Título comercializable

El título negociable es un concepto del derecho inmobiliario que se refiere a un título de propiedad inmobiliaria suficientemente libre de defectos como para que un tribunal de equidad obligue legalmente a su aceptación por parte de un comprador en una acción de cumplimiento específico . El título negociable no requiere la ausencia absoluta de defectos, sino más bien un título que un comprador prudente y bien informado aceptaría en el curso normal de una transacción inmobiliaria sin objeción alguna. ^{[ 1 ]}

En la mayoría de las jurisdicciones, los términos título negociable y título libre de cargas se utilizan indistintamente con título negociable. Para los profesionales del sector inmobiliario, la referencia más autorizada sobre los requisitos de titularidad en una transacción determinada es el texto preimpreso del contrato de compraventa, que generalmente especifica el tipo de título que el vendedor debe entregar al momento del cierre.

Un título comercializable es aquel que:

• El vendedor lo posee en pleno dominio o en otro régimen acordado.
• Está libre de dudas razonables en cuanto a su validez.
• Está libre de gravámenes, cargas y reclamaciones concurrentes que expondrían al comprador a litigios.
• Puede transferirse sin que el comprador asuma un riesgo irrazonable de defender la propiedad frente a terceros ^{[ 2 ]}

El criterio es objetivo: se pregunta si un comprador razonable y prudente, con conocimiento de los hechos relevantes, aceptaría el título, no si un comprador en particular lo considera satisfactorio subjetivamente. Un comprador que rechace un título que cumpla con el estándar de título negociable puede incurrir en incumplimiento de contrato y estar sujeto a una acción de cumplimiento específico por parte del vendedor. ^{[ 3 ]}

A falta de un acuerdo expreso en contrario, un contrato de compraventa de bienes inmuebles contiene una obligación implícita de que el vendedor entregará un título libre de cargas al momento del cierre. Este compromiso implícito surge por ministerio de la ley y no necesita ser expresado explícitamente en el contrato. ^{[ 4 ]}

Cuando un vendedor no entrega un título de propiedad negociable, los recursos típicos del comprador incluyen:

• Rescisión : cancelación del contrato y recuperación de cualquier depósito de garantía pagado.
• Daños y perjuicios : compensación por los costos incurridos al confiar en el contrato, tales como inspección, estudio y honorarios legales.
• Cumplimiento específico con reducción : en algunas jurisdicciones, un tribunal puede obligar a la venta reduciendo el precio de compra para compensar el defecto en el título.

El contrato también puede definir expresamente las consecuencias de un fallo en el título de propiedad, prevaleciendo sobre las soluciones previstas en los pactos implícitos por defecto.

Los vendedores están obligados a entregar un título libre de cargas únicamente a la fecha de cierre, es decir, la fecha en que se firma y entrega la escritura . No es necesario que el vendedor posea un título libre de cargas al momento de firmar el contrato. Esta norma permite a los vendedores contratar la venta de una propiedad gravada con una hipoteca o un gravamen, siempre que dicho gravamen se cancele con el producto de la venta antes o en el momento del cierre. ^{[ 5 ]}

La responsabilidad por incumplimiento de la obligación de garantizar un título negociable solo se aplica si el vendedor no subsana el defecto antes de la fecha de cierre. Los tribunales generalmente han sostenido que un vendedor que subsana todos los defectos del título antes o en el momento del cierre ha cumplido con la obligación, incluso si los defectos existían con anterioridad durante el período contractual.

Una vez que el comprador entrega y acepta la escritura al momento del cierre, esta reemplaza y extingue el contrato de compraventa mediante la doctrina de la fusión . Cualquier garantía u obligación sobre el título que existiera en el contrato pero que no se haya incorporado a la escritura queda integrada a esta y no puede exigirse por separado después del cierre.

