Burbuja inmobiliaria china (2005-2011)

La burbuja inmobiliaria china de 2005 fue una burbuja inmobiliaria en el sector residencial y comercial de China . El New York Times informó que la burbuja comenzó a desinflarse en 2011, ^{[ 1 ]} mientras observaba un aumento de las quejas de que los miembros de la clase media no podían permitirse comprar viviendas en las grandes ciudades. ^{[ 2 ]} El desinflado de la burbuja inmobiliaria se considera una de las principales causas de la desaceleración del crecimiento económico de China en 2013. ^{[ 2 ]}

El fenómeno provocó que los precios promedio de la vivienda en el país se triplicaran entre 2005 y 2009, ^{[ 3 ]} posiblemente impulsados ​​tanto por las políticas gubernamentales como por las actitudes culturales chinas . Las altas relaciones precio-ingreso y precio-alquiler de las propiedades y el elevado número de unidades residenciales y comerciales desocupadas se han citado como evidencia de una burbuja. Posteriormente, los precios promedio de la vivienda en el país aumentaron entre 2010 y 2013, ^{[ 4 ]}

Los críticos de la teoría de la burbuja señalan los estándares relativamente conservadores de China en materia de préstamos hipotecarios y las tendencias de creciente urbanización y aumento de los ingresos como prueba de que los precios de la propiedad están justificados. ^{[ 5 ]}

Han existido muchos factores que pueden haber contribuido al aumento de los precios de la vivienda. Entre los posibles factores se incluyen los bajos tipos de interés y el aumento de los préstamos bancarios, ^{[ 6 ]} a partir de 2003 bajo el mandato de Wen Jiabao, que permitió el acceso a crédito barato para la construcción y compra de propiedades, al tiempo que hizo menos atractivas las inversiones en deuda. Durante la burbuja, el gobierno local dependió de la venta de terrenos para obtener ingresos (que representaban hasta el 50% de los ingresos), lo que incentivó la venta y el desarrollo continuos de terrenos. ^{[ 7 ]} El acceso limitado a las inversiones extranjeras para los ciudadanos chinos aumentó el atractivo de las inversiones nacionales, como la propiedad. ^{[ 8 ]} Los ciudadanos chinos también se enfrentaron a presiones culturales que fomentaban la propiedad de la vivienda, especialmente para los hombres que buscaban esposa. ^{[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ]}

En respuesta a la Gran Recesión , el gasto del programa de estímulo económico de China pudo haber llegado al sector inmobiliario, contribuyendo a la burbuja. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

Ingresos informales: Según el economista independiente Andy Xie, la magnitud de los ingresos informales en China es muy elevada, posiblemente una décima parte del PIB. La mayor parte de estos ingresos se invierte en el mercado inmobiliario de las ciudades de primer y segundo nivel, lo que contribuye a que el apalancamiento de las propiedades chinas sea bajo en comparación con las burbujas inmobiliarias de otros países. La normalización de los ingresos informales en China alimentó la burbuja inmobiliaria a largo plazo.

Entre 2005 y 2011, los precios promedio de la vivienda aumentaron rápidamente en el mercado inmobiliario chino. Los analistas debatieron si este aumento fue resultado de una burbuja especulativa inmobiliaria o de un aumento real de la demanda. La evidencia de una burbuja incluía un número significativo de propiedades comerciales y residenciales vacías o con bajo rendimiento ^{[ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]} y la construcción continua de propiedades a pesar de estos hechos, ^{[ 18 ] [ 19 ]} incluyendo un estimado de 64 millones de apartamentos vacíos. ^{[ 20 ]} Había altas relaciones precio-ingreso para bienes raíces, como en Beijing donde la relación era de 27 a 1 para un hogar con dos ingresos, cinco veces el promedio internacional. También se observaron altos ratios precio-alquiler para bienes raíces, como en Beijing, donde el ratio era de 500:1 meses en comparación con el ratio global de 300:1 meses ^{[ 21 ].} El mercado secundario de viviendas en China era débil, con un ratio de transacciones de propiedades residenciales secundarias respecto a las primarias de 0,26 durante el primer semestre de 2009 (cuatro veces más compras de viviendas nuevas que ventas secundarias). En comparación, Hong Kong tenía un ratio de 7,25 y Estados Unidos de 13,45. ^{[ 22 ]}

