Hispanopedia WikiEl desarrollo disperso se produce cuando los promotores inmobiliarios optan por terrenos más baratos, alejados de las ciudades, dejando así grandes extensiones vacías entre la ciudad y el nuevo desarrollo. Esto se observa, por ejemplo, en el desarrollo o la urbanización de zonas rurales.
Mecanismo
El desarrollo discontinuo puede ocurrir por diversas razones. A menudo, los promotores inmobiliarios tienden a conservar terrenos cercanos a las ciudades y a desarrollar terrenos menos valiosos más alejados de los centros urbanos. Además, algunos promotores prefieren construir en grandes áreas abiertas, ya que puede ser más fácil y menos restrictivo que construir en las ciudades. [ 1 ] Otras razones para el desarrollo discontinuo incluyen las preferencias de los hogares, los servicios disponibles, la minimización de los costos de desplazamiento y los costos y regulaciones relacionados con la construcción. [ 2 ]
Problemas comunes
Los desarrollos discontinuos pueden presentar varios problemas comunes, como terrenos baldíos entre ciudades y desarrollos, una distribución ineficiente del suelo, un aumento de la contaminación debido al incremento del tráfico y la congestión, y la extensión de servicios que puede resultar costosa. [ 3 ]
Programas de vivienda de relleno
Cuando se produce el desarrollo por saltos, a menudo le sigue el desarrollo de relleno. El desarrollo posterior del terreno baldío entre la ciudad y el desarrollo por saltos se denomina relleno. A medida que aumenta el desarrollo de relleno, el desarrollo por saltos se ralentizará con el tiempo. [ 1 ]
Desarrollo urbanístico acelerado en Phoenix, Arizona.
Existen numerosos proyectos urbanísticos de desarrollo discontinuo fuera del centro urbano de Phoenix, Arizona , lo que lo convierte en un excelente caso de estudio para analizar sus efectos. Además, las ciudades del oeste suelen estar menos urbanizadas y cerradas que las del noreste y el medio oeste, lo que hace que estos proyectos y sus efectos sean más evidentes. A partir de la década de 1940, los promotores inmobiliarios de Arizona comenzaron a desarrollar comunidades a una distancia considerable de Phoenix, dado que los precios del suelo eran muy bajos. Estas comunidades se clasifican como proyectos de desarrollo discontinuo, ya que se omitió una cantidad sustancial de terreno.
Problemas comunes en Phoenix
Las primeras comunidades planificadas de Phoenix ofrecían servicios, pero esto no impidió que surgieran problemas posteriormente. Por ejemplo, los promotores planearon traer negocios, empleos, bibliotecas y otros servicios a estas comunidades, pero no pudieron satisfacer la creciente demanda. Debido a las limitadas oportunidades de empleo dentro de estas comunidades, los residentes tenían que desplazarse diariamente, lo que generó preocupación por un posible aumento de la contaminación. Además, se determinó que era costoso extender las redes de gas, alcantarillado y agua desde la ciudad y sus alrededores hasta las nuevas comunidades distantes. [ 4 ]
Respuesta del gobierno de Arizona
Ley de Gestión de Aguas Subterráneas de Arizona
En 1980, los gobiernos estatales y locales de Arizona aprobaron la Ley de Gestión de Aguas Subterráneas de Arizona, lo que dificultó el desarrollo urbanístico en las zonas más remotas del estado. Según esta ley, los proyectos debían demostrar que contaban con un suministro de agua para cien años que no contribuyera al agotamiento de las aguas subterráneas . En la práctica, esto significaba que los promotores debían depender en gran medida de las redes de agua municipales, lo que encarecía considerablemente la expansión en zonas alejadas de los municipios existentes. [ 4 ]
tasas de impacto del desarrollo
