Financiación creativa

Los préstamos de capital privado (abreviados como HML) son similares a las hipotecas privadas, con la diferencia de que se otorgan a través de un prestamista de capital privado . Este prestamista puede obtener su financiación a través de sus propios contactos con prestamistas privados o de instituciones financieras con las que ha establecido sus propias líneas de crédito .

Los préstamos de capital privado se otorgan a inversionistas inmobiliarios para invertir en bienes raíces y rehabilitarlos . Las tasas son un poco más altas que las de un préstamo directo de un prestamista privado , ya que el prestamista de capital privado también puede cobrar un margen de rendimiento . Además, el prestamista de capital privado cobrará puntos del 3% al 6% o más. ^{[ 1 ]} Estos puntos suelen pagarse por adelantado, pero algunos prestamistas pueden incluirlos en el préstamo.

Los préstamos de capital privado son hipotecas con intereses elevados que ofrecen inversores privados. Los prestatarios desesperados con historiales crediticios deficientes, bancarrotas , sin ingresos verificables o con demasiadas deudas suelen recurrir a estos préstamos cuando no cumplen los requisitos para obtener una hipoteca tradicional. El capital privado se convierte en el último recurso cuando los prestatarios no pueden cumplir con los estándares de crédito establecidos por los bancos o las entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac .

Una hipoteca privada es un préstamo garantizado por bienes inmuebles otorgado por un prestamista privado , en lugar de un prestamista tradicional, una institución financiera o una institución gubernamental. Estos préstamos suelen ser a corto plazo, con una duración de entre seis meses y tres años. Se trata de préstamos con garantía hipotecaria destinados a la compra y rehabilitación de bienes inmuebles. Debido a que se basan en los activos, la decisión de otorgar el préstamo se fundamenta en las características de la propiedad y no, por lo general, en la solvencia o el historial crediticio del prestatario.

Los tipos de interés de estos préstamos son considerablemente más altos que los de los préstamos tradicionales y pueden oscilar entre el 12 % y el 18 %, e incluso en ocasiones se requieren puntos. Los préstamos se otorgan con una relación préstamo-valor (LTV ) de entre el 65 % y el 70 %, para preservar un capital suficiente en la propiedad para el prestamista privado en caso de impago.

El cierre simultáneo permite al vendedor de una vivienda ofrecer financiación propia sin necesidad de tener una hipoteca . El día del cierre, el título de propiedad se transfiere al comprador y la hipoteca recién creada (financiada por el propietario) se vende a un inversor en bonos a cambio de efectivo, todo al mismo tiempo.

Una transacción sujeta a hipoteca es una técnica de financiación creativa que permite al comprador adquirir la propiedad sin obtener un préstamo de la forma tradicional. Generalmente, el vendedor mantiene su financiación actual. Este proceso es similar a asumir un préstamo, pero se diferencia en que suele realizarse sin el conocimiento de la entidad crediticia original y fuera de los términos originales del préstamo. Esta técnica es útil porque permite al comprador obtener financiación sin incurrir en costes de transacción y sin inmovilizar capital para obtener un nuevo préstamo. Además, le permite adquirir la propiedad rápidamente sin pasar por el engorroso proceso de originación de un préstamo. Al mismo tiempo, ofrece una solución creativa para vendedores con escaso capital propio en la vivienda que no podrían venderla en el mercado. ^{[ 2 ]}

Un fideicomiso de tierras es un acuerdo mediante el cual una parte (el fiduciario ) se compromete a mantener la propiedad de un bien inmueble en beneficio de otra parte (el beneficiario ). Los fideicomisos de tierras son utilizados por organizaciones sin fines de lucro para administrar servidumbres de conservación , por corporaciones y grupos de inversión para adquirir grandes extensiones de terreno, y por particulares para mantener la privacidad de sus propiedades, evitar trámites sucesorios y obtener otros beneficios.

En la aplicación de financiación creativa, se puede utilizar un fideicomiso de tierras para tomar el control de una propiedad manteniendo en privado el nombre del propietario. Si bien esto no impide que la entidad crediticia invoque la cláusula de vencimiento anticipado por venta, dificultará que la entidad detecte que la propiedad se ha vendido mediante financiación creativa. ^{[ 3 ]}

En una venta corta, el vendedor debe más de lo que vale la vivienda, ya que suele tener varios pagos atrasados ​​e incluso puede estar cerca de la ejecución hipotecaria . Como resultado, el banco prestamista puede aceptar la venta de la propiedad por menos de lo que se debe. Para que un banco acepte recibir menos de lo que el propietario debe de su hipoteca, el vendedor a menudo debe demostrar dificultades significativas que le han impedido seguir pagando la hipoteca . El vendedor entregará al inversor de la venta corta un contrato de compraventa de la propiedad, una escritura que probablemente se depositará en una cuenta de garantía bloqueada , un poder notarial y otros documentos que le otorgarán el control total de la propiedad. El inversor presentará entonces ante el banco que posee la hipoteca un caso en el que argumentará que el vendedor ya no puede realizar los pagos, que se ve obligado a ceder el control de la propiedad y que el préstamo hipotecario debe reducirse para que el inversor pueda comprarla.

El término "venta en corto" es un nombre inapropiado, ya que no tiene nada que ver con vender en corto en el sentido financiero . Estas transacciones también pueden llevar mucho tiempo, por lo que tampoco se denominan "venta en corto" por ese motivo. Sin embargo, el proceso es más corto que el proceso tradicional de ejecución hipotecaria y venta en subasta , que probablemente dure mucho más.

Este método permite vender la casa rápidamente, ya que, en la práctica, se transfiere el control de la propiedad al inversor en ventas a corto plazo inmediatamente después de firmar los documentos. A partir de ese momento, es responsabilidad del inversor completar la transacción. Si un banco se niega a aceptar la oferta del inversor en una venta a corto plazo, no hay garantía de que la casa no sea embargada de todos modos, pero esto le brinda al vendedor la posibilidad de evitar el embargo cuando todo lo demás ha fallado.

Esta técnica también puede utilizarse para detener la ejecución hipotecaria el tiempo suficiente para permitir otra compra, o para que se haga algo más con la propiedad.