Contribuyeron a la burbuja las empresas chinas de los sectores químico, siderúrgico, textil y del calzado que abrieron divisiones inmobiliarias, esperando mayores rendimientos que en sus negocios principales. ^{[ 23 ]} Durante este período, la inversión en vivienda residencial como porcentaje del PIB de China se triplicó, pasando del 2 % en 2000 al 6 % en 2011, similar al pico de la burbuja inmobiliaria estadounidense. ^{[ 24 ]}

Analistas como Cao Jianhai, profesor de la Academia China de Ciencias Sociales , ^{[ 25 ]} Andy Xie , economista de Shanghái, ^{[ 26 ]} y Zhang Xin , director ejecutivo de la promotora inmobiliaria SOHO China de Pekín, ^{[ 13 ]} advirtieron sobre la amenaza de una burbuja y el estancamiento económico que le seguiría. En respuesta a los temores de una burbuja, en el verano de 2011, Standard & Poor's rebajó su perspectiva para el sector de desarrollo inmobiliario de China de estable a negativa, tras un endurecimiento de las condiciones crediticias en el país y una desaceleración de las ventas. ^{[ 27 ]}

Sin embargo, las tendencias de creciente urbanización y aumento de los ingresos ^{[ 28 ]} en China parecían seguir impulsando los precios inmobiliarios. El Banco Mundial declaró en un informe de noviembre de 2009 que los precios de las viviendas en China no habían superado el aumento de los ingresos a nivel nacional, lo que disipó las preocupaciones sobre una burbuja inminente. ^{[ 28 ]} No obstante, en su informe trimestral del 17 de marzo de 2010, el grupo afirmó que China necesitaba aumentar los tipos de interés para contener el riesgo de una burbuja inmobiliaria. ^{[ 29 ]} En China, existían prácticas de concesión de hipotecas relativamente conservadoras , especialmente en contraste con las del apogeo de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos . ^{[ 30 ]}

El servicio Access China de The Economist Intelligence Unit publicó un informe de seguimiento del informe de octubre de 2010 « CHAMPS : Las ciudades de más rápido crecimiento de China», titulado «Construyendo Roma en un día: La sostenibilidad del auge inmobiliario de China». ^{[ 31 ]} El informe pronosticó la población y el ingreso promedio en cerca de 300 ciudades chinas, y la consiguiente demanda de vivienda en China durante la próxima década. El informe afirmó que «dado que el mercado inmobiliario chino es un importante indicador económico mundial, el auge inmobiliario de China presentará oportunidades para los inversores en sectores como el mobiliario, los automóviles y los materiales de construcción». Con respecto a la población urbana de China, el informe pronostica que entre 2011 y 2020 «aumentará un 26,1%, o más de 160 millones de personas, mientras que los ingresos disponibles per cápita urbanos aumentarán 2,6 veces hasta alcanzar los 51.310 RMB (unos 7.500 dólares estadounidenses al tipo de cambio actual)». ^{[ 32 ]}

Entre 2010 y 2011, se implementaron políticas para frenar el empeoramiento de la burbuja o prevenir su aparición. El gabinete chino anunció en 2010 que supervisaría los flujos de capital para "impedir que los fondos especulativos extranjeros pusieran en peligro el mercado inmobiliario chino" y también comenzaría a exigir a las familias que compraban una segunda vivienda un pago inicial de al menos el 40%. ^{[ 33 ]}

A principios de 2011, Pekín prohibió la venta de viviendas a quienes no hubieran residido en la ciudad durante cinco años. Pekín también limitó a dos el número de viviendas que podía poseer una familia nativa de Pekín y permitió solo una vivienda a las familias no nativas de la ciudad. ^{[ 34 ]} En julio de 2011, el gobierno chino aumentó los tipos de interés por tercera vez ese año. ^{[ 35 ]} A finales de 2009 se introdujo en China un nuevo impuesto nacional sobre las ventas de bienes inmuebles como medida para frenar la inversión especulativa. ^{[ 36 ]} También se eliminó un descuento hipotecario para compradores de primera vivienda, que ofrecía hipotecas a tipo fijo del 5% a 20 años con un tipo de interés ligeramente superior al 4%. ^{[ 26 ]}

El desinflado de la burbuja comenzó en el verano de 2011, cuando los precios de las viviendas empezaron a desacelerarse o a caer en las ciudades chinas. ^{[ 37 ]} El fin de la burbuja inmobiliaria se considera una de las principales causas de la desaceleración del crecimiento económico de China en 2012. ^{[ 2 ]}

