Hispanopedia WikiLos agentes de compra son personas o empresas que se ofrecen a comprar bienes o propiedades en nombre de otra parte. [ 1 ] Los agentes de intermediación (o empresas) son términos alternativos para agentes de compra. [ 2 ] Una solicitud de compra es un pedido de bienes bajo condiciones de venta específicas. [ 3 ] [ 4 ]
Existen agentes para todo tipo de productos, desde materias primas hasta equipos especializados hechos a medida.
Bienes raíces
En Estados Unidos, los agentes que compran bienes inmuebles de esta manera también se conocen como agentes de búsqueda de propiedades o agentes de compradores, y son profesionales que actúan exclusivamente en nombre del comprador, asistiendo al cliente durante todo el proceso de compra, desde la búsqueda de propiedades que se ajusten a sus necesidades hasta la negociación del mejor precio y las mejores condiciones posibles con el vendedor, y ayudando al cliente durante el proceso legal para completar la adquisición.
Los agentes inmobiliarios suelen preseleccionar propiedades en nombre de sus clientes, elegir las más adecuadas y, por lo general, acompañarlos a todas las visitas. Para garantizar una experiencia de visita lo más eficiente posible, la mayoría de los agentes ofrecen chófer e incluso, en ocasiones, visitas en helicóptero a sus clientes de alto nivel. A menudo, también ofrecen servicios de conserjería personal que se encargan de programar todas las visitas, reservar hoteles, traslados y otras comodidades para el cliente. Estos servicios pueden ser especialmente útiles para clientes internacionales que suelen viajar en avión para ver propiedades. Además, los agentes suelen poner en contacto al cliente con todos los profesionales técnicos necesarios en las diferentes etapas del proceso de compra, como abogados, tasadores y otros especialistas.
Los agentes de compra pueden tener acceso a propiedades que no están en el mercado a través de su red de contactos, aunque esto depende de las condiciones del mercado y de lo bien conectado que esté el agente a nivel local.
El comportamiento ético es un aspecto muy importante para medir la profesionalidad de un agente de compras: en todo momento deben asesorar a sus clientes sin ningún interés personal en obtener una comisión por éxito.
Si bien inicialmente los agentes de compra se dirigían exclusivamente a segmentos demográficos más adinerados, últimamente, especialmente en mercados más competitivos como Londres o París, el nivel de entrada ha bajado significativamente a propiedades valoradas en alrededor de £500,000 o €500,000 (ver The Daily Telegraph , [ 5 ] ).
En un extremo del espectro se encuentran los expertos inmobiliarios locales altamente recomendados, que pueden ser un recurso invaluable para un comprador interesado en propiedades fuera del mercado o en preventa, así como en transacciones privadas. Estos profesionales suelen tener acceso a propiedades fuera del mercado gracias a sus estrechos vínculos con agentes inmobiliarios (o, en Estados Unidos , corredores de bienes raíces ), conocen a otros intermediarios locales que pueden revelar ofertas exclusivas y confidenciales, como abogados , banqueros privados, gestores de inversiones u otros profesionales, y a veces conocen personalmente a los propietarios de las mejores propiedades de lujo en venta en la zona que cubren. Si esto es lo que busca el comprador, el tamaño de la empresa es menos relevante, ya que los contactos se establecen con el tiempo y están en manos de un pequeño grupo de profesionales experimentados que pueden trabajar tanto dentro de grandes organizaciones como de forma independiente. Los agentes de compra también suelen tener estrechos vínculos con promotores inmobiliarios, lo que les permite acceder a nuevas propiedades antes de que salgan al mercado.
Los agentes inmobiliarios con experiencia suelen tener un conocimiento exhaustivo de las propiedades en el mercado objetivo , lo que les permite contactar directamente con los propietarios para posibles ventas fuera del mercado. Si bien este enfoque proactivo a veces puede reducir el poder de negociación del comprador, le otorga acceso exclusivo a propiedades no anunciadas. Una negociación eficaz por parte del agente puede mitigar el riesgo de pagar un precio excesivo.
Además, existen agencias de reubicación que ofrecen servicios de gestión de trámites a sus clientes; estas agencias están conectadas con diversos profesionales y otras empresas, y brindan servicios integrales. Sin embargo, es posible que tengan menos capacidad para buscar transacciones fuera del mercado o para tratar directamente con propietarios privados.
Los agentes de compra independientes suelen destacar su autonomía respecto a las agencias de venta que, según el país, actúan en nombre de los vendedores o como mediadoras entre ambas partes (véase The Independent , [ 6 ] ). Por otro lado, algunas agencias inmobiliarias conocidas también ofrecen servicios de compra, a pesar de las reservas que suscitan los conflictos de intereses .
Debido a la naturaleza diversa de las agencias de compras, a los posibles compradores se les suele recomendar que contacten con más de una empresa para comparar sus ventajas. Como suele ocurrir, puede ser mejor contratar a un profesional que sepa escuchar y comprender nuestras necesidades, aunque su empresa no cumpla con todos los requisitos.
La mayoría de los agentes de compra tienen una amplia experiencia en transacciones; sin embargo, al igual que los agentes inmobiliarios, pocos de estos profesionales poseen la titulación de tasador , por lo que podrían no ser los más idóneos para valorar la propiedad y predecir las tendencias futuras del mercado. Por este motivo, el comprador podría recurrir a otros asesores o a su propio criterio antes de tomar una decisión de inversión.
