Agente inmobiliario

Un agente inmobiliario es un intermediario que facilita el acuerdo entre un arrendador y un arrendatario para el alquiler de una vivienda . ^{[ 1 ]} Este término se usa comúnmente en países que utilizan el inglés británico, incluidos los países de la Commonwealth . En el Reino Unido, Australia y Nueva Zelanda, el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario se formaliza normalmente mediante la firma de un contrato de arrendamiento. Una agencia inmobiliaria suele cobrar una comisión por sus servicios, generalmente un porcentaje del alquiler mensual.

Los agentes de alquiler suelen operar bajo el paraguas de un agente inmobiliario debido a las sinergias que existen entre ambas profesiones. ^{[ 2 ]} Aun así, hay muchos agentes que se dedican exclusivamente al alquiler .

Aunque existen dos tipos principales de alquiler, las agencias inmobiliarias se ocupan principalmente de los contratos de arrendamiento entre inquilinos privados y propietarios.

Los agentes inmobiliarios ofrecen diversos servicios, entre los que se incluyen:

• Servicio de búsqueda de inquilinos : Encontrar un inquilino para la propiedad de un arrendador. El costo puede variar según la agencia y generalmente se cobra por adelantado y se carga como gasto al arrendador.
• Selección y verificación de inquilinos : esto puede incluir la verificación de referencias (consultas de crédito, referencias de arrendadores anteriores, referencias laborales) y la redacción de un contrato de arrendamiento.
• Inventario/Entrega de llaves : se realiza una entrega de llaves y se elabora un informe de estado/inventario que documenta la condición de la propiedad antes del inicio del contrato de arrendamiento. Los inquilinos deberán estar de acuerdo con la descripción del estado documentado en el contrato como una representación fiel de la propiedad.
• Cobro de alquileres : Muchos agentes ofrecen cobrar el alquiler al inquilino a cambio de una comisión adicional. Este coste puede variar, pero suele ser inferior al 5 %.
• Gestión integral : Se trata de la gestión diaria de una propiedad de alquiler. ^{[ 3 ]} Muchos agentes ofrecen este servicio a los propietarios que desean desentenderse de su inversión. Este servicio puede costar entre el 7 % y el 20 %. Normalmente incluye:
  • Mantenimiento : El agente inmobiliario se encargará de organizar las necesidades de mantenimiento de la propiedad, lo que incluye obtener varios presupuestos de contratistas y dar instrucciones para el mantenimiento.
  • Valoración de mercado: se realiza un análisis del mercado local, incluyendo las condiciones del mercado, como la demanda, para calcular el valor de alquiler de la propiedad. Los precios de alquiler suelen expresarse por mes calendario (PCM).
  • Licencias y Certificación : Asegúrese de que la propiedad cumpla con la legislación sobre seguridad del gas , eficiencia energética (EPC) , legislación sobre seguridad eléctrica, pruebas de legionela y, recientemente, licencias para propietarios en áreas como Liverpool. ^{[ 4 ]}
  • Administración de cuentas : recepción de pagos de alquiler y gestión financiera de la cuenta de la propiedad del arrendador. Esto incluye el pago a contratistas y otros terceros. Generalmente, el arrendador recibe los ingresos por alquiler, menos las deducciones, una vez al mes.
  • Inspecciones de la propiedad : realizar inspecciones de la propiedad para garantizar que se mantenga y se trate de acuerdo con el contrato de arrendamiento.
  • Revisiones de alquiler : revise anualmente el valor del alquiler para garantizar que se ajuste al valor de mercado; esto puede implicar un aumento o una disminución del alquiler.
  • Marketing : las agencias inmobiliarias suelen anunciarse a través de su sitio web, aunque principalmente a través de grandes portales inmobiliarios como Zoopla y Rightmove, en los que pagan una cuota mensual.

Las comisiones típicas que cobran las agencias inmobiliarias a los inquilinos en Inglaterra y Gales pueden incluir:

• Tarifa de inventario: Para cubrir los costos de inspección de la propiedad y elaboración del inventario. Esto generalmente se realiza al inicio del contrato de arrendamiento. Actualmente, no es común que se le cobre al inquilino una tarifa por el inventario.
• Tarifa de extensión/renovación de contrato de arrendamiento: se puede cobrar una tarifa de renovación si el inquilino extiende su contrato de arrendamiento más allá del plazo inicial. Las tarifas de renovación pueden variar en costo, pero suelen ser más bajas que la tarifa de referencia original.
• Gastos de salida: similares a los gastos de inventario, cubren el coste de una inspección final de la propiedad para comparar su estado con el que tenía al inicio del contrato de arrendamiento.

El ministro de Hacienda, Philip Hammond , prometió prohibir las comisiones de las agencias inmobiliarias en Inglaterra y Gales en su declaración de otoño de noviembre de 2016. ^{[ 5 ]} Dichas comisiones se han declarado ilegales en Escocia y los inquilinos pueden reclamar cualquier comisión pagada a través de los tribunales. ^{[ 6 ]} La mayoría de las agencias inmobiliarias en Inglaterra no cobran comisiones a los inquilinos.

Para optimizar el servicio que ofrece una agencia inmobiliaria, es importante que los posibles inquilinos informen a la agencia sobre sus necesidades antes de concertar las visitas, de modo que las propiedades se ajusten mejor a sus requerimientos. Dado que las agencias inmobiliarias actúan como intermediarias entre la propiedad, el propietario y el inquilino, es fundamental que comprendan las necesidades del cliente, incluyendo la ubicación, el tamaño de la vivienda, el presupuesto, la posibilidad de tener mascotas, etc.

Actualmente no existen regulaciones legales para la actividad de las agencias inmobiliarias de alquiler. Alrededor de la mitad de las agencias de alquiler del Reino Unido se autorregulan. Las principales organizaciones del sector son la Asociación de Agentes de Alquiler Residencial (ARLA) y la Real Institución de Agrimensores Colegiados (RICS). Estas cuentan con códigos de buenas prácticas y controles de cumplimiento que rigen las actividades de sus miembros.

El gobierno inglés también cuenta con su propio organismo acreditador para agentes inmobiliarios. Este organismo se llama NALS (National Assured Letting Scheme).

En Escocia, todos los propietarios deben estar registrados ante la autoridad local. Si bien los agentes inmobiliarios no están obligados a registrarse, se les anima a hacerlo. El mercado de alquileres en Escocia está más regulado que en cualquier otro lugar del Reino Unido. En diciembre de 2017 entraron en vigor nuevas normas que introdujeron una serie de cambios diseñados para proteger tanto a propietarios como a inquilinos, pero la negociación de estas regulaciones ha supuesto un quebradero de cabeza para algunos propietarios.

• Programa Nacional de Alquileres Autorizados

• Asociación de Agentes de Alquiler Residencial (ARLA)
• Real Institución de Agrimensores Colegiados
• Asociación Británica de Propietarios
• Marca de propiedad