia aumentó el costo de la propiedad y desaceleró el aumento de los precios de alquiler para los consumidores. [7] [13] El mal tiempo y los mercados laborales difíciles fuera de California retrasaron los proyectos de desarrollo; la empresa también hizo malas inversiones en parques de oficinas. [7] El interés en la inversión inmobiliaria también disminuyó. [13]

A finales de los años 1980, la empresa abrió su sucursal número 1000 de Public Storage [7] y era tres veces más grande que su competidor más cercano en el mercado estadounidense. [14] Para 1989, se habían invertido 2.700 millones de dólares de 200.000 inversores. [7] Public Storage ayudó a popularizar el uso de empresas de autoalmacenamiento como vehículo de inversión inmobiliaria [15] y se convirtió en uno de los vehículos de inversión RELP de más larga duración. [7] Para 1991, Public Storage había creado más de 150 RELP y fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). [16]

Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Según Financial World , en 1989 el mercado de sociedades limitadas inmobiliarias (RELP) en el que se basaba Public Storage para su financiación "prácticamente desapareció". [7] Un libro de Public Storage Inc. decía que la Ley de Reforma Fiscal de 1986 redujo los beneficios fiscales de las RELP y fue seguida por "una época difícil para las empresas inmobiliarias". [9] En diciembre de 1990, cinco de sus sociedades se convirtieron en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en diciembre. [16] También comenzó a consolidar sus sociedades y a adquirir muchas de las empresas en las que tenía una participación. [2]

Storage Equities fue fundada por Public Storage en 1980 [17] para comprar instalaciones de autoalmacenamiento. [9] Fue uno de los 17 REIT de autoalmacenamiento en los que Public Storage tenía una participación. [18] Entre 1992 y 1995, Storage Equities pagó a Public Storage 31 millones de dólares en honorarios de gestión y consultoría. [6] En 1995, Public Storage y sus subsidiarias se fusionaron con su REIT de autoalmacenamiento, Storage Equities Inc., y se reestructuraron como un único REIT llamado Public Storage Inc. [2] [9] Un analista dijo que la adquisición capitalizó las preocupaciones por conflictos de intereses , mientras que Hughes dijo que la fusión se creó para aliviarlas. [6]

En 1995, la empresa escindió su negocio de cajas, cerraduras y suministros de embalaje y mudanzas en la subsidiaria PS Orangeco; Public Storage dijo que esto se hizo para evitar el riesgo de perder el estatus de REIT libre de impuestos de la empresa si una parte demasiado grande del negocio de la empresa ya no estaba relacionada con bienes raíces. [19] Esto frustró a los inversores institucionales que solo pueden invertir en empresas de bienes raíces y ya no podían invertir en las nuevas subsidiarias no inmobiliarias. [19] Para 1998, Public Storage tenía $ 141 millones en ingresos trimestrales, [2] $ 2 mil millones en activos y 1,200 instalaciones en 38 estados. [2] [16] Más tarde ese año, Public Storage adquirió una empresa de almacenamiento de la competencia llamada Storage Trust Realty en una transacción de $ 600 millones. [8]

Historia reciente

Public Storage creció de manera constante a principios de la década de 2000 [20] y se agregó al S&P 500 en 2005. [15] En 2006 adquirió Shurgard Storage Centers en una transacción por un total de $5.5 mil millones, adquiriendo 624 ubicaciones, incluidas 141 en Europa. [21] [22] Public Storage había intentado adquirir la empresa en 2000 y nuevamente en 2005, pero sus ofertas fueron rechazadas. [8] [10] [22] La empresa ha seguido realizando numerosas adquisiciones, como una compra en marzo de 2010 de 30 ubicaciones de A-American Self Storage. [15]

Operaciones

Una instalación de Public Storage en Los Ángeles
Almacenamiento público en Ontario

Public Storage es la marca de autoalmacenamiento más grande de EE. UU. [2] En 2022, había 2836 ubicaciones de Public Storage en Estados Unidos. [23] Hay 193 ubicaciones en Europa; las ubicaciones europeas son operadas por Shurgard Europe, de la que Public Storage posee el 49 por ciento. También hay 2546 parques de oficinas operados por PS Business Parks , en los que Public Storage posee una participación del 42 por ciento. [24] El negocio de autoalmacenamiento más grande de Canadá es operado por una empresa separada a la que se le permite usar la marca Public Storage. [2]