Desde el punto de vista geográfico, la cobertura de los agentes de compras varía desde un enfoque bastante limitado a unos pocos distritos urbanos o áreas subregionales específicas (algunas ciudades y sus alrededores) hasta servicios de cadena a nivel nacional. Sin embargo, cada empresa tiene algunas áreas donde es más fuerte y solo en esas ubicaciones puede ofrecer un valor superior, especialmente a la hora de encontrar oportunidades especiales. Pocas empresas en Europa se han expandido para cubrir más de un país mediante la contratación de diferentes profesionales.
Existen diversos términos para referirse a un agente de compra, entre los que se incluyen: consultor inmobiliario, consultor de adquisición de propiedades, agente de reubicación y buscador de propiedades. Como se mencionó anteriormente, sus habilidades varían ligeramente, pero el negocio es muy similar. Dado que este sector específico dentro del mercado inmobiliario es relativamente nuevo, en comparación con las agencias inmobiliarias, por ejemplo, la terminología específica aún se debate en cada país.
Requisitos legales
En algunos países europeos, como el Reino Unido , los agentes de compras no necesitan aprobar ningún examen específico ni obtener ninguna certificación para ejercer su profesión, mientras que en otros, como Italia , Francia o España, deben cumplir con los mismos requisitos legales y de cualificación que los agentes de ventas, a pesar de que ambos roles difieren sustancialmente. Esta aparente laguna en la regulación podría subsanarse cuando el sector alcance la madurez.
Honorarios
Los honorarios de los agentes de compra dependen del mercado inmobiliario específico y suelen variar dentro de un mismo país. La estructura general de honorarios se compone de una pequeña cuota de inscripción, reembolsable (siempre que el comprador formalice la compra dentro del plazo estipulado en el contrato) y que se cobra por adelantado, y una comisión por éxito, que es un porcentaje del precio de compra del inmueble y se abona al firmar el contrato o un precontrato.
Por lo general, los agentes de compra exigen exclusividad, lo que significa que el cliente no puede seguir buscando por su cuenta ni a través de agencias inmobiliarias durante la vigencia del contrato, que suele durar entre 3 y 6 meses.
Las empresas francesas tienen prohibido cobrar tasas de registro y, por ley, deben vincular toda su remuneración a la finalización exitosa de la transacción. Sin embargo, los buenos agentes de compra no obtienen ningún beneficio de la tasa de registro; su principal objetivo es aumentar la probabilidad de que el cliente esté realmente comprometido con la compra; de lo contrario, perdería la tasa de registro transcurrido cierto tiempo.
La comisión por éxito es un porcentaje del precio de venta. Los posibles compradores de propiedades deben saber que existen dos modalidades diferentes, que dependen principalmente de las condiciones del mercado:
- En mercados donde el tiempo promedio de venta de una propiedad de lujo es alto, los agentes de compra tienden a compartir la comisión con el agente de venta y, por lo tanto, el servicio no tiene costo adicional para el comprador. Esto sucede porque el agente de venta generalmente prefiere compartir su comisión con el agente de compra en lugar de esperar más tiempo para encontrar otro comprador y vender la misma propiedad. En caso de que el agente de compra encuentre una transacción privada, entonces cobra hasta la comisión del agente de venta (por ejemplo, el 5% completo en la Costa Azul [ 7 ] hasta el 2% en España).
- En mercados muy líquidos (como Londres o París ), la comisión del agente comprador se suma a la del agente vendedor, por lo que el servicio del agente comprador supone un coste adicional para el comprador, a menos que este encuentre una propiedad que no haya sido vendida por un agente inmobiliario. En ese caso, dependiendo del mercado, los agentes compradores cobran una cantidad que puede llegar hasta la comisión del agente vendedor (que generalmente es superior a la comisión del agente comprador).
- Algunos agentes cobran una comisión por éxito basada en el precio de compra; se trata de un porcentaje fijo. Otros, en cambio, cobran una cantidad fija más un porcentaje del descuento sobre el precio de venta original.
Todas estas condiciones están claramente especificadas en el contrato que el cliente firma por adelantado. Los agentes inmobiliarios suelen afirmar que pueden conseguir un descuento mayor sobre el precio de venta que el que podría obtener un comprador particular, ya que conocen mejor los precios a los que se han vendido recientemente propiedades similares en el mercado y utilizan sus habilidades de negociación.
El Defensor del Pueblo de la Propiedad [ 8 ] establece un conjunto completo de código de ética del que cualquier agente de compras respetable sería miembro.
Véase también
Referencias
- ↑ "¿Qué es un agente de compras?" . businessdictionary.com. Archivado del original el 24 de agosto de 2013. Consultado el 30 de septiembre de 2013 .
- ↑ "Agente de indentación" . businessdictionary.com . Archivado del original el 7 de agosto de 2019. Consultado el 7 de agosto de 2019 .
- ↑ "Sangría" . businessdictionary.com . Archivado del original el 7 de agosto de 2019. Consultado el 7 de agosto de 2019 .
- ↑ Guía para agentes de compra , 22 de enero de 2023
- ↑ Christopher Middleton, "Agentes inmobiliarios: ¿Gastarías 15.000 libras solo para encontrar una casa?", The Telegraph (Londres), 26 de febrero de 2010
- ↑ Alessia Horwich y Julian Knight, "Si los vendedores tienen agentes, ¿por qué no los compradores?", The Independent (Londres), 21 de febrero de 2010
- ↑ "Los costes de transacción son de moderados a altos en Francia", Global Property Guide , 26 de marzo de 2007 )
- ↑ "Códigos de buenas prácticas" . El Defensor del Pueblo de la Propiedad .
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