Viviendas asequibles en Canadá

La relación entre el costo de la vivienda y los ingresos (STIR, por sus siglas en inglés), generalmente fijada en no más del 30 % de los ingresos brutos del hogar, es el indicador más frecuente de asequibilidad de la vivienda, pero las definiciones y los costos incluidos varían y presentan limitaciones importantes. La STIR a menudo no refleja la verdadera carga financiera que soportan los hogares de bajos ingresos o de diversos orígenes, lo que ha llevado a organizaciones como CMHC a reconocer sus deficiencias. ^{[ 20 ]}

El Índice de Asequibilidad de la Vivienda (HAI) del Banco de Canadá , la Medida de Asequibilidad de la Vivienda del Royal Bank of Canada ^{[ 19 ]} y el Monitor de Asequibilidad de la Vivienda del National Bank of Canada ^{[ 21 ]} son ​​ejemplos de índices utilizados por instituciones financieras involucradas en el mercado inmobiliario. El HAI se basa en los costos de la vivienda, que incluyen pagos de hipoteca y servicios públicos, en relación con el ingreso disponible de un hogar representativo. ^{[ 22 ]} El HAI representa el porcentaje del ingreso disponible que el hogar canadiense promedio necesitaría para cubrir la hipoteca y los servicios públicos de su vivienda. ^{[ 23 ]} Para diciembre de 2023, con aumentos en las tasas hipotecarias y el precio de las casas, el Banco de Canadá informó que la asequibilidad era la peor desde 1982. ^{[ 24 ]} Desde el comienzo de la pandemia de COVID-19 en 2020, los precios de las casas experimentaron un aumento significativo de más del 34%. ^{[ 25 ]} Para 2023, la baja oferta de viviendas, incluidas las unidades de alquiler, en todo Canadá también provocó que los alquileres se dispararan. ^{[ 26 ]} Para 2022, con una demanda inesperada sumada a una oferta cada vez menor de bienes raíces residenciales y tasas de interés históricamente bajas —establecidas durante la pandemia para estabilizar la economía— el precio de la vivienda se disparó en Canadá. La BBC afirmó que Canadá enfrentaba algunos de los "peores problemas de asequibilidad de la vivienda en el mundo". Según datos de la OCDE , la "desconexión" entre el precio promedio de una vivienda —817.000 dólares— y los ingresos familiares es "una de las más dramáticas". El precio representa más de "nueve veces los ingresos familiares". ^{[ 27 ]}

Según una investigación del experto en vivienda Steve Pomeroy, Canadá experimentó una disminución significativa en el alquiler de viviendas privadas entre 2011 y 2016, debido principalmente a la financiarización de la vivienda, con más de 300.000 unidades desapareciendo del mercado y menos de 20.000 nuevas unidades subsidiadas añadidas. ^{[ 28 ]} La financiarización de la vivienda se refiere al uso de la vivienda por parte de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y el capital privado como un instrumento financiero para generar ganancias. ^{[ 29 ]} Los propietarios financiarizados incluyen grandes corporaciones como Avenue Living y MainStreet que se dedican a la compra masiva de apartamentos de alquiler infravalorados. Estas unidades, que antes eran asequibles para hogares de bajos ingresos, se mejoran como unidades de alquiler de gama alta. ^{[ 29 ] [ 30 ]}

En mayo y junio de 2024, durante una serie de audiencias en la Cámara de los Comunes sobre la financiarización de la vivienda, la Defensora Federal de la Vivienda, Marie-Josée Houle , afirmó que este fenómeno está muy extendido y en aumento, que cuenta con "muy poca supervisión" y que tiene un "impacto negativo en la vivienda en Canadá". Según Houle, quien rinde cuentas a la Comisión Canadiense de Derechos Humanos , contribuye al deterioro de las condiciones de vivienda y a la inaccesibilidad de la misma, así como a los desplazamientos y los desahucios. ^{[ 31 ]}

En un episodio de CBC Fifth Estate ^{[ 32 ]} y el artículo adjunto de CBC News que investigaba cómo Canadá había caído en una "crisis de alquileres", que podría afectar a un tercio de la población canadiense, encontraron que uno de los principales factores considerados era la financiarización del sector de la vivienda de alquiler. ^{[ 33 ]} Señalaron que la flexibilización de las normas de adquisición de terrenos facilitó que se llevara a cabo la financiarización. Indagaron sobre el papel de las entidades privadas que inyectan fondos en el mercado inmobiliario mediante préstamos bancarios, lo que resulta en un aumento de los precios de la vivienda y, al mismo tiempo, limita la disponibilidad de viviendas asequibles. La investigación exploró varios aspectos, incluido el papel de numerosos guardianes que actúan como intermediarios dentro del sistema, así como los actores profundos del mercado que funcionan como constructores de puertas de acceso dentro del mercado inmobiliario. Estos constructores de puertas de acceso manipulan y mantienen barreras financieras, sirviendo efectivamente como maestros de peaje autorizados. Entre estos intermediarios, muchos consultores y abogados operan con un enfoque de ventas orientado al lucro, promoviendo un sistema que a menudo explota y emplea prácticas poco éticas para obtener ganancias financieras individuales, de manera similar a la especulación de precios . La investigación encontró que los sistemas municipales y de la ciudad ven estas prácticas como una fuente de ingresos ventajosa, facilitando estas oportunidades sistémicas impulsadas por el beneficio individual, capitalizando la ausencia de regulaciones y condiciones de mercado. ^{[ 34 ] [ 35 ] [ 36 ]} CBC examinó el problema desde el punto de vista de los inquilinos —padres solteros, familias numerosas, jubilados y otros con ingresos fijos o bajos, jóvenes que comienzan sus carreras— que sentían que sus voces no eran escuchadas. ^{[ 33 ] [ 32 ]}

En una entrevista con Fifth Estate , Michael Brooks, con sede en Calgary y director ejecutivo de la Real Property Association of Canada (REALPAC), que ejerce presión sobre el gobierno federal en nombre de las mayores empresas inmobiliarias comerciales de Canadá, afirmó que el sector privado no se dedica principalmente a proporcionar un bien público, como la vivienda asequible. ^{[ 32 ]} El sector privado busca su propio interés en mantener y aumentar sus ingresos. Quieren ser vistos como contribuyentes a la solución y no como parte del problema. Sus obligaciones son con sus inversores, lo que incluye la gestión de costes. ^{[ 32 ]} Los miembros de REALPAC, una asociación fundada en 1970, gestionaban activos por valor de 1 billón de dólares en todo Canadá en 2022. ^{[ 37 ]}

La Brookings Institution incluye a los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), junto con los grandes bancos canadienses y las corporaciones multinacionales, como los "pagadores de dividendos más confiables" y recomienda que los pensionistas inviertan en estos instrumentos financieros. ^{[ 38 ]} Durante la pandemia, los REIT y otros propietarios financieros "prosperaron", con REIT individuales que registraron cientos de millones en ganancias solo en los primeros tres meses. Se beneficiaron de las tasas de interés históricamente bajas respaldadas por la CMHC para comprar y vender edificios residenciales multifamiliares, refinanciar deudas y realizar renovaciones que les permitieron aumentar los alquileres. ^{[ 39 ]}

El papel de los municipios en la política de vivienda es significativo, particularmente en el establecimiento de políticas relacionadas con la zonificación, el uso del suelo y la prevención de la falta de vivienda. En ocasiones, también entran en juego las limitaciones financieras, ya que su principal fuente de financiación para las estrategias de vivienda suelen ser los impuestos sobre la propiedad. ^{[ 40 ] [ 12 ] : 3}