El costo de extender la infraestructura puede ser exorbitante, por lo que muchos lugares, como Phoenix, impusieron tarifas de impacto al desarrollo. Los promotores inmobiliarios estaban sujetos a estas tarifas si construían nuevas comunidades alejadas de la ciudad. El gasto adicional desalentaba los desarrollos urbanísticos de largo alcance y eliminaba al menos parte de la considerable carga financiera que la ciudad soportaba al extender la infraestructura para estos desarrollos. [ 4 ]
Los promotores inmobiliarios y quienes se oponían a las tasas de impacto urbanístico argumentaron que estas tasas perjudicarían a los compradores de vivienda al aumentar el precio de las propiedades. Además, sostuvieron que las tasas podrían perjudicar a las familias de bajos ingresos debido al aumento de los alquileres y a las demoras en la construcción de nuevas viviendas asequibles. Otra preocupación era que las tasas de impacto urbanístico provocarían que las personas, las empresas y los ingresos fiscales asociados se trasladaran a zonas sin este tipo de tasas. [ 4 ]
Sin embargo, los resultados de un grupo de trabajo de Arizona muestran que las tarifas de impacto no tendrían un efecto significativo en los propietarios de viviendas. Es improbable que las tarifas de impacto aumenten drásticamente los precios de las viviendas: "con una tarifa de $3,000, el aumento en el pago mensual de la hipoteca para un préstamo a 30 años con pagos fijos al 10 por ciento sería de $52.70". [ 4 ] El único caso en el que los propietarios de viviendas y las familias de bajos ingresos se verían afectados negativamente sería una situación en la que las tarifas de impacto aumentaran drásticamente. Pero este escenario se considera improbable. [ 4 ]
Phoenix decidió suspender estas tasas de impacto urbanístico en una sección de la ciudad por temor a que varios proyectos comerciales se marcharan y optaran por desarrollarse en otro lugar. [ 4 ]
Programa de viviendas de relleno urbano de Phoenix
El Programa de Viviendas de Relleno Urbano de Phoenix comenzó en 1995. El programa utilizó incentivos para fomentar la construcción de viviendas en terrenos ubicados entre los desarrollos urbanísticos de desarrollo anterior y la ciudad que habían sido "omitidos". [ 4 ] Estos incentivos incluían la eliminación total o parcial de los costos de los permisos, la zonificación y el agua, así como un proceso de desarrollo potencialmente acelerado. El alcalde de Phoenix declaró que el Programa de Viviendas de Relleno Urbano parece ser exitoso, pero el progreso es lento. [ 4 ]
El programa de viviendas de relleno urbano de Phoenix podría estar funcionando lentamente porque los desarrollos de relleno urbano se producen más lentamente que otros tipos de desarrollos. Un estudio sobre desarrollos discontinuos en Maryland encontró que los desarrollos de relleno urbano ocurren a una tasa anual de aproximadamente el uno por ciento, lo que significa que el terreno no urbanizado se desarrolla a una tasa de aproximadamente el uno por ciento por año. [ 1 ]
Referencias
- 1 2 3 Irwin, E., Zhang, W., & Wrenn, D. (2012, 4 de noviembre). Pruebas del modelo económico urbano utilizando una nueva medida de desarrollo de salto de rana. Recuperado de https://www.academia.edu/2600520/Tests_of_the_urban_economic_model_using_a_new_measure_of_leapfrog_development
- ↑ Chen, Yong, et al. “Market Skinnyness, Income Sorting and Leapfrog Development across the Urban-Rural Gradient.” Regional Science and Urban Economics, vol. 66, 2017, pp. 213–223., doi : 10.1016/j.regsciurbeco.2017.07.001
- ↑ Akher, ST, & Noon, MH (2016). Modelización de los efectos indirectos del desarrollo discontinuo y la expansión urbana sobre la delincuencia institucional: Un caso para Pakistán. Procedia - Ciencias Sociales y del Comportamiento, 216, 274-294.
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Heim, Carol E. “Salto urbano, expansión urbana y gestión del crecimiento: Phoenix, 1950–2000”. American Journal of Economics and Sociology, vol. 60, n.º 1, 2001, págs. 245–283, doi : 10.1111/1536-7150.00063
- Planificación urbana