Enfoque de ingresos

El método de valoración por ingresos es un método de tasación inmobiliaria . Es uno de los tres grupos principales de metodologías, denominadas métodos de valoración , que utilizan los tasadores. Es particularmente común en la tasación de bienes inmuebles comerciales y en la tasación de empresas. Los fundamentos matemáticos son similares a los métodos utilizados para la valoración financiera , el análisis de valores o la fijación de precios de bonos. Sin embargo, existen algunas modificaciones significativas e importantes cuando se utiliza en la tasación inmobiliaria o empresarial .

Si bien existen bastantes métodos aceptables dentro del enfoque de ingresos, la mayoría de estos métodos se dividen en tres categorías: capitalización directa, flujo de caja descontado y multiplicador de ingresos brutos.

Esto es simplemente el cociente de dividir el ingreso operativo neto anual (ION) por la tasa de capitalización apropiada ("tasa de capitalización"). Para bienes raíces que generan ingresos, el ION es el ingreso neto del bien (pero no el interés comercial) más cualquier gasto por intereses y partidas no monetarias (p. ej., depreciación) menos una reserva para reemplazo. La tasa de capitalización puede determinarse de varias maneras, incluyendo extracción de mercado, banda de inversiones o un método acumulado. Al tasar propiedades complejas o propiedades que tienen un ajuste de riesgo debido a factores inusuales (p. ej., contaminación), es apropiada una tasa de capitalización ajustada al riesgo. ^{[ 1 ]} Una suposición implícita en la capitalización directa es que el flujo de efectivo es una perpetuidad y la tasa de capitalización es constante. Si se espera que cambien los flujos de efectivo o los niveles de riesgo, entonces la capitalización directa falla y debe utilizarse un método de flujo de efectivo descontado.

En la práctica británica, los ingresos netos se capitalizan mediante rendimientos derivados del mercado. Si el inmueble se alquila a precio de mercado , se utiliza el Rendimiento a Todo Riesgo. Sin embargo, si el alquiler vigente difiere del Valor de Alquiler Estimado (VRE), se emplean los métodos de Plazo y Reversión, Capa o Rendimiento Equivalente. En esencia, estos métodos implican descontar los diferentes flujos de ingresos —el del alquiler actual o vigente y el de la reversión al valor total del alquiler— a diferentes rendimientos ajustados.

Sin embargo, la tasa de capitalización incluye inherentemente la prima de riesgo específica de la inversión. Cada inversor puede tener una percepción diferente del riesgo y, por lo tanto, llegar a una tasa de capitalización distinta para una inversión determinada. La relación se hace evidente cuando la tasa de capitalización se deriva de la tasa de descuento utilizando el modelo de costo de capital acumulado . Ambas son idénticas cuando la tasa de crecimiento de las ganancias es igual a 0. ^{[ 2 ]}

El modelo de flujo de caja descontado es análogo a la estimación del valor actual neto en finanzas. Sin embargo, los tasadores a menudo utilizan erróneamente una tasa de capitalización derivada del mercado y el ingreso operativo neto (ION) como sustitutos de la tasa de descuento y/o el flujo de caja anual. La tasa de capitalización es igual a la tasa de descuento más o menos un factor de crecimiento previsto. El ION puede utilizarse si el objetivo es el valor de mercado, pero si el objetivo es el valor de inversión, entonces es apropiada otra medida de flujo de caja. ^{[ 3 ]}

El GRM es simplemente la relación entre el alquiler mensual (o anual) y el precio de venta. Si recientemente se han vendido varias propiedades similares en el mercado, se puede calcular el GRM para esas propiedades y aplicarlo al alquiler mensual previsto para la propiedad en cuestión. El GRM es útil para casas de alquiler, dúplex y propiedades comerciales sencillas cuando se utiliza como complemento de otros métodos más desarrollados.

El método DCF simplificado se basa en un modelo desarrollado por el profesor Neil Crosby de la Universidad de Reading (y, en última instancia, en trabajos previos de Wood y Greaves). El RICS ha fomentado el uso de este método en circunstancias apropiadas. ^{[ 4 ]} El método DCF simplificado es una adaptación del método DCF, ampliamente utilizado en finanzas, para la valoración de propiedades.

En el método DCF simplificado, el alquiler vigente, que permanece constante (en términos nominales o reales) durante el período de alquiler, se descuenta a una tasa de rendimiento apropiada (posiblemente derivada de la tasa de rendimiento libre de riesgo obtenida con bonos gubernamentales, a la que se le suma una provisión para riesgo y una provisión para la iliquidez de los activos inmobiliarios). La reversión se descuenta a la Renta Totalmente Riesgo (RTTR) derivada del mercado, lo que implica correctamente un crecimiento en el flujo de ingresos reversionarios. El ingreso reversionario es el Valor de Alquiler Estimado (VRE) actual, incrementado por un factor de crecimiento anual apropiado (o CAGR - Tasa de Crecimiento Anual Compuesta). La clave del modelo Crosby-Wood, y lo que lo distingue del DCF convencional, es que el factor de crecimiento se deriva mediante una fórmula, en función de la tasa de rendimiento y la RTTR. Por ejemplo, si la tasa de retorno es del 10% anual, el ARY es del 8% anual y el alquiler se revisa anualmente, entonces el factor de crecimiento será del 2%. (Esta simple resta solo funciona cuando el alquiler se revisa anualmente; en todas las demás situaciones, el factor de crecimiento se deriva mediante la fórmula de Crosby). Por lo tanto, el método DCF abreviado produce una valoración matemáticamente consistente y un modelo de país

Natalie Bayfield (2025) propuso una mejora al enfoque de ingresos mediante el desarrollo de un modelo de flujo de caja descontado (FCD) abreviado totalmente explícito. ^{[ 5 ]} Los enfoques de ingresos tradicionales suelen basarse en métodos de FCD implícitos o parcialmente explícitos, donde el valor terminal se calcula utilizando una tasa de capitalización. El método de Bayfield reemplaza esto con una valoración terminal explícita derivada directamente de los datos de crecimiento y rentabilidad, eliminando así la necesidad de una tasa de capitalización y evitando la circularidad que puede surgir cuando los supuestos de entrada y salida se aplican de forma inconsistente. ^{[ 5 ]} Este modelo promueve la conciliación entre los enfoques de valoración implícitos y explícitos y permite evaluaciones más precisas de propiedades con patrones de arrendamiento complejos o periodos de tenencia variables. El marco de FCD abreviado totalmente explícito se alinea con las directrices de valoración recientes que fomentan el uso de métodos más transparentes y analíticamente sólidos. ^{[ 6 ]}

• Enfoque de costos
• Enfoque de comparación de ventas
• Enfoque alemán sobre los ingresos
• Precios
• Negocio inmobiliario

• Baum, A. y Mackmin, D. (1989) El enfoque de ingresos para la valoración de propiedades (Tercera edición), Routledge, Londres.
• Baum, A. y Crosby, N. (1988) Evaluación de inversiones inmobiliarias (Segunda edición), Routledge, Londres.
• Havard, T. (2004) Valoración de propiedades de inversión en la actualidad , Estates Gazette, Londres.
• La tasación de bienes inmuebles (12.ª edición), The Appraisal Institute, Chicago.
• Kilpatrick, John A., (2007) Valoración de terrenos contaminados, Capítulo 29 en Derecho y práctica de terrenos contaminados ( Lexis-Nexis Matthew Bender)