En respuesta al Fondo Acelerador de Vivienda de 4 mil millones de dólares del gobierno federal para 2023, los municipios han estado modificando las ordenanzas de uso del suelo para permitir una mayor flexibilidad en la zonificación con el fin de reclamar fondos federales vinculados a cambios de zonificación. ^{[ 41 ]}

Los gobiernos provinciales y territoriales proporcionan la mayor parte de la financiación para la vivienda y determinan los límites de los gobiernos municipales. Las provincias y territorios establecen su propio marco regulatorio para la vivienda y sus propias leyes, que pueden restringir las acciones de los municipios. ^{[ 12 ]} Sin embargo, el gobierno federal proporciona financiación a las provincias, territorios y, ocasionalmente, directamente a los municipios mediante acuerdos bilaterales. Un informe de 2022 del Instituto de Finanzas y Gobernanza Municipal de la Universidad de Toronto aboga por una mayor cooperación entre los distintos niveles de gobierno para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda. ^{[ 42 ] [ 40 ]}

En un artículo de 2018 del Journal of the American Planning Association , cuatro investigadores describieron cómo el cambio en el papel del gobierno en Canadá desde la década de 1970 afectó la vivienda asequible para las personas con menores ingresos. ^{[ 43 ]} Las políticas públicas desde la década de 1970 favorecieron soluciones más basadas en el mercado y, como resultado, el papel del gobierno en la prestación de servicios sociales se redujo, incluyendo la provisión de vivienda asequible para las personas con menores ingresos. ^{[ 43 ]} Las políticas públicas, como la " zonificación inclusiva , las bonificaciones de densidad y los fideicomisos de vivienda " introducidos en ese momento en algunos municipios de los Estados Unidos para reducir las presiones de asequibilidad de la vivienda para las personas de bajos ingresos, no se adoptaron en Canadá al mismo ritmo. ^{[ 43 ]} Los autores dijeron que la ausencia de políticas adecuadas para equilibrar las necesidades de vivienda de aquellos cuya capacidad de pago está limitada con la tendencia natural del mercado a proporcionar vivienda a quienes pueden pagar, llevó al crecimiento de desarrollos en ubicaciones centrales donde las comodidades son abundantes para los compradores de vivienda cuyos ingresos eran cada vez más altos que los de las personas de bajos ingresos. ^{[ 43 ]}

La investigación del estudio de 2018 mostró que existe una "desconexión entre la evidencia y las políticas públicas" en términos de planificación urbana basada en la promoción de una mayor densidad y zonificación de uso mixto en ciudades como Toronto. ^{[ 43 ] [ 44 ]} Una consecuencia negativa no deseada de estos "principios esenciales del buen diseño urbano" ha sido una disminución de la vivienda asequible. ^{[ 43 ] [ 44 ]} El artículo mostró que en las zonas de uso mixto, las personas con altos ingresos en sectores como "administración, negocios, tecnología y salud" experimentaron una mayor asequibilidad de la vivienda : gastaron un porcentaje menor de sus ingresos en vivienda incluso con viviendas de mayor precio porque sus ingresos habían aumentado. La asequibilidad de la vivienda empeoró para aquellos con ocupaciones en manufactura, oficios y servicios culturales y sociales. Sus ingresos se habían mantenido estancados o disminuido con el tiempo y/o los costos de la vivienda habían aumentado. ^{[ 43 ] [ 44 ]} Si bien este estudio se centró en Toronto, los hallazgos serían similares en otras áreas metropolitanas censales importantes (AMC) como Vancouver. ^{[ 43 ]}

Tras la Gran Depresión y la Segunda Guerra Mundial, muchos canadienses vivían en viviendas inadecuadas debido a la menor construcción de viviendas nuevas, la necesidad de reparaciones en las viviendas antiguas y el hacinamiento familiar. ^{[ 45 ]} La Ley de Vivienda del Dominio de 1935 (DHA) estableció el enfoque de las políticas federales en materia de vivienda como orientadas al mercado (en contraposición a las orientadas al bienestar social) durante las décadas siguientes. ^{[ 46 ] : 19} Por ejemplo, la DHA no incluía viviendas de alquiler asequible subvencionadas; en su lugar, introdujo préstamos hipotecarios conjuntos entre el gobierno y el sector privado para el 20 % de los canadienses que podían permitirse comprar bienes inmuebles en el mercado. Durante el período posterior a la Segunda Guerra Mundial, la política federal de vivienda incluyó el uso de impuestos para revitalizar el mercado inmobiliario, además de la construcción de viviendas sociales y la subvención de viviendas de alquiler en el sector privado. ^{[ 45 ]}

En 1946, la Corporación Federal de Vivienda en Tiempos de Guerra fue reemplazada por la Corporación Central de Hipotecas y Vivienda —ahora conocida como Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) — una corporación pública federal . La CMHC administró la Ley Nacional de Vivienda , que proporcionaba a los canadienses subvenciones, préstamos para la compra de viviendas en el mercado y seguros hipotecarios para la financiación a través de prestamistas privados. ^{[ 47 ]} A finales de la década de 1940, el gobierno federal proporcionó el 75 % de la financiación y los subsidios, y las provincias añadieron el 25 %, para la vivienda pública social y de alquiler destinada a familias de bajos ingresos. ^{[ 48 ]}

En la década de 1950, los municipios recibieron subvenciones federales para proyectos de renovación urbana que incluían urbanizaciones de viviendas de alquiler asequible, algunas de las cuales contaban con subsidios de alquiler vinculados a los ingresos (RGI). Con la introducción del seguro de préstamos hipotecarios de la CMHC, la compra de vivienda se hizo más accesible. Este seguro, respaldado por el gobierno federal, permitió a los compradores de vivienda y a los proveedores de hipotecas privadas asumir un mayor riesgo en hipotecas con un pago inicial del 25 % . ^{[ 48 ]}

Desde la década de 1950 hasta la de 1970, el gobierno construyó "viviendas públicas y de alquiler asequibles". ^{[ 43 ]}

Durante la década de 1960, la economía de Canadá creció a un ritmo sostenido. ^{[ 14 ] : 22} A mediados de la década de 1960, el primer ministro Lester Pearson afirmó que en una sociedad democrática el objetivo debe ser que todos tengan una "vivienda digna". ^{[ 45 ] : 2} En la década de 1970, la obligación de la política de vivienda pública se basó en garantizar que todos los canadienses tuvieran una vivienda adecuada. Mediante enmiendas a la Ley Nacional de Vivienda en 1973, se construyeron 20 000 unidades de vivienda social cada año. ^{[ 45 ] : 2}

Durante el mandato del primer ministro Pierre Elliot Trudeau , el entonces ministro de Asuntos Urbanos, Ron Basford, presentó la Ley Nacional de Vivienda enmendada diciendo: «Cuando hablamos de las necesidades básicas de las personas —los requisitos para la supervivencia— la sociedad y el gobierno tienen, obviamente, la obligación de asegurar que se satisfagan estas necesidades básicas de vivienda». Las estrategias de vivienda se centraron en «realojar a las personas en mejores viviendas y vecindarios». ^{[ 49 ]}

Antes de 1970, casi toda la política de vivienda era federal y solo el 5% de los programas gubernamentales se dedicaban a la vivienda para personas de bajos ingresos. ^{[ 50 ]} A partir de principios de la década de 1970, durante casi dos décadas se construyeron o adquirieron aproximadamente 16 000 viviendas sin fines de lucro o cooperativas cada año. ^{[ 51 ] [ 49 ]} En los siguientes diez años, el número de cooperativas residenciales se redujo a unas 1500 viviendas al año. ^{[ 51 ]} Esto comenzó a cambiar en la década de 1970, a medida que se redujo el papel del gobierno. ^{[ 43 ]}