Como se narra en el documental de Al Jazeera titulado " El país de los sueños chino" , de David Borenstein, los tecnócratas chinos planearon evitar la crisis financiera de 2008 y la Gran Recesión mediante la creación del mayor auge inmobiliario de la historia. El entonces primer ministro Wen Jiabao proclamó que "la confianza es más importante que el oro o el capital" para mantener el empleo y el crecimiento del PIB. China terminó utilizando más hormigón en dos años que Estados Unidos durante todo el siglo XX. La burbuja inmobiliaria alcanzó su punto máximo en 2009. Para 2012, una vez saturados los grandes centros urbanos, los promotores inmobiliarios construían nuevas comunidades en zonas rurales para mantener el impulso. Dado que la mejor manera de comercializar la vivienda rural era la "internacionalización", presentándola como metrópolis comerciales globales, los promotores inmobiliarios contrataron a empresas de "alquiler de extranjeros" para organizar "espectáculos deslumbrantes donde sus empleados extranjeros eran presentados como artistas famosos, importantes empresarios, modelos de primera línea, diplomáticos y arquitectos". Borenstein observó que estas "fantasías eróticas" [alimentaron] un frenesí especulativo que fue de la mano con la sobreconstrucción para mantener la fachada de confianza, desalentando los informes financieros negativos que mostraban que la demanda estaba muy sobreestimada o incluso no justificada. Para 2014, los promotores se enfrentaban a una creciente reacción negativa, por parte de los agricultores rurales cuyas tierras fueron expropiadas sin la debida compensación, y de los compradores molestos por la mala calidad, o porque otras unidades en el mismo desarrollo se vendían con grandes descuentos. ^{[ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]} Esta burbuja acabó creando ciudades fantasma abandonadas, incompletas o terminadas pero en gran medida desocupadas. La mayoría de estos desarrollos vacíos se encuentran en ciudades pequeñas donde las industrias y minas estatales habían cerrado, y los funcionarios locales veían los nuevos proyectos de vivienda como un medio de diversificación, además de sacar provecho de la burbuja inmobiliaria. ^{[ 41 ]}

La burbuja inmobiliaria ha dado lugar a diseños y construcciones de mala calidad, resultando en edificios a menudo sin terminar o desocupados. Los promotores y contratistas suelen escatimar en gastos para embolsarse dinero, mientras que suele haber escasez de mano de obra cualificada y los proyectos suelen tener plazos de entrega muy ajustados. Austin Williams escribió que esta tendencia era coherente con el capitalismo, donde «sus primeras etapas suelen consistir en construir basura, obtener beneficios y pasar al siguiente negocio, incluso si el edificio se derrumba poco después». Además, los edificios duraderos son menos rentables que aquellos construidos de forma deficiente y reconstruidos durante el mismo período; de hecho, la demolición y construcción repetidas contribuyen al crecimiento económico del PIB. ^{[ 41 ] [ 42 ]}

• Llevar a la fuerza
  • Los precios de los bienes raíces aumentaron en más del 150% entre 2003 y 2010 ^{[ 43 ].}
• Pekín y Shanghái
  • Las ventas de edificios residenciales aumentaron un 32,6% en los primeros 10 meses de 2013, según NBSC. En Shanghái, el volumen de ventas de viviendas nuevas aumentó notablemente en torno a un 26% interanual hasta el tercer trimestre de 2013, según Colliers International. Pero las ventas residenciales en Pekín aumentaron solo un 3,2% en los primeros 10 meses, según la Oficina Municipal de Estadística de Pekín, ^{[ 44 ] [ 45 ]}
• Tianjin
  • Se prevé que habrá más espacio de oficinas de primera categoría del que se puede absorber en 25 años al ritmo actual ^{[ 46 ].}

• Crisis del sector inmobiliario chino (2020-presente)
• Estrechez de la vivienda
• Casa de clavos
• Desarrollos subocupados en China
• Bienes raíces en China

• Ciudades fantasma, Mongolia Interior: Un vistazo al interior de las ciudades vacías de China. Duff McDonald, 21 de diciembre de 2010. Revista Fortune / CNN.
• La ciudad vacía de China (vídeo de Al Jazeera English)
• Utopía, Parte 3: El centro comercial más grande del mundo (vídeo de PBS)