Los lugares de almacenamiento por cuenta propia tienden a estar en grupos densos en las grandes ciudades, [2] [ enlace inactivo ‍ ] especialmente cerca de autopistas e intersecciones. [12] Public Storage tiene muy pocos empleados para una empresa de su tamaño. El acceso de los clientes a cada lugar de almacenamiento está automatizado. Algunos lugares tienen administradores de propiedades que residen en el lugar y reciben un salario cercano al salario mínimo para monitorear las instalaciones, sin tener que pagar servicios públicos ni alquiler. [25] [26]

Incumplimiento del pago de las tasas de alquiler

El contenido de una unidad de almacenamiento se pone a subasta si no se paga el alquiler durante sesenta días. Aunque el programa de televisión Storage Wars generó un mayor interés en las subastas, la mayoría de las unidades no contienen nada de valor económico sustancial. [27] A veces, subastar la propiedad del inquilino puede dar lugar a disputas entre Public Storage y el inquilino. [28] [29] En 2007, las pertenencias de un cliente fueron subastadas por falta de pago mientras servía en el ejército estadounidense en Irak. Después de recibir publicidad negativa, Public Storage se disculpó y le dio $8,000 como compensación por sus pertenencias vendidas. [29]

Pasillo de Public Storage con puertas de unidades de almacenamiento

Robo, seguros y daños

En 2005, Public Storage dijo en una presentación pública que había habido "un número creciente de reclamos y litigios contra propietarios y administradores de propiedades de alquiler relacionados con la infiltración de humedad, que puede resultar en moho u otros daños a la propiedad". [28] El contrato de alquiler de la empresa dice que no es responsable por el contenido de la unidad de almacenamiento, incluso si el daño es causado por defectos en la unidad, [28] [30] y The Wall Street Journal informó que había "sorprendentemente pocos remedios" para el robo o daños a la propiedad en las instalaciones de autoalmacenamiento. [28]

Muchos clientes de Public Storage han presentado quejas ante el Better Business Bureau con respecto a las pólizas de seguro vendidas por representantes de Public Storage, después de experimentar robos en sus unidades de almacenamiento y ver sus reclamos de seguro denegados. [31] Periodistas de investigación de estaciones de noticias de televisión en California, [31] Kansas, [32] y Washington [33] han informado sobre las dificultades que tuvieron los consumidores al presentar reclamos de seguros por robos con Willis [31] y The New Hampshire Insurance Company, [33] que están afiliadas a Public Storage. Por ejemplo, los reclamos fueron denegados porque la unidad de almacenamiento tenía una cerradura intacta; las compañías de seguros afiliadas citaron evidencia insuficiente de entrada forzada, aunque los ladrones a menudo reemplazan la cerradura de la unidad en un intento de ocultar el robo. [33] Los comisionados de seguros en dos estados han criticado las prácticas de las compañías de seguros afiliadas a Public Storage. [31] [33] Una demanda colectiva en curso alega que Public Storage engaña a los consumidores haciéndoles pensar que las primas de seguros se cobran al costo, mientras que una cantidad sustancial de esas primas se retienen como ganancias por Public Storage. [34] [35] Las ventas de estas pólizas de seguro generan ganancias elevadas, pero menos del cinco por ciento de los ingresos totales de la compañía. [34]

Finanzas

Public Storage es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) "autoadministrado y autogestionado" . [2] Un REIT es una organización que principalmente compra y opera inversiones inmobiliarias y devuelve al menos el 90 por ciento de sus ingresos a los inversores. [36] Combina el capital de un gran número de inversores para proyectos inmobiliarios. [20] A partir de 2008, Public Storage era el más grande de los cuatro REIT de autoalmacenamiento que cotizan en bolsa. [3] A partir de 2013, tenía un margen de beneficio del 50 por ciento, el tercero más alto del S&P 500. [25] Public Storage ha aumentado un 17% anual, incluidos los dividendos durante los últimos 20 años (a partir del primer trimestre de 2016). [37] Esta es una tasa de crecimiento que es el doble del S&P 500. [ 37]

Más del 90 por ciento de los ingresos de Public Storage provienen de sus operaciones de autoalmacenamiento; también ofrece seguros, productos de embalaje y tiene una participación del 44 por ciento en PS Business Parks . [8] En 1984, se formó PS Reinsurance para vender seguros para el contenido de una unidad de almacenamiento. [9] En 1995, se creó PS Orangeco como subsidiaria, vendiendo cajas, embalajes, alquiler de camiones y otros suministros para mudanzas. [9]

Ronald L. Havner, Jr., entonces director ejecutivo de Public Storage, ganó 10,5 millones de dólares en 2017. [38]

Referencias

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