Según la Constitución canadiense, las políticas y los programas de vivienda son responsabilidad de las provincias. En la práctica, el gobierno federal, junto con las provincias y los municipios, comparten la responsabilidad. ^{[ 50 ]}

A partir de la década de 1980, las políticas federales de vivienda cambiaron y más hogares en todo Canadá comenzaron a experimentar presiones de asequibilidad de la vivienda, incluidos aquellos que poseen las residencias en las que viven y aquellos que alquilan. Bajo el mandato del primer ministro Brian Mulroney , se iniciaron recortes significativos a los programas federales de vivienda, poniendo fin de hecho a muchas iniciativas nacionales de vivienda asequible. En 1984, el gobierno federal comenzó a recortar la vivienda social. ^{[ 45 ] : 2 [ a ]}

Por esa época, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda desarrolló el concepto de "necesidad básica de vivienda" como base para evaluar a aquellos elegibles para financiamiento federal bajo los Acuerdos Globales de 1986 sobre Vivienda Social, un acuerdo entre los gobiernos federal y provinciales/territoriales con respecto a la administración y el reparto de costos de los programas de vivienda social bajo la Ley Nacional de Vivienda y la Ley de la CMHC . ^{[ 52 ] [ 53 ]} Se considera que un hogar tiene una necesidad básica de vivienda si cumple con ciertos criterios : si cae por debajo de los estándares aceptables de asequibilidad, adecuación o idoneidad y si el costo de la vivienda supera el 30% o más de sus ingresos familiares antes de impuestos.

Según un artículo de 2004 publicado en la revista Housing Studies , se observó un aumento constante de los problemas de asequibilidad de la vivienda a partir de principios de la década de 1980 en "todas las regiones y ciudades principales" y en casi todas las clases sociales de los hogares canadienses. ^{[ 54 ]} Los problemas de asequibilidad se concentraban principalmente en los hogares de bajos ingresos, en particular en los encabezados por mujeres. ^{[ 54 ]}

A finales de la década de 1980, se produjo un cambio importante en las políticas de vivienda, que incluyó modificaciones a los impuestos que beneficiaron a quienes podían permitirse la compra de una vivienda. Al mismo tiempo, el gobierno federal dejó de financiar proyectos de vivienda social y asequible, lo que resultó en una drástica disminución del parque de viviendas asequibles. ^{[ 55 ]} Hubo una "inversión masiva" en la construcción de casas y condominios y una drástica disminución de las unidades de apartamentos de alquiler construidas específicamente para este fin. ^{[ 55 ]} Los inversores compraron algunos condominios para alquilarlos, pero los alquileres se fijaron en el "extremo superior del mercado" ^{[ 55 ]} y solo eran asequibles para hogares con mayores ingresos.

Durante la década de 1990, se produjo una transferencia de nuevas responsabilidades, incluida la vivienda asequible, de los gobiernos provinciales a los gobiernos municipales sin herramientas de ingresos adecuadas. ^{[ 56 ]} Desde principios de la década de 1990, la responsabilidad de brindar apoyo para la vivienda asequible y una serie de otros problemas sociales relacionados con el medio ambiente, los pueblos indígenas ( Primeras Naciones , inuit y métis ), la salud pública y la seguridad, se habían transferido sin un aumento en las fuentes de financiamiento.

En la década de 1990, aunque el precio de las viviendas se mantuvo "notablemente estable", la desigualdad de ingresos aumentó y los problemas de asequibilidad de la vivienda se volvieron más frecuentes y graves. ^{[ 54 ]} A lo largo de la década, el gobierno federal se centró en reducir el déficit federal y comenzó a transferir la responsabilidad de proporcionar vivienda social para quienes la necesitaban —incluida la vivienda para personas de bajos ingresos— a las provincias y territorios. ^{[ 45 ]} Las provincias y territorios transfirieron algunas de estas responsabilidades a los municipios sin proporcionar los recursos financieros correspondientes. ^{[ 56 ]}

Para 1991, la política pública canadiense sobre la asequibilidad de la vivienda estaba más alineada con el concepto de necesidad que en el Reino Unido en la década de 1980, por ejemplo, donde el concepto de asequibilidad estaba más orientado al mercado. ^{[ 57 ] [ b ]}

Para 1996, el gobierno federal revocó el Plan de Asistencia de Canadá de 1966, que hacía obligatorio que las personas cuyos ingresos fueran insuficientes para cubrir las necesidades básicas (incluidos los trabajadores pobres ) tuvieran acceso a procedimientos de apelación establecidos en las provincias y territorios con respecto a la asistencia social. ^{[ 58 ]} Ese mismo año, el gobierno federal transfirió la responsabilidad de la mayoría de los programas federales de vivienda existentes a las provincias. ^{[ 45 ] [ 59 ] : 9}

A mediados de la década de 1990, Canadá enfrentaba una crisis nacional reconocida de personas sin hogar . La falta de vivienda, que se sitúa en el extremo más grave del espectro de asequibilidad de la vivienda, afectaba a una población diversa de individuos y familias. ^{[ 45 ]} Sin embargo, dicho esto, desde mediados de la década de 1990 hasta al menos 2010, el ritmo de crecimiento de la economía canadiense fue el más fuerte y sostenido desde la década de 1960. ^{[ 14 ] : 22}

Entre 1993 y 2003, mientras que los ingresos del gobierno federal aumentaron un 12 % y los de las provincias y territorios un 13 %, los ingresos de los municipios solo aumentaron un 8 %. ^{[ 56 ]} De 1993 a 2004, las transferencias fiscales federales y provinciales a los municipios disminuyeron de 25 centavos por dólar de ingresos municipales a 16 centavos, lo que representa una disminución del 37 %, mientras que sus responsabilidades habían aumentado, lo que resultó en un desequilibrio fiscal. ^{[ 56 ]}

También en la década de 1990, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los fondos de cobertura, las firmas de capital privado y las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa entraron en el mercado de alquiler urbano en las grandes ciudades norteamericanas, y más tarde a nivel nacional y en otros países de habla inglesa como el Reino Unido, Australia e Irlanda; durante los siguientes 15 años se expandieron exponencialmente. ^{[ 34 ]} Los REIT surgieron en Canadá cuando la Ley del Impuesto sobre la Renta de Canadá de 1995 permitió que los REIT calificaran como fideicomisos cerrados, ^{[ 60 ]} siendo el primer REIT establecido en Canadá en 1997 en Toronto. En los 15 años entre 2000 y 2015, la propiedad de los apartamentos de Toronto se concentró cada vez más entre los REIT, los inversores institucionales, los fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. ^{[ 61 ] [ 34 ]}

Desde el año 2000, el costo del alquiler aumentó en más del 20%. ^{[ 62 ]}

Para apoyar la vivienda asequible en 2001, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda introdujo los Bonos Hipotecarios de Canadá, con un enfoque en tasas de interés y hipotecas de bajo costo. ^{[ 48 ]}

La Iniciativa de Vivienda Asequible (AHI), vigente de 2001 a 2011, fue una iniciativa multilateral intergubernamental sobre vivienda asequible en Canadá. ^{[ 63 ]} El gobierno federal, a través de la CMHC, proporcionó financiación para la oferta de nuevas viviendas de alquiler asequibles en el marco del Programa de Vivienda Asequible con 1.000 millones de dólares canadienses de 2001 a 2008 (que debían ser igualados por las provincias y territorios). ^{[ c ]} El gobierno federal incluyó la AHI en el Marco de Vivienda Asequible 2011-2014 para mejorar el acceso a viviendas asequibles, dignas, adecuadas y sostenibles. ^{[ 64 ]} El Marco reconoció que se requería una amplia gama de soluciones para responder a la diversidad de necesidades y prioridades de los programas de vivienda asequible específicos de cada jurisdicción. En el marco del Marco, se reiteró que la responsabilidad del diseño y la ejecución de los programas de vivienda asequible recaía en las provincias y territorios. Se les otorgaría flexibilidad en la forma de invertir los fondos federales que debían ser igualados por las provincias y territorios, siempre que se alcanzara el resultado general previsto. El objetivo era "reducir el número de canadienses con necesidades de vivienda mejorando el acceso a viviendas asequibles que sean sólidas, adecuadas y sostenibles". Algunos ejemplos de iniciativas que podrían emprenderse en el marco del programa incluían "nueva construcción, renovación, asistencia para la adquisición de vivienda, subsidios de alquiler, subsidios de vivienda y alojamiento para víctimas de violencia familiar". ^{[ 65 ]}