En consecuencia, si se entrega una escritura sin garantía de título —como una escritura de renuncia de derechos— el comprador no tiene recurso posterior al cierre por defectos de título según el contrato. Las únicas protecciones de título del comprador después del cierre son las contenidas en las propias cláusulas de la escritura y, de haberse obtenido, una póliza de seguro de título . ^{[ 6 ]}

Generalmente se considera que las siguientes condiciones de titularidad hacen que el título no sea comercializable:

1. Hipotecas o gravámenes pendientes sobre la propiedad que no se pueden cancelar al momento del cierre.
2. Cláusulas restrictivas que limitan sustancialmente el uso o disfrute de la propiedad.
3. Intereses futuros pendientes en poder de terceros, como la posibilidad de un reverso o un derecho de reingreso.
4. Gravámenes que reducen el valor de la propiedad o interfieren con el uso previsto por el comprador.
5. Servidumbres que gravan la propiedad no reveladas en el contrato, en particular aquellas que menoscaban materialmente su uso.
6. Variaciones en los nombres de los otorgantes o beneficiarios en la cadena de titularidad que generan ambigüedad en cuanto a la identidad.
7. Interrupciones o lagunas en la cadena de titularidad que no pueden resolverse mediante pruebas documentales.
8. Derechos de viudedad o usufructo vitalicio pendientes de un cónyuge no incluido en la transmisión.
9. Reclamaciones de posesión adversa no resueltas por terceros
10. Invasiones estructurales de mejoras en propiedades vecinas o derechos de paso públicos
11. Violaciones existentes de una servidumbre equitativa , pacto o restricción de escritura.
12. Violaciones existentes de las ordenanzas de zonificación o códigos de construcción que han dado lugar a procedimientos de cumplimiento ^{[ 7 ]}

Ciertas condiciones gravan la propiedad sin hacerla invendible:

1. Restricciones de zonificación y regulaciones de uso del suelo, siempre que no exista ninguna infracción actual y el uso previsto por el comprador esté permitido.
2. Otras regulaciones gubernamentales aplicables a la propiedad por ministerio de la ley (por ejemplo, regulaciones ambientales , requisitos de subdivisión ).
3. Servidumbres que sean visibles, estén registradas y se divulguen en el contrato, donde el comprador tuvo la oportunidad de objetar antes de la ejecución.
4. Gravámenes nominales que no menoscaban materialmente el uso o el valor y que serían aceptados por cualquier comprador razonable ^{[ 8 ].}

Muchos estados de EE. UU. han promulgado Leyes de Títulos Comercializables (MTA, por sus siglas en inglés), estatutos que extinguen ciertas reclamaciones y gravámenes antiguos sobre la propiedad que no se han vuelto a registrar dentro de un período específico, generalmente de 30 a 40 años. Las MTA están diseñadas para simplificar las búsquedas de títulos al eliminar la necesidad de examinar registros más allá del período de revisión legal para la mayoría de los tipos de reclamaciones. ^{[ 9 ]}

Según una ley de títulos negociables, una persona con una cadena ininterrumpida de títulos registrados durante el período legal posee un título negociable frente a reclamaciones anteriores a la raíz del título, con excepciones específicas para los intereses preservados mediante un nuevo registro. Entre los estados que cuentan con leyes de títulos negociables se encuentran Florida , Michigan , Ohio , Minnesota e Iowa , entre otros.

El seguro de título es el principal mecanismo comercial mediante el cual compradores y prestamistas se protegen contra defectos residuales en el título que persisten tras un examen de título. Una póliza de seguro de título no subsana los defectos en un título negociable, sino que protege al asegurado contra pérdidas financieras causadas por defectos cubiertos, incluidos aquellos que no fueron detectados en una búsqueda de título.

La existencia de un compromiso de seguro de título no satisface la obligación contractual del vendedor de entregar un título negociable. El comprador tiene derecho tanto a un título negociable como a un seguro de título cuando el contrato exige ambos; uno no sustituye al otro. ^{[ 10 ]}

• Título claro
• Cadena de titularidad
• seguro de título
• Escritura
• Gravamen
• Escritura de garantía
• Escritura de renuncia
• Rendimiento específico
• Doctrina de la fusión (derecho de propiedad)
• Comodidad
• Posesión adversa