Un informe económico de TD de 2003 recomendó que las iniciativas gubernamentales se centraran en aumentar los ingresos de mercado en el segmento más bajo, dado el elevado número de hogares de bajos ingresos. El informe expresó preocupación por los hogares de bajos ingresos sujetos a devoluciones de fondos provinciales y federales, por ejemplo, en el marco del programa de reinserción laboral y el Subsidio Nacional para Niños (NCB) federal-provincial. ^{[ 66 ]} El informe señaló que reducir el número de hogares de bajos ingresos sería más eficaz que los incentivos ineficientes, costosos y financiados con fondos públicos, ya sean basados ​​en gastos o en impuestos, para aumentar el número de viviendas de alquiler asequibles. ^{[ 66 ]}

El informe de TD concluyó que los municipios necesitan un sistema de financiación más sostenible y que las provincias deben desempeñar un papel más activo en materia de vivienda asequible, convirtiéndose en líderes dentro del acuerdo Marco de Vivienda Asequible . ^{[ 66 ]}

Para 2004, 1,7 millones de canadienses experimentaban problemas de asequibilidad de la vivienda. ^{[ 5 ] : 4}

A partir de 2006, la CMHC remitió a aquellos que necesitaban vivienda subsidiada para hogares de bajos ingresos al gobierno municipal. ^{[ 67 ]} En 2011, la Federación Canadiense de Municipios pidió una mejor coordinación entre los tres niveles de gobierno, ya que las responsabilidades ampliadas estaban "sin financiación o con financiación insuficiente". ^{[ 68 ]}

Todos los niveles de gobierno en Canadá comenzaron a incluir políticas y estrategias de vivienda que respondían a la crisis de personas sin hogar, aunque también estrategias y programas contra la pobreza para acabar con la falta de vivienda. Los activistas dijeron que los esfuerzos eran insuficientes, ineficientes o insostenibles. ^{[ 69 ] [ d ]}

El número de unidades de alquiler disminuyó a partir de 2005. ^{[ 62 ]}

El presupuesto federal canadiense de 2006 "destinó 300 millones de dólares a viviendas asequibles en los territorios". ^{[ 70 ]}

Para 2007, la asequibilidad de la vivienda era un problema para los canadienses de ingresos bajos y medios. ^{[ 5 ] : 4} Los canadienses del quintil más bajo que vivían en hogares de alquiler tenían 18 veces más probabilidades que el hogar promedio de experimentar problemas de asequibilidad. ^{[ 5 ] : 4 [ 71 ]}

Con tasas de interés históricamente bajas y una financiación hipotecaria y de deuda fácilmente disponible en 2007, el mercado inmobiliario canadiense se encontraba en un período de fuerte crecimiento. La vivienda asequible era una medida relativa. ^{[ 5 ]} Al mismo tiempo, la oferta de viviendas de alquiler asequibles en todo Canadá era baja. En muchas ciudades, la tasa de desocupación de las unidades de alquiler asequibles era inferior al 1 %. ^{[ 5 ] : 36}

Según informes de 2006 y 2010, la brecha entre los ingresos del quintil superior y el quintil inferior alcanzó extremos sin precedentes en el siglo XXI. ^{[ 14 ] [ 72 ]} Los hogares del quintil superior, particularmente en las grandes áreas urbanas prósperas, podían permitirse comprar casas para inversión y/o residencia a precios más altos aprovechando las bajas tasas de interés. ^{[ 5 ] : 89} Entre 1997 y 2007, el 1% o 246.000 canadienses ganaron ingresos promedio de $405.000, lo que representa el 32% de todo el crecimiento de los ingresos. ^{[ 14 ]} Había 24,6 millones de contribuyentes en Canadá en 2007. El 1% más rico ganó más de $169.000 y tuvo un ingreso promedio de $404.000. El 0,1% más rico ganó más de 621.000 dólares y tuvo un ingreso promedio de 1,49 millones de dólares. El 0,01% más rico ganó más de 1,85 millones de dólares y tuvo un ingreso promedio de 3,83 millones de dólares. ^{[ 14 ]}

Los niveles de ingresos en el quintil superior han aumentado exponencialmente, mientras que los de los quintiles inferiores se han mantenido estancados. ^{[ 14 ]}

Desde 2009 hasta 2014, el gobierno federal presupuestó 388 millones de dólares al año para el sector de la vivienda. ^{[ 73 ]}

El presupuesto federal canadiense de 2009 asignó fondos para el período 2009-2011 para: renovación y modernización energética de viviendas sociales (1.000 millones de dólares); construcción de viviendas para personas mayores de bajos ingresos (400 millones de dólares); construcción de viviendas sociales para personas con discapacidad (75 millones de dólares); apoyo a la vivienda social en el Norte (200 millones de dólares); y préstamos a bajo costo a los municipios para mejorar la infraestructura relacionada con la vivienda (2.000 millones de dólares) como parte del Plan de Acción Económica de Canadá.

A partir de 2010Los precios de la vivienda y los costos de construcción aumentaron drásticamente en Canadá, al igual que en otras partes del mundo. ^{[ 14 ]}

En el tercer trimestre de 2011 se observó una modesta mejora en la asequibilidad de la vivienda en todo Canadá, tras dos trimestres consecutivos de deterioro. Esto se debió en parte a la disminución de los costos de la vivienda como resultado de la bajada de los tipos de interés hipotecarios. ^{[ 19 ]}

Para 2012, la creciente brecha de desigualdad había presentado un desafío significativo para los hogares canadienses que se veían excluidos de los mercados de alquiler y propiedad de viviendas debido a los altos precios. ^{[ 74 ]} Para ese año, hubo un ligero deterioro en la asequibilidad de la vivienda, según el Royal Bank of Canada (RBC). ^{[ 75 ] [ e ]}

Muchas partes del país ese año también informaron que los trabajadores clave —maestros, enfermeras, policías, trabajadores de la construcción y otros— que obtenían ingresos razonablemente buenos de sus profesiones, tenían cada vez más dificultades para afrontar el alto costo de la vivienda. ^{[ 74 ]} Según un informe de 2012 de la Federación de Municipios Canadienses , un tercio de los canadienses eran inquilinos. La construcción y rehabilitación de unidades de alquiler asequibles no siguió el ritmo de la cantidad de unidades de alquiler asequibles perdidas por demolición, proyectos de intensificación urbana y la conversión más rentable a condominios. Menos del 10 % de las nuevas viviendas iniciadas para 2012 eran unidades de alquiler. ^{[ 62 ]} La FCA descubrió que la escasez de viviendas de alquiler disponibles está empeorando al mismo tiempo que más canadienses se ven excluidos de la compra de una vivienda debido a los altos precios. ^{[ 62 ]}

En 2012, aunque Canadá tenía un mercado inmobiliario fuerte ^{[ 76 ]} muchos hogares canadienses se enfrentaban a la inseguridad habitacional .

En la Conferencia Nacional de Vivienda de 2018, organizada por la CMHC, se expresaron preocupaciones sobre un marcado aumento en la financiarización del sector de la vivienda, que se había extendido al mercado de alquiler privado. ^{[ 77 ] : 6} La Federación Canadiense de Asociaciones de Apartamentos no estuvo de acuerdo con la premisa y describió a los oradores de la conferencia como "progresistas". ^{[ 78 ]} Entre los temas tratados se incluyeron el auge de los "propietarios aficionados", los condominios, Airbnb , los alquileres a corto plazo , el aumento de los alquileres y los problemas con los desalojos. Se están comprando edificios residenciales múltiples como activos inmobiliarios para generar riqueza en un momento en que la oferta de viviendas de alquiler es escasa. ^{[ 77 ] : 6}

El presupuesto federal de 2022 , publicado el 7 de abril, solicitó una revisión del tratamiento fiscal para los grandes fideicomisos corporativos que utilizan bienes raíces residenciales como instrumentos de inversión financiera. Esta revisión examinaría el impacto de la vivienda como clase de activo en los compradores y arrendatarios de viviendas canadienses. ^{[ 79 ]} El presupuesto también incluyó $ 1.5 mil millones para cooperativas de vivienda como parte de la solución a la crisis de vivienda asequible. ^{[ 51 ]} Desde principios de la década de 1990 hasta 2020, 25 de los mayores propietarios financieros —incluidos los REIT— consolidaron alrededor de 330 000 suites de alquiler que representan el 20% del "parcela privada de apartamentos de alquiler construidos específicamente para tal fin" de Canadá. ^{[ 39 ]} Los REIT no tenían unidades de alquiler en 1996; para 2020, poseían 200 000 suites. ^{[ 39 ]} A partir de 2021, los REIT y otros propietarios financieros se benefician de un tratamiento fiscal preferencial, que Martine August describió como subsidios estatales. August ha pedido a la CMHC que deje de ofrecer a los prestamistas hipotecarios "tasas preferenciales para préstamos hipotecarios", que en la práctica son subsidios a empresas que no prestan un servicio público. También pide al gobierno federal que impida que los prestamistas hipotecarios accedan a los préstamos y subvenciones de la Estrategia Nacional de Vivienda, ya que estas empresas "eliminan la vivienda asequible como estrategia comercial". ^{[ 39 ]}

El informe de 2020 sobre la encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses, o el 11,6%, tenían necesidades básicas de vivienda, ^{[ 80 ]} en comparación con el 12,7% reportado en el censo canadiense de 2016. ^{[ 81 ]} En 2016, las regiones canadienses con la mayor cantidad de hogares que experimentaban necesidades básicas de vivienda incluían Nunavut con un 36,5%, los Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukón con un 15,2%. ^{[ 81 ]} El censo de 2016 también mostró que las tasas más altas de necesidades básicas de vivienda en las áreas metropolitanas eran Toronto con un 19,1% y Vancouver con un 17,6%. ^{[ 81 ]}

Para mayo de 2021, el precio de la vivienda aumentó con una "rápida aceleración", la oferta de vivienda y las tasas hipotecarias estaban en mínimos históricos y la demanda aumentó, con economistas del Royal Bank of Canada y del Canadian Imperial Bank of Commerce expresando su preocupación por la entrada de especuladores en el mercado, lo que hacía que las familias jóvenes y de bajos ingresos no pudieran acceder a viviendas asequibles. ^{[ 82 ]} Con 424 unidades de vivienda por cada 1000 personas, Canadá ocupa el último lugar entre las naciones del G7 ^{[ f ]} en "oferta promedio de vivienda per cápita" en comparación con Francia, que tiene 540 unidades por cada 1000 , la mayor oferta de vivienda per cápita. Dentro de Canadá, el inventario de oferta de vivienda disponible es el más bajo registrado. ^{[ 82 ]} Esto refleja una insuficiencia crónica de oferta de viviendas. De 2016 a 2021, la población de Canadá aumentó a aproximadamente 37 millones con la llegada de 1,8 millones de nuevos residentes que a menudo prefieren vivir en los "centros y suburbios alejados de las grandes ciudades". ^{[ 83 ]}

La pandemia de COVID-19 exacerbó las presiones sobre la vivienda, incluyendo la preferencia imprevista por el tipo de vivienda y la ubicación geográfica. ^{[ 84 ]} Durante la pandemia, en febrero de 2022, se informó que el mercado inmobiliario canadiense estaba experimentando un auge inesperado con precios récord, combinado con tasas de interés históricamente bajas y una oferta decreciente de bienes raíces. Tanto en 2020 como en 2021 se batieron récords de ventas de bienes raíces. A finales de 2021, el Índice de Precios de Viviendas MLS era un récord 25,3% más alto que en 2020. ^{[ 85 ]} Durante la pandemia, la migración interprovincial también fue fuerte y continuó en 2022, lo que también contribuyó a los altos precios. ^{[ 85 ]}

En el presupuesto federal de 2022 , «Un plan para impulsar nuestra economía y hacer la vida más asequible», publicado el 7 de abril, el gobierno federal respondió a las preocupaciones sobre el papel del mercado especulativo en los altísimos precios de los bienes raíces. Se introdujo una prohibición de dos años para los «compradores extranjeros». ^{[ 86 ] [ 87 ] [ 88 ]} Sin embargo, en el presupuesto federal de 2023, la prohibición se limitó a las compras sin planes de construir viviendas, con el fin de estimular la construcción de viviendas. ^{[ 89 ]}

En 1986, CMHC celebró acuerdos globales y operativos en virtud de la Ley Nacional de Vivienda y la Ley de CMHC con las provincias y territorios en relación con la administración y la participación en los costos de los programas de vivienda social. El concepto de necesidad básica de vivienda se desarrolló y adoptó como criterio de elegibilidad para identificar a los hogares necesitados y como base para asignar fondos federales a través de CMHC a las provincias y territorios participantes. CMHC considera que un hogar tiene una necesidad básica de vivienda si cumple ciertos criterios : si no alcanza los estándares aceptables de asequibilidad, adecuación o idoneidad, y si el costo de la vivienda supera el 30 % o más de sus ingresos familiares antes de impuestos. ^{[ 67 ]}

La CMHC considera que un hogar tiene un problema de asequibilidad de vivienda si tiene que gastar el 30 % o más de sus ingresos totales antes de impuestos en gastos de vivienda. ^{[ 129 ]} Los gastos de vivienda incluyen "alquiler y cualquier pago de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los inquilinos y "pagos de hipoteca (capital e intereses), impuestos sobre la propiedad y cualquier cuota de condominio, junto con pagos de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los propietarios de viviendas. ^{[ 129 ]}

Statistics Canada recopila datos sobre las necesidades básicas de vivienda a través de la Encuesta Canadiense de Vivienda.

En 2006, alrededor del 5,1% de los hogares canadienses se consideraban en grave necesidad de vivienda, gastando el 50% o más en vivienda. ^{[ 81 ] [ 130 ]}

En 2011, alrededor de 1,5 millones de hogares canadienses, o el 12,5 % de los hogares canadienses, tenían necesidades básicas de vivienda, ^{[ 81 ]} y varios niveles de gobierno en Canadá estaban explorando soluciones políticas para ayudar a los desafíos que enfrentaban los inquilinos y propietarios de bajos ingresos sobrecargados con los costos de la vivienda. ^{[ 52 ]}

En 2016, aproximadamente 1,7 millones de hogares canadienses, o el 12,7% de los hogares canadienses, tenían necesidades básicas de vivienda. ^{[ 81 ]} El porcentaje fue ligeramente mayor en las zonas urbanas, con aproximadamente el 13,6% de todos los hogares canadienses que vivían en zonas urbanas (1,6 millones de hogares urbanos) con necesidades básicas de vivienda. ^{[ 131 ] [ 81 ]} En 2016, las regiones con el mayor porcentaje de hogares con necesidades básicas de vivienda fueron Nunavut con un 36,5%, los Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukón con un 15,2%. ^{[ 81 ]} En 2016, las tasas más altas de necesidades básicas de vivienda en las áreas metropolitanas incluyeron Toronto con un 19,1%, Vancouver con un 17,6%, Belleville con un 15,4% y Peterborough con un 15,1%. ^{[ 81 ]}

El informe de 2020 sobre la encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses, o el 11,6%, tenían necesidades básicas de vivienda. ^{[ 80 ]} Solo el 6,5% de los propietarios de viviendas tenían necesidades básicas de vivienda, en comparación con los hogares de inquilinos, donde el 23% probablemente vivían en situación de necesidad básica de vivienda. ^{[ 80 ]} El veintiuno por ciento de los inquilinos no vivían en situación de necesidad básica de vivienda. ^{[ 80 ]}

La necesidad básica de vivienda no mide el progreso con respecto a algún indicador cuantificable. ^{[ 132 ]}

En noviembre de 2017, el gobierno federal amplió su papel en materia de vivienda con la introducción de la Estrategia Nacional de Vivienda ( ENV ), con un enfoque de vivienda basado en los derechos humanos. ^{[ 133 ] [ 134 ] [ g ]} El objetivo de la ENV era "garantizar que todos en Canadá tengan acceso a una vivienda que satisfaga sus necesidades y que puedan pagar". ^{[ 133 ]}

Antes del lanzamiento del NHS, los gobiernos federal, provinciales, territoriales y municipales, junto con organizaciones de la sociedad civil (incluido el sector benéfico), introdujeron y financiaron iniciativas de vivienda. ^{[ 59 ] : 8–9} En 2016, el Ministro federal de Familias, Niños y Desarrollo Social dijo que se estaban considerando estrategias para una estrategia nacional de vivienda asequible. ^{[ 135 ]} A través de este primer NHS, el Gobierno de Canadá prometió gastar $40 mil millones durante la próxima década en vivienda, ^{[ 51 ]} fondos que se destinarían a construir 100 000 nuevas unidades asequibles, reparar 300 000 unidades asequibles y reducir la falta de vivienda en un 50 %. ^{[ 136 ] [ 137 ]}

Antes de 2017, Canadá era la única nación del G8 que carecía de una estrategia nacional de vivienda. ^{[ 74 ] [ 138 ] [ 59 ] : 7 [ 136 ] [ 139 ] [ 140 ] : 285}

En noviembre de 2017, el plan de vivienda de Canadá 2017-2027 , un resultado importante del proceso de consulta de cuatro meses de duración liderado por la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) —que incluyó a representantes responsables de la vivienda a nivel federal, provincial y territorial— fue un llamado a una Estrategia Nacional de Vivienda que "ayudaría a los grupos vulnerables a obtener una vivienda segura y asequible". ^{[ 141 ]}

En abril de 2019, la Ley de Estrategia Nacional de Vivienda fue aprobada en el Parlamento como parte de la Ley de Implementación del Presupuesto de 2019 , estableciendo la política de vivienda del Gobierno de Canadá. Con base en un enfoque de derechos humanos en materia de vivienda, la política federal reconoce que el derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental consagrado en el derecho internacional . ^{[ 133 ] [ 142 ]} Asimismo, compromete a Canadá a promover la realización progresiva del derecho a una vivienda adecuada . Este derecho está reconocido en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).

Para 2022, el primer NHS introducido en 2017 estaba valorado en más de 75 mil millones de dólares a lo largo de diez años, financiando programas a través de préstamos y subvenciones como la Iniciativa de Vivienda Comunitaria, Reaching Home, el Subsidio de Vivienda de Canadá, los programas para compradores de vivienda por primera vez, la Iniciativa de Financiamiento para la Construcción de Alquileres (RCFI), el Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda (NHCI) y la Iniciativa de Vivienda Rápida (RHI). ^{[ 143 ]}

La segunda Estrategia Nacional de Vivienda (ENV) se lanzó en abril de 2024 con un presupuesto de más de 82 mil millones de dólares canadienses. ^{[ 137 ]} Esto incluyó el Fondo Acelerador de Vivienda 2024.

La inversión del gobierno en vivienda social se considera un paso fundamental para abordar las necesidades apremiantes de los hogares de bajos ingresos y reducir la falta de vivienda en Canadá. Sin embargo, la falta de vivienda asequible se está convirtiendo en un problema cada vez más grave en muchas zonas urbanas del país, y las políticas gubernamentales como el NHS, que supuestamente debían aumentar la vivienda asequible no de mercado, se utilizan como herramienta para financiar a promotores inmobiliarios corporativos para construir viviendas de alquiler de mercado con préstamos a bajo interés, sin ninguna obligación de garantizar los derechos de vivienda de la población mayoritariamente afectada mediante medidas de control de alquileres, construyendo anualmente unidades de vivienda asequible con un porcentaje de sus ganancias por el uso de los préstamos a bajo interés o convirtiendo un cierto porcentaje de sus unidades de vivienda de mercado en un desarrollo en unidades de vivienda no de mercado. ^{[ 143 ]}

Como consecuencia no intencionada del proceso de provisión de vivienda asequible, el NHS terminó apoyando a promotores privados para la construcción de viviendas de alquiler en el mercado y convirtiendo las viviendas canadienses en activos financieros mediante la concesión generosa de préstamos a bajo interés. En 2023, el gasto del gobierno canadiense en vivienda fue reducido y representó solo entre el 0,1 % y el 0,2 % del PIB del país. También se prevé que disminuya como proporción del PIB en el futuro. Los críticos también han observado que, a pesar de su creación hace muchos años, no ha habido una estrategia integral ni un plan de implementación significativo para la creación de viviendas no destinadas al mercado. ^{[ 143 ]}

La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) es una de las principales organizaciones federales responsables de administrar los diversos programas e iniciativas del Sistema Nacional de Salud (NHS). Su función era administrar de manera eficiente la financiación inicial , el fondo de coinversión, el fondo de innovación, la iniciativa de tierras federales y la financiación de la construcción de viviendas de alquiler, así como ampliar el seguro de préstamos hipotecarios para incluir propiedades de mercado y ofrecer flexibilidad en materia de vivienda asequible.

El 21 de noviembre, el Informe Económico de Otoño de 2023 anunció el cambio de nombre del Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda (NHCF, por sus siglas en inglés). El programa ahora se conoce como Fondo de Vivienda Asequible. Incluye una financiación adicional de mil millones de dólares durante tres años, a partir del año fiscal 2025-26, para construir más viviendas asequibles.

El 21 de noviembre de 2023, el programa federal anteriormente conocido como Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda ( NHCF ) pasó a llamarse Fondo de Vivienda Asequible. ^{[ 144 ]} El Fondo ofrece préstamos de bajo costo de la CMHC para desarrolladores que participan en proyectos de vivienda asequible. ^{[ 145 ]} Hubo un aumento en la financiación para vivienda asequible en el presupuesto federal de primavera y en el otoño de 2021, que incluyó $2.7 mil millones adicionales para el NHCF. El presupuesto del NHCF asignó $250 millones para vivienda dirigida a sobrevivientes de violencia doméstica. A partir de 2021, el grupo de defensa de la asociación nacional sin fines de lucro , la Asociación Canadiense de Vivienda y Renovación , dijo que si bien una mayor financiación federal para vivienda comunitaria es el paso correcto, el proceso de aprobación de préstamos de la CMHC es demasiado lento. ^{[ 145 ]}

El Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) del gobierno federal, dotado con 4.000 millones de dólares y lanzado en mayo de 2023, forma parte de la segunda Estrategia Nacional de Vivienda (NHS) de Canadá. ^{[ 41 ]} El HAF ofrece 5.000 millones de dólares adicionales en subvenciones para infraestructura destinadas a las provincias y territorios, con el fin de incentivar a los municipios a implementar políticas de fomento de la vivienda, centrándose principalmente en las viviendas de tamaño medio, como dúplex, tríplex y pequeños edificios de apartamentos. ^{[ 146 ]} Las políticas de fomento de la vivienda se centran principalmente en las viviendas de tamaño medio, como dúplex, tríplex y pequeños edificios de apartamentos. ^{[ 146 ]} Lanzado en mayo de 2023, el Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) es una iniciativa de 4.000 millones de dólares del Gobierno de Canadá que se extenderá hasta 2026-27. ^{[ 41 ]}

Según la ciudad de Calgary , en 2016, la mayoría de los hogares en Calgary, el 78%, pudieron satisfacer sus necesidades de vivienda en el mercado. ^{[ 147 ]} Un pequeño porcentaje de los hogares con ingresos insuficientes para adquirir una vivienda en el mercado, el 3%, reciben apoyo del gobierno. Esto deja aproximadamente un 19% de los hogares que necesitan vivienda asequible, según la definición de la ciudad. ^{[ 147 ]}

Aproximadamente el 21% de la población de Alberta gasta más del 30% de sus ingresos en vivienda. ^{[ 148 ]}

Según el censo de 2016, Fort McMurray , que es el centro urbano del municipio de Wood Buffalo, Alberta , con una población de 66.000 habitantes, dominado por la industria de las arenas bituminosas , tuvo el ingreso familiar medio más alto de Canadá, $193.511 antes de impuestos en 2015. ^{[ 149 ]} Siete de las diez ciudades canadienses con mayores ingresos en 2015 estaban en Alberta. ^{[ 149 ]} El ingreso medio de Fort McMurray fue un 106% superior al ingreso medio de Alberta de $103.720, ^{[ 148 ]} que a su vez fue superior al ingreso familiar anual medio de Canadá de $90.390. ^{[ 150 ]} A pesar del alto costo de la vivienda y la vida en FMWB, solo el 12% de los hogares de FMWB gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda en 2015. ^{[ 148 ]}

En 2022, había 84 000 hogares en Calgary con un ingreso anual inferior a 60 000 dólares que gastaban más del 30 % en vivienda, lo que representa aproximadamente el 20 % de los hogares de Calgary. ^{[ 8 ]} Esto cumple con la definición de un hogar que necesita vivienda asequible. El 75 % de los hogares de Calgary no tenían ingresos suficientes para comprar una vivienda unifamiliar. ^{[ 8 ]} Calgary tenía las tasas de alquiler de mercado más altas de Canadá. Para alquilar un apartamento de dos habitaciones, un hogar necesitaría tener un ingreso de 53 000 dólares. Aproximadamente 42 000 hogares gastaban más del 50 % de sus ingresos anuales en vivienda, lo que los ponía en riesgo de quedarse sin hogar. Más de 3200 personas en Calgary estaban sin hogar en 2022. ^{[ 8 ]} La mayoría de los centros urbanos en Canadá tienen más viviendas no de mercado que Calgary, donde solo el 3,6 % de todas las viviendas en Calgary no son de mercado. ^{[ 8 ]} La Calgary Housing Company administra unidades de vivienda asequible de propiedad de Calgary, que en 2022 consistían en más de 10 000 unidades con más de 25 000 inquilinos. Esto incluye viviendas cercanas al mercado donde los alquileres son más bajos que las tarifas del mercado y viviendas subsidiadas como suplementos de alquiler para inquilinos que alquilan a propietarios privados. ^{[ 8 ] [ 147 ]}

En 2011, la presidenta de la Asociación Canadiense de Constructores de Viviendas de la Región de Calgary , Carol Oxtoby, explicó el aumento en la construcción y venta de viviendas de lujo en Calgary. A partir de 2011Con sus industrias de petróleo y gas y de alta tecnología, jóvenes emprendedores y sedes corporativas, Calgary tiene algunos de los ingresos y la riqueza personal per cápita más altos de Canadá. En 2011, "448 viviendas en Calgary se revendieron por más de 1 millón de dólares". ^{[ 151 ]}

Un estudio de 2010 realizado por M. Lio sobre "El impacto de estándares más altos de eficiencia energética en la asequibilidad de la vivienda en Alberta" ^{[ 152 ],} financiado por NAIMA Canadá y el Consejo de Consumidores de Canadá , investigó el impacto del precio total de venta de la vivienda, el costo del terreno, el costo de la mano de obra y el costo de los materiales en la asequibilidad de la vivienda para las ciudades de Calgary y Edmonton en 2010. Los resultados mostraron que el aumento del costo de la mano de obra y los materiales se debía al precio total de venta de la vivienda, pero que la tasa de aumento de estos dos atributos se vio contrarrestada por el aumento significativo del valor del terreno. La tendencia del costo del terreno para ambas ciudades en 2010 mostró un fuerte impacto en el índice de precios de la vivienda nueva. El estudio concluyó que, en comparación con el costo de la mano de obra y los materiales, la principal razón del aumento de los precios de las viviendas se debía principalmente al costo del terreno. ^{[ 152 ]}

Desde al menos 2010, Calgary ha tenido el ingreso medio neto más alto de todas las principales áreas metropolitanas de Canadá. Calgary también tiene la mayor concentración de millonarios y la mayor proporción de personas con ingresos netos de $100,000. ^{[ 153 ]} Debido a que RBC Economics y otros proveedores de hipotecas y préstamos miden la asequibilidad en función del porcentaje del ingreso medio que un hogar necesita para pagar los costos de propiedad, la vivienda en Calgary se considera la más asequible de Canadá. ^{[ 154 ]}

Según un informe de 2017 del economista Ron Kneebone, basado en un análisis del costo del alquiler y las tasas de asistencia social durante un período de diez años, Calgary es la "ciudad menos asequible de Canadá... si eres pobre". ^{[ 155 ]}

Para 2024, los propietarios financieros estaban modernizando y reacondicionando sus edificios y unidades de alquiler más antiguos utilizando subsidios gubernamentales destinados a reducir las emisiones de carbono. En ciudades como Calgary, esto ha provocado que los propietarios aumenten el alquiler de sus unidades por encima de lo que sus familias actuales de bajos ingresos pueden pagar. ^{[ 30 ]}

La organización sin fines de lucro Housing Services Corporation ofrece programas para el sector de vivienda asequible en Ontario. ^{[ 156 ]} Fue creada bajo la Ley de Servicios de Vivienda de 2011 para reemplazar a la Social Housing Services Corporation (SHSC) , que estuvo operativa desde 2002 hasta 2012.

El SHSC se creó en 2002 tras la transferencia de la responsabilidad de más de 270.000 unidades de vivienda social de la provincia a los municipios para "proporcionar a los proveedores de vivienda y administradores de servicios de Ontario servicios de compra masiva, seguros, inversión e información que agreguen un valor significativo a sus operaciones". ^{[ 157 ]}

Más del 20% de los propietarios de viviendas que residían en Ontario tenían problemas de asequibilidad de la vivienda en 2006. ^{[ 92 ]} Una encuesta de 2010 realizada por la Asociación de Vivienda sin Fines de Lucro de Ontario reveló que el número de hogares en listas de espera para vivienda asequible estaba en un "máximo histórico de 141.635". ^{[ 158 ]}

Mediante alianzas con el gobierno, los inversores privados volvieron a interesarse en invertir en viviendas multifamiliares de alquiler en la década de 1990. ^{[ 61 ] [ 34 ]} CAPREIT se estableció en 1997, convirtiéndose en el primer REIT de Canadá. A medida que se creaban más REIT, estas instituciones adquirían más viviendas multifamiliares de alquiler. ^{[ 61 ] [ 34 ]} Para 2015, CAPREIT era el mayor arrendador de Toronto con aproximadamente 11 000 unidades de alquiler. En los quince años transcurridos entre 2000 y 2015, la propiedad de apartamentos en Toronto se concentró cada vez más entre REIT, inversores institucionales, fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. ^{[ 61 ] [ 34 ]}

El 29 de enero de 2020, el Ayuntamiento de Ottawa aprobó por unanimidad una moción para declarar una emergencia de vivienda y sinhogarismo en la ciudad, convirtiéndose así en la primera ciudad canadiense en declarar dicha emergencia. Ante la urgente necesidad de más viviendas asequibles, nuevos subsidios de vivienda y mayor asistencia para las personas sin hogar crónicas y para quienes necesitan vivienda con apoyo por diversos motivos —incluidas las personas con discapacidades o lesiones graves— , la ciudad solicitó la respuesta de todos los niveles de gobierno. ^{[ 159 ]} El municipio aporta el 56 % de la financiación para programas relacionados con la vivienda y el sinhogarismo, y los gobiernos federal y provincial aportan el resto. ^{[ 159 ]}

El precio de la vivienda promedio en la mayoría de las ciudades y pueblos de Canadá aumentó en porcentajes de dos dígitos. En Toronto, el aumento fue del 15%, superando la marca del millón de dólares por primera vez en febrero de 2021. ^{[ 82 ]}

Según Reuters, en octubre de 2022, la escasez de trabajadores de la construcción en Canadá era un factor importante para afrontar los desafíos de la escasez de vivienda, especialmente en Ontario, Columbia Británica y Quebec. ^{[ 160 ]} Según un informe de la CMHC de junio de 2022, la escasez de mano de obra podría contribuir a que la vivienda sea menos asequible. El informe de la CMHC indicó que, para que la vivienda sea asequible en Canadá para 2030, se debían construir millones de viviendas nuevas. ^{[ 160 ]}

La "Ley para construir más viviendas más rápido", que se presentó en noviembre de 2022 en respuesta a los problemas de oferta de vivienda de Ontario, generó preocupación ya que introduciría cambios radicales en varias leyes. ^{[ 161 ] [ 162 ]}

Vancouver tenía el mercado inmobiliario menos asequible de Canadá en 1980; el costo promedio de una vivienda era 5,7 veces el ingreso familiar promedio. ^{[ h ] [ 163 ] : 16–17} O' Toole calculó que, dadas las altas tasas de interés en 1980, "una familia promedio tendría que destinar más del 70 por ciento de sus ingresos para pagar una hipoteca de una vivienda promedio en 30 años". ^{[ 163 ]} Según un informe de The Economist , un factor que contribuye a los altos precios de las propiedades en Vancouver pueden ser las leyes canadienses que permiten a los extranjeros comprar propiedades en Canadá —posiblemente con fines de evasión fiscal o lavado de dinero— mientras ocultan sus identidades a las autoridades tributarias, una práctica conocida como " lavado de nieve" . ^{[ 164 ]}

El gobernador del Banco de Canadá señaló que la asequibilidad de la vivienda se ha visto mermada a medida que inversores asiáticos adinerados, en busca de diversificación y activos tangibles, compran viviendas en Vancouver. En consecuencia, «el precio medio de venta de una vivienda en Vancouver es ahora casi 11 veces superior al ingreso medio de una familia de Vancouver, un múltiplo similar al observado en Hong Kong y Sídney , ciudades que también se han integrado a un mercado inmobiliario más globalizado ». ^{[ 111 ]}

Se ha producido un movimiento hacia la integración de viviendas sociales asequibles con viviendas de mercado y otros usos, como la remodelación del solar del edificio Woodward en Vancouver entre 2006 y 2010. ^{[ 165 ]} Woodward, un sitio patrimonial, fue reinventado y ha revitalizado Gastown en Downtown Eastside , una de las comunidades más antiguas y con mayores desafíos, pero a la vez resilientes, de Vancouver. ^{[ 166 ]}

También se ha dicho que el proyecto contribuye a que Vancouver sea una ciudad inclusiva. ^{[ 167 ]}

Randal O'Toole del Instituto Fraser, en su informe titulado "Estrategias inhabitables: El Distrito Regional del Gran Vancouver y el Plan Estratégico de la Región Habitable" (2011), argumentó que los planificadores urbanos del GVRD se centraron demasiado en la asequibilidad de la vivienda como una falta de vivienda asequible para familias de bajos ingresos que necesitarían algún tipo de subsidio de vivienda . Señaló que los informes del GVRD no mencionaban que también había una falta de vivienda asequible para personas con ingresos medios . ^{[ 163 ]} O'Toole dijo que los planificadores del uso del suelo del GVRD "dejaron a la región con la vivienda menos asequible y una de las peores congestiones de tráfico de Canadá". ^{[ 168 ]} Concluyó que el "Plan Estratégico de la Región Habitable" (1996) de los planificadores del Distrito Regional del Gran Vancouver era demasiado limitado en su enfoque en "evitar la expansión urbana y minimizar la conducción de automóviles". También argumentó que la protección de los espacios verdes y las tierras agrícolas del desarrollo limitó el crecimiento y fue la causa de la escalada de precios. ^{[ 168 ]}

A partir de 2012Vancouver era la zona más afectada de la provincia en términos de asequibilidad de la vivienda en Canadá. ^{[ 75 ]} En 2012, Demographia clasificó a Vancouver como la segunda ciudad menos asequible del mundo, calificada como aún más inaccesible en 2012 que en 2011. ^{[ 169 ] [ 170 ] [ 171 ] [ 172 ]} La ciudad ha adoptado varias estrategias para reducir los costos de la vivienda, incluyendo viviendas cooperativas , suites secundarias legalizadas , mayor densidad y crecimiento inteligente . En abril de 2010, el precio promedio de una vivienda de dos niveles en Vancouver alcanzó un récord de $987,500, en comparación con el promedio canadiense de $365,141. ^{[ 173 ]}

En junio de 2016, Generation Squeeze , una organización sin fines de lucro que aboga en nombre de los jóvenes adultos, calificó la situación en la provincia como una crisis y comenzó una campaña de "Código Rojo". ^{[ 174 ] [ 175 ] [ 176 ]}

En 2016, el gobierno de Columbia Británica anunció una inversión de 516 millones de dólares en 68 nuevos proyectos de vivienda asequible para construir 2900 unidades en toda la provincia, dirigidas a inquilinos con ingresos bajos a moderados. Esto incluyó 68 proyectos con 1441 unidades en Lower Mainland y Fraser Valley , 774 unidades en la isla de Vancouver y las islas del Golfo , 256 unidades en Thompson - Okanagan , y el resto en Coast , Kootenays , Cariboo y North/Northeast. ^{[ 177 ]}

La capital de Nunavut enfrenta un desafío extremo en cuanto a la asequibilidad, principalmente debido a la oferta. En 2010, Iqaluit tenía el mercado de alquiler más caro de Canadá: un apartamento de dos habitaciones costaba $2,365 al mes en Iqaluit, en comparación con $1,195 en Vancouver. ^{[ 178 ] : 13} En 2018, más de 10,000 residentes de Nunavut no tenían vivienda propia, lo que se tradujo en un déficit de 3,500 unidades de vivienda. ^{[ 